Gare de Bruxelles-Central
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Un pouvoir d’achat immobilier doublé à 45 minutes de Bruxelles

Un ménage moyen disposant d’un budget de 350 000 € (hors frais liés à l’achat) peut acheter un bien immobilier de 105m² à Bruxelles. C’est ce que révèlent les chiffres de la plateforme immobilière Immoweb. Ceux qui cherchent à augmenter leur pouvoir d’achat immobilier trouveront plusieurs opportunités à moins de 30 minutes de la capitale (en transports publics). Les gains de pouvoir d’achat les plus importants sont enregistrés à Liedekerke (+66 %), Affligem (+65 %) et Tubize (+64 %). À 45 minutes de Bruxelles, Immoweb constate même que le pouvoir d’achat immobilier est doublé. 

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Pour rappel, rien que l’année dernière, les prix de la brique se sont appréciés de +5,6 % au niveau national et les taux d’intérêts ont plus que doublé (de 1,4 % en janvier 2022 à 3,4 % en décembre 2022) en Belgique. Où se trouvent dès lors les meilleures opportunités d’achat à proximité de Bruxelles ? Pour cette étude, nous nous sommes intéressés au gain de pouvoir d’achat immobilier potentiel qu’un ménage bruxellois est susceptible de réaliser en sortant de la ville. Ceci combiné à un paramètre fondamental ; l’accessibilité à Bruxelles en transports publics*.

À moins de 30 minutes de Bruxelles, un plus grand pouvoir d’achat immobilier

À moins de 30 minutes en transports publics, il faut se diriger vers l’ouest pour rencontrer les meilleures opportunités d’achat en Flandre, avec des prix nettement moins élevés par rapport à la capitale. Avec un prix hybride de 2 012 € / m², c’est la commune flamande de Liedekerke qui est la plus intéressante (contre 3 341 € / m² en moyenne à Bruxelles). Un ménage avec un budget de 350 000 € peut y acquérir, en moyenne, une maison de 180 m² ou un appartement de 149 m², bien que ces derniers soient plus rares dans cette région. À titre de comparaison, le même ménage pourrait espérer une maison de 112 m² et un appartement de seulement 101 m² à Bruxelles. Une différence significative, puisqu’elle représente un gain de 68 m² pour une maison et de pas moins de 48 m² pour un appartement.

Si l’on regarde au sud de Bruxelles, Hal offre également un potentiel d’achat important, tout en restant proche de la capitale. En effet, un ménage bruxellois qui souhaite acheter dans cette commune de Flandre pourrait se permettre une maison d’environ 155 m² ou un appartement de 127 m² pour un budget similaire de 350 000 €. Au niveau des prix hybrides, on se situe ici à 2 399 € / m², soit un gain de 942 € / m² par rapport à Bruxelles.

Toujours au sud, mais cette fois en Wallonie, la commune de Tubize dispose également d’un large potentiel à l’achat par rapport à Bruxelles. Dans cette région, le prix d’une maison s’élève à 1 946 € / m². En termes de m², un ménage moyen peut donc y acheter une maison d’environ 180 m² (soit la même surface qu’à Liedekerke pour un budget similaire).

Mais attention, au prix du bien s’ajoutent également les coûts liés à la transaction immobilière (frais de notaire, droits d’enregistrement, coûts liés au crédits…). Or, les droits d’enregistrement s’élèvent actuellement à seulement 3 % en Flandre (pour une habitation unique servant de logement familial) contre 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Cependant, à Bruxelles et en Wallonie, un abattement sous réserve de certaines conditions existe aussi pour une habitation unique servant de logement familial. Un détail qui n’est pas sans importance puisqu’il peut se traduire par une différence nette de plusieurs milliers d’euros. En effet, pour un bien de 350 000 €, ces mêmes droits d’enregistrement s’élèveront à 10 500 € en Flandre, contre 21 875 € à Bruxelles (après abattement de 175.000 €) et 41 250 € en Wallonie (après abattement de 20.000 €)** pour une habitation unique servant de logement familial***.

À 45 minutes de Bruxelles, le pouvoir d’achat immobilier est doublé

En s’éloignant encore de 15 minutes supplémentaires de Bruxelles, de nouvelles opportunités se présentent rapidement aux ménages bruxellois. Ainsi, la commune de Soignies dans le Hainaut permet à ces derniers de profiter de deux fois plus de surface par rapport à la capitale. Concrètement, les prix des maisons dans cette région sont de 1 656 € / m². Ce qui signifie qu’un ménage bruxellois peut y acheter une maison de 217 m² en moyenne, toujours avec le même budget. D’ailleurs, ces prix bas ainsi que la situation géographique à proximité de la capitale en font actuellement une région très intéressante. L’Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique (Iweps) a estimé une forte augmentation de population pour l’arrondissement de Soignies.

Non loin de là, toujours en Wallonie, les communes de Braine-le-Comte et Rebecq offrent également des perspectives intéressantes, tout en restant faciles d’accès par rapport à la capitale. Dans ces communes, les prix hybrides s’élèvent respectivement à 1 791 € / m² et 1 848 € / m², ce qui représente certainement un gain non négligeable par rapport à Bruxelles (3 341 € / m² en moyenne).

À 45 minutes en transports publics, les Bruxellois peuvent également atterrir dans la commune flamande de Herzele, où le prix des maisons affiche 1 817 € / m² contre 2 147 € / m² pour les appartements. En comparaison, un ménage moyen pourrait y acquérir une maison de 193 m², toujours avec un budget de 350 000 €  (contre 112 m² à Bruxelles, soit un gain de 81 m²).

Notons aussi que les communes de Haaltert et Erpe-Mere (situées toutes deux en Flandre), peuvent représenter de bonnes affaires. En effet, le prix des maisons dans ces communes est de 1 869 € / m² et 1 878 € / m² respectivement. En d’autres mots, un ménage doté d’un budget de 350 000 € peut y acheter une maison d’environ 185 m².

Avec de telles informations en main, les Bruxellois qui souhaitent acheter un bien immobilier se retrouvent de fait face à un choix difficile. D’un côté, ils peuvent acquérir un appartement ou une maison dans la capitale et rester dans la ville qui leur est chère. S’ils optent pour cette alternative, ils doivent tout de même savoir que la situation actuelle ne leur permettra sans doute pas d’investir dans des biens avec une grande surface. D’un autre côté, ceux qui souhaitent avoir plus de m² peuvent s’orienter vers une sortie de la ville, avec les avantages et les inconvénients associés. Ce choix leur revient bien entendu, et chaque ménage devra en peser le pour et le contre, en fonction du budget dont il dispose.


*Pour ce calcul, nous avons pris en compte l’accessibilité des transports publics afin d’arriver un lundi à 8:45 h du matin à la gare de Bruxelles-Central. (Source : QGIS).

**Cependant en cas d’habitation modeste, les taux sont réduits et passent de 12,5 % à 6 % en Wallonie.

***Immoweb fournit ces chiffres à titre illustratif seulement. Les réductions sur les droits d’enregistrement sont liées à des conditions précises et peuvent varier selon le montant d’achat et d’autres critères. Pour une explication détaillée des droits d’enregistrement et des abattement, visitez https://blog.immoweb.be/fr/acheter/frais-achat-maison.

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