Dans cet article, découvrez tous les avantages et inconvénients, rendements et pièges des différents types de biens immobiliers afin de faire le meilleur choix par rapport à votre objectif !

1. Appartements en ville

Les appartements sont sans doute le placement immobilier le plus populaire, surtout dans le segment des nouvelles constructions, où ils trônent tout en haut de la liste. Aujourd’hui, on accorde beaucoup plus de permis de bâtir pour des appartements que pour des maisons. De plus, environ un projet de nouvelle construction sur deux finit entre les mains d’investisseurs qui veulent ensuite mettre leur appartement en location. Malgré leur popularité, les appartements génèrent la plupart du temps des rendements légèrement plus faibles que les maisons. La différence peut même atteindre 1%. Les appartements occasionnent en effet des charges plus élevées en raison de la copropriété. De plus, la part du terrain est plus importante dans le prix des maisons, où elle peut atteindre 40 à 50%. Pour les appartements, elle se limite généralement à une fourchette comprise entre 15 et 20%. Or, la valeur du terrain est le principal élément qui détermine la plus-value.

2. Appartements à la mer

Dans le segment des appartements, il convient de réserver une place particulière aux biens situés à la mer. La promotion immobilière est en effet tellement intense sur nos côtes qu’elle est devenue un produit d’investissement à part entière. Le grand atout d’un appartement à la mer réside dans sa flexibilité, puisque vous pouvez le louer en haute saison (par exemple d’avril à septembre) et l’occuper le reste du temps. Ou acheter un bien en vue de l’occuper à terme (tout en le louant dans l’intervalle).

3. Maisons de rangée

Plus que pour d’autres investissements, la rentabilité d’une maison de rangée dépend directement de la valeur d’achat. Car les charges et les revenus locatifs sont assez prévisibles. C’est donc avant tout en négociant un prix d’achat réduit que vous pourrez faire la différence. Investir dans une maison de rangée est la solution idéale pour celui qui est capable de se retrousser les manches et d’effectuer lui-même des petits travaux. Le public cible de ce typed’habitation se composant généralement de jeunes ménages, le facteur mobilité (présence de transports en commun, de magasins, d’écoles, etc. à proximité) est crucial. Un jardin ou une terrasse constitue également une plus-value absolue.

4. Villas

Parmi tous les types de biens immobiliers, les villas se sont avérées les moins performantes l’an dernier. Une réglementation plus sévère (par exemple en matière de montage basé sur des sociétés), des exigences plus strictes en matière de sobriété énergétique et un niveau de confort souvent dépassé ont réduit leur attrait sur le marché. Cela génère-t-il des opportunités pour l’investisseur ? Une villa s’achète avant tout pour être occupée et se prête moins à une location. Généralement, le propriétaire a également un lien historique et souvent émotionnel avec sa villa, et il éprouve des difficultés à trouver un locataire « approprié ». Les  adaptations à apporter à la maison et/ou au jardin constituent souvent un sujet sensible.

5. Lofts

Les lofts ont longtemps été la cible favorite des amateurs de projets de rénovation. Les friches industrielles inoccupées, les bâtiments sur les canaux et autres entrepôts ont créé des opportunités pour le marché résidentiel. Le rendement des lofts doit principalement provenir de la plus-value, et moins des rendements locatifs. Les lofts sont si spécifiques qu’il est difficile de les mettre en location au prix plein au mètre carré. De plus, ce type de biens ne jouit généralement pas d’une situation idéale. En matière de mobilité (pensez aux transports en commun), ils sont en effet souvent moins bien lotis que les autres types d’habitation. Mais ces points négatifs sont clairement compensés par le charme et l’authenticité du bâtiment.

6. Studios

Le caractère compact des studios et leur prix relativement faible les rendent plus accessibles à ceux qui désirent investir dans la brique. La qualité, le confort et la mobilité sont cependant primordiaux pour ce type d’immeuble. Le public cible se compose d’étudiants, de jeunes, de personnes isolées, d’expatriés, etc. Autrement dit, des personnes actives dans la vie, donc mobiles, qui préfèrent habiter dans des villes offrant un large éventail de lieux  de sortie, d’établissements horeca, etc.

