Tous ceux qui investissent dans l’immobilier font face au même dilemme : faut-il acheter un immeuble existant et le rénover intégralement ou commencer d’une page blanche et opter pour une nouvelle construction ? Les deux formules ont leurs avantages.

Le choix d’un projet de rénovation cache souvent des motivations financières. Ainsi les projets de rénovation vous permettront-ils dans de nombreux cas de bénéficier d’un taux de TVA de 6%, contre 21% pour une nouvelle construction. Sur un projet de 200.000 euros, vous paierez donc 30.000 euros de TVA en plus sur une nouvelle construction. Et il faut un peu de temps pour amortir ces frais supplémentaires. Parallèlement, diverses primes sont prévues pour les rénovations. En revanche, il est fréquent que les frais de rénovation dépassent largement le budget initial. Vous pouvez certes étaler ces frais dans le temps, mais ce n’est pas toujours un avantage pour l’investisseur immobilier qui veut terminer le plus vite possible son immeuble pour le rentabiliser. De plus, il est conseillé de constituer une réserve pour les frais d’entretien structurels dès qu’un immeuble a plus de 10 ans (surtout dans le cas d’un appartement). En tant qu’investisseur, ce sont des ressources supplémentaires que vous gelez.

FLAMBANT NEUF…

Un nouvel immeuble a l’avantage de vous permettre d’obtenir un niveau de consommation d’énergie beaucoup plus faible que ce qui est généralement possible avec une rénovation. Bien entendu, c’est surtout l’occupant qui profitera de tous ces investissements, puisqu’il se verra présenter une facture énergétique moins salée. Mais la consommation d’énergie est un facteur qui pèse de plus en plus lourd dans la décision de nombreux acheteurs et locataires. Quoi qu’il en soit, les nouveaux logements sont souvent plus appréciés par le marché parce que tout y est neuf. Il sera ainsi plus aisé de trouver des acheteurs ou des locataires prêts à payer un petit peu plus cher (même si le prix doit bien entendu rester correct).

Les nouvelles constructions présentent encore un autre avantage : dans la mesure où vous démarrez d’une page blanche et que tout doit encore être réalisé, vous pouvez exploiter l’espace disponible de manière optimale. C’est moins le cas des rénovations, où les structures existantes imposent certaines restrictions. À cela s’ajoute qu’il est souvent plus aisé d’estimer à l’avance le coût d’une nouvelle construction.

…OU RAYONNEMENT

Faut-il dès lors éviter les rénovations ? Certainement pas. La rénovation est même préférable à une nouvelle construction pour certains immeubles, notamment ceux qui ont un rayonnement très particulier pour lequel un public (généralement plus restreint) est prêt à délier les cordons de la bourse. Les majestueuses maisons de maître en sont un bel exemple, tout comme les anciens immeubles industriels qui se prêtent parfaitement à l’aménagement de lofts. Une nouvelle preuve que chaque aventure immobilière est différente.