Le rendement d’un investissement immobilier est tributaire à la fois de la plus-value    à la vente et du rendement locatif. Les plus-values s’étant légèrement asséchées ces dernières années, les investisseurs dépendent davantage du rendement locatif. Or celui-ci impose une masse de travail non négligeable.

 

  1. TROUVEZ UN LOCATAIRE

    Pour commencer, il faut chercher un locataire. Pour cela, vous aurez besoin de  photos qui mettent en valeur les points forts de votre bien et de petites annonces (en ligne) qui fournissent des informations pertinentes aux candidats locataires. Les bailleurs expérimentés consacrent un grand soin à la sélection de leurs locataires. Une de leurs principales préoccupations est un loyer payé chaque mois en temps et en heure. Il n’est cependant pas toujours aussi évident d’estimer le risque de défaut de paiement, car la limite entre sélection et discrimination est extrêmement ténue.

  2. ÉTABLISSEZ LES DOCUMENTS

    C’est ensuite l’heure de la paperasserie. Vous cherchez à établir un contrat de location qui vous évitera toute surprise, ou au moins en limitera le risque au maximum. Vous devez également établir un état des lieux détaillé que vous ferez enregistrer avec le contrat.

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  3. N’OUBLIEZ PAS LE SUIVI

    Vous devrez vérifier que le loyer arrive sur votre compte chaque mois. Si ce n’est pas le cas, intervenez rapidement. Attendez-vous également à recevoir régulièrement des coups de téléphone, parce que certains équipements sont défectueux et des réparations sont nécessaires. Entre-temps,  l’immeuble  devra être parfaitement entretenu  et vous devrez (si vous ne possédez pas l’ensemble de l’immeuble) régulièrement vous concerter avec les autres propriétaires. La mise en location d’un bien immobilier est ainsi comparable à la gestion d’une petite entreprise.

    FAIRE APPEL À L’AIDE ?

    Tous les bailleurs ne veulent pas assurer eux-mêmes ces tâches. Certains font ainsi appel à un courtier immobilier. Les courtiers offrent plusieurs avantages : ils disposent d’un réseau étendu  qui leur permet en principe de trouver un locataire plus rapidement ; ce sont des vendeurs professionnels qui maîtrisent l’art de mettre en valeur les points forts d’une  maison  ou d’un appartement ; ils connaissent le marché et les loyers en vigueur et peuvent prendre en charge l’intégralité de la gestion du bien. Bien entendu, ils ne travaillent pas gratuitement. Ainsi le courtier qui trouve un locataire facturera-t-il une commission correspondant à un mois de loyer. Il la demandera au moment de la signature du contrat de location, en percevant directement le premier mois de loyer. Le suivi de la location (la « régie ») a également un prix. Il n’existe pas de tarif fixe dans ce domaine. Le régisseur se limite-t-il à percevoir et à reverser les loyers ? S’occupe-t-il de l’indexation annuelle ? Assure-t-il également le suivi des travaux de réparation ? Prendra-t-il en charge les actions judiciaires nécessaires en cas de défaut de paiement ? Ce sont autant de facteurs qui seront déterminants pour la commission.En fonction des services du régisseur, vous devrez rapidement tabler sur une commission correspondant à 5 à 10% du loyer mensuel. Ces coûts auront un impact sur le rendement locatif. Il n’existe pas de chiffres exacts (car plusieurs facteurs interviennent), mais de manière générale, la sous- traitance de la location de votre bien immobilier à un régisseur vous coûtera rapidement 1% de rendement. C’est la différence entre un rendement de 3% et de 2%, par exemple. Ou encore : dans les conditions actuelles, c’est, compte tenu de l’inflation, la différence entre gagner et perdre de l’argent (l’inflation fluctuant autour de 2%).

    La valeur inestimable de la liberté

    « N’investissez pas trop rapidement dans un immeuble qui ne vous appartient pas totalement. » C’est le conseil souvent donné par des personnes au fait du marché immobilier. Les dix premières années – lorsque tout est encore neuf –, les choses se passent généralement bien. Mais lorsque des décisions d’investissement doivent être prises, vous vous heurterez souvent à des copropriétaires qui veulent surtout investir le moins d’argent possible dans le bien qu’ils mettent en location. Dès lors que deux propriétaires se partagent un immeuble, il est juridiquement question d’une copropriété. Cela signifie également que l’assemblée générale des copropriétaires est tenue de l’entretien des lieux communs. Ces coûts sont généralement répartis selon les « quotités » : celui qui possède le plus grand appartement de l’immeuble contribuera le plus aux frais d’entretien des parties communes, proportionnellement à la superficie de son bien.

    Par conséquent, lisez soigneusement l’acte de base avant d’investir dans une copropriété. Vous saurez ainsi ce qui vous attend. Si vous investissez dans une copropriété existante (qui existe depuis plusieurs années), demandez au syndic les rapports des assemblées générales et le solde du fonds de réserve. Ce fonds est alimenté chaque année par les copropriétaires afin de financer les frais à venir (comme des travaux de peinture ou le remplacement de la toiture). Si le montant placé dans ce fonds de réserve est trop faible, soyez certain qu’une manœuvre de rattrapage devra être entreprise au cours des années à venir, ce qui entraînera une contribution proportionnellement plus élevée à court terme.

     

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