7. Immobilier de santé

Deux possibilités s’offrent généralement aux candidats désireux d’investir dans l’immobilier de santé : acquérir une part dans l’exploitation ou acheter une véritable chambre dans un bâtiment. Dans le premier cas, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, mais vous ne pouvez pas non plus décider quand vous emménagerez dans la chambre. Ce ne sera possible que si une chambre est disponible. Si vous achetez une chambre, vous pourrez choisir vous- même quand vous y emménagerez. Réfléchissez bien au type de bien immobilier : les appartements- services sont réservés aux seniors mobiles (qui nécessitent donc moins de soins), alors que l’immobilier de santé génère des coûts d’exploitation accrus (et constitue donc un investissement plus élevé).

8. Chambres d'étudiants

Le marché de l’immobilier pour étudiants a connu un énorme boom au cours des dix dernières années. Encouragés par des opérateurs professionnels, de nombreux particuliers se sont mis à aménager des kots. Des maisons unifamiliales dans des villes estudiantines ont ainsi été acquises et subdivisées en chambres d’étudiants et en studios. Au point que certaines communes ont dû établir des règles pour éviter que les maisons unifamiliales ne disparaissent du tissu urbain. À noter que certaines villes souffrent également d’offre excédentaire. L’occupation moyenne des chambres disponibles s’en ressent. Les principales victimes de l’augmentation de l’offre sont les immeubles plus âgés et/ou trop éloignés des infrastructures (universitaires).Parallèlement, on constate que les grands studios luxueux éprouvent des difficultés à séduire le public estudiantin. L’offre a beaucoup augmenté sur ce marché, alors que la demande n’a pas toujours suivi. Autrement dit : concentrez-vous sur le segment moyen de qualité. C’est là que vous trouverez le plus vite un bon locataire.

9. Commerces

Situation, situation et encore situation : cela peut parfois ressembler à une boutade dans le monde de l’immobilier, mais dans le cas des commerces, la formule est pleinement d’application. Quand vous investissez dans un magasin, vous ne pouvez  jamais faire de compromis en matière d’emplacement. Un immeuble situé dans une parallèle de la Rue Neuve n’atteindra jamais les loyers des immeubles donnant sur la  Rue Neuve proprement dite. Même si la boutique n’en est éloignée que de 10 mètres, le rendement sera forcément différent. Le rendement de l’immobilier commercial est directement déterminé par le nombre de clients potentiels qui passent devant la façade. Au point que les mètres carrés aux meilleurs emplacements sont subdivisés en zones : une boutique qui dispose d’une large façade vaut plus qu’une boutique aménagée en profondeur. En d’autres termes, les mètres carrés côté rue sont plus chers que ceux situés à l’arrière de la boutique. Avec des loyers pouvant atteindre 1.800 euros le mètre carré par an sur le Meir à Anvers, ce type de  subdivision n’a rien d’étonnant. La qualité d’un emplacement commercial est également déterminée par d’autres facteurs, comme les  possibilités de stationnement, la proximité des transports en commun, etc. Intégrez donc tous ces éléments dans votre analyse préalable.

10. Hôtels

L’horeca, et plus précisément les hôtels et villages de vacances, est un segment de plus en plus prisé par les investisseurs. Investir dans une chambre d’hôtel était très tendance ces dernières années. En fonction de la formule, vous deviendrez ou non propriétaire effectif d’une chambre (le titre sera clairement établi dans un acte notarié). Mais même si vous devenez propriétaire d’une chambre, vous ne pourrez pas y emménager au moment où vous le voulez. Vous devrez la réserver et payer pour séjourner dans votre chambre. En d’autres termes, votre chambre d’hôtel est un produit purement financier. Ce n’est ni une résidence secondaire, ni un pied-à-terre. Pour le reste, le rendement dépend du taux d’occupation total de l’hôtel. Vous êtes donc à la merci de la qualité de la gestion et du marketing de l’exploitant. Optez par conséquent pour des emplacements de qualité. Tenez également compte du facteur saisonnier. Les emplacements qui ne tournent que sur une saison et ne disposent d’aucun équipement pour la basse saison afficheront des taux d’occupation plus faibles et procureront donc des rendements moindres. La qualité des matériaux de construction joue également un rôle important. Un hôtel de qualité et un parc de vacances destiné au grand public constituent des concepts structurellement différents. Une meilleure qualité génère des rendements stables. Les grandes chaînes peuvent présenter de meilleurs états de services en termes de durée, de qualité, de sécurité, de budget marketing…