Louer sa maison ou son appartement, est-ce rentable ?

Tous les propriétaires souhaitent tirer le maximum de profit lorsqu’ils mettent leur maison à leur appart à louer. Mais comment calculer le rendement d’un logement en location et comment influencer ce montant ?

Comment calculer un rendement brut ?

Votre rendement brut correspond à la somme de tous les loyers que vous percevez sur un an, divisée par le montant de l’achat de votre bien augmenté des frais liés à cet achat (p. ex. droits d’enregistrement et frais de notaire). Ce résultat est multiplié par cent pour obtenir un pourcentage.

De quoi dépend le rendement brut ?

• Du permis d’urbanisme : ce permis vous autorise, en tant que propriétaire, à rénover votre maison ou appartement, de telle sorte que vous pouvez exiger un loyer plus élevé.
• Des frais de gestion : il s’agit des frais liés à l’entretien, à la rénovation et au vide locatif. Ces coûts peuvent grimper en flèche, surtout dans le cas d’un immeuble de rapport qui comporte plusieurs chambres ou studios.
• De l’état du logement : un faible prix d’achat induit parfois d’importants frais de rénovation, susceptibles de mettre votre rendement à dure épreuve.
• De la polyvalence de l’immeuble : un bien pouvant avoir plusieurs affectations peut voir sa valeur augmenter. Si son usage est très spécifique, il séduira moins de candidats preneurs.
• De la recherche d’un locataire : un appartement de luxe n’affichera un rendement de luxe qu’à condition… de lui trouver un locataire. Certains biens fastueux risquent de rester vides plus longtemps.

Qu’est-ce qu’un bon rendement brut ?

Pas facile de répondre à cette question : vous devez tenir compte des critères épinglés ci-dessus, mais aussi de l’offre et de la demande sur le marché locatif. D’autres facteurs moins évidents entrent aussi en ligne de compte, comme le taux d’inflation ou les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires.

Comment accroître votre rendement brut ?

Vous pouvez tenter d’augmenter votre rendement brut de différentes façons :

• en achetant le logement à un prix moins élevé ;
• en augmentant le loyer ;
• en améliorant la qualité de votre maison ou appartement, de préférence grâce à des rénovations relativement peu coûteuses.

Quel est finalement votre rendement net ?

Pour connaître le rendement net de votre bien, vous devrez déduire une série de frais de votre rendement brut :

• le chômage locatif : un mois de vide locatif ampute votre rendement brut de 8 % sur une année ;
• le revenu cadastral ;
• les frais de syndic si vous mettez en location un appartement ;
• les frais à la charge du propriétaire, comme les travaux majeurs de réparation ou de rénovation ;
• les frais d’assurance ;
• le fonds de réserve pour les travaux structurels aux appartements (p. ex. rénovation de toiture ou de façade) ;
• les frais d’agence ;
• le remboursement du prêt hypothécaire que vous avez éventuellement contracté pour votre achat immobilier.