Votre bien a subi des transformations non déclarées ? Il a été divisé en immeuble à appartements sans permis ? Pas de panique : les infractions urbanistiques peuvent être régularisées. Et voici comment.

Dans les grandes villes, nombreux sont les « immeubles de rapport », généralement au rendement alléchant, qui sont en fait des maisons unifamiliales qui ont été divisées en appartements sans permis, et sont donc grevés d’une infraction urbanistique majeure (lire Les huit infractions urbanistiques les plus courantes).

Il existe pourtant des solutions pour faire passer un bien qui zone du côté de la force obscure vers la lumière et la tranquillité d’esprit.

  1. Renseignez-vous

La première, en tant qu’acheteur potentiel, c’est d’aller se renseigner auprès des services de l’urbanisme de la commune où se trouve le bien que vous convoitez pour connaître son statut urbanistique et son historique officiels. Une fois les précieuses informations en votre possession, vous pourrez soit abandonner votre proie, soit négocier le prix à la baisse en parfaite connaissance de cause.

Une fois la vente engagée, le vendeur a de toute façon l’obligation de fournir ces renseignements urbanistiques et, votre notaire, celle de vous en faire expressément part (une discordance entre situation de fait et situation officielle doit même être mentionnée dans l’acte d’achat).

  1. Demandez une régularisation

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez toujours introduire une demande de régularisation. Par définition, son résultat n’est pas acquis. Mais l’urbanisme peut décider, s’il s’agit d’une division non reconnue, d’autoriser le découpage de fait moyennant un certain nombre d’éléments de preuve. On vous demandera par exemple :

  • Les plans précis du bien
  • Une preuve de l’établissement des compteurs individuels de gaz, d’eau et d’électricité. À Bruxelles, toute division réalisée avant 1991, c’est-à-dire avant la création de la Région de Bruxelles Capitale, est un élément favorable à la régularisation
  • La liste des locataires ayant occupé les logements au fil du temps (à demander au service population de la commune)
  • L’accord des pompiers relatif à la sécurité de l’immeuble.
  1. Soyez patients

L’urbanisme peut aussi proposer un nouveau découpage de l’immeuble (en réunissant par exemple certaines unités de logement), ou le refuser catégoriquement (s’il a clairement affaire au bien d’un « marchand de sommeil » notamment) et vous imposer de le remettre dans son état initial.

Si certains dossiers sont simples et rapides (s’il s’agit d’un simple changement d’affectation par exemple, qui ne nécessite pas de permis), d’autres sont en revanche nettement plus compliqués et, pour peu qu’ils soient pris en charge par une commune débordée comme à Bruxelles, l’affaire peut prendre de très longs mois voire des années.

S’il y a permis, il faut compter :

  • entre 3 et 8 semaines pour préparer le dossier
  • 120 jours légaux pour que les services de l’aménagement du territoire donnent leur réponse
  • le temps nécessaire, en ce compris des transformations, pour s’y conformer
  1. Faites-vous aider

Dans tous les cas de figure, faites-vous aider! Plusieurs bureaux de spécialistes, qui réunissent juristes spécialisés, architectes et avocats, peuvent vous aider à faire passer votre bien de l’autre côté du gué sans encombre… Et lui faire gagner une valeur considérable !

À noter que si des transformations ont modifié votre bien par rapport à sa situation cadastrale officielle pour un montant équivalent à 50 euros ou à 15% de votre revenu cadastral, vous avez l’obligation de demander une réévaluation de ce dernier. Sans quoi vous vous exposez à une amende ou une sanction pénale.