Ce n’est pas obligatoire, mais pour protéger les deux parties, le locataire comme le propriétaire, et pour éviter des discussions voire des conflits inutiles, rien de tel qu’un contrat de location bien ficelé. Comment faire, quand on est locataire, pour que le bail ne soit pas établi en sa défaveur ? Questions, réponses.

Que doit contenir votre contrat de location ?
Si le propriétaire ne vous soumet pas un contrat de location type (bail), la loi prévoit que doivent au moins être mentionnés dans le bail les éléments suivants :

  • Identités et adresses des contractants : pour les couples, il faut les 2 identités
  • Adresse du bien et description
  • Durée du bail : tout bail est d’office conclu pour 9 ans s’il ne mentionne pas d’indication de durée ou s’il est conclu pour une période de 3 à 9 ans.
  • Montant mensuel du loyer, n° de compte du bailleur et date à laquelle ce compte doit être crédité
  • Indexation : elle doit être prévue dans le bail pour être autorisée. Elle se fait une fois par an selon les dispositions légales
  • Charges du bien : abonnements électricité, gaz, eau…
  • Charges communes de l’immeuble et le mode de paiement (provision ou forfait)
  • Garantie locative : elle doit figurer dans le contrat pour être exigible. Ses modalités doivent être précisées.
  • Etat des lieux : la façon dont il sera effectué (par un expert ou les parties)
  • Assurances et responsabilités : le propriétaire peut exiger que le locataire prenne une assurance en responsabilité locative
  • Modification du bien : elle est interdite sauf accord écrit du bailleur
  • Destination du lieu : à usage de résidence principale
  • Affichages et visites : modalités de visites que le locataire sortant doit accepter pour relouer le bien. En général, 2 fois par semaine pendant 3 heures.
  • Annexe reprenant des informations complémentaires sur certains aspects importants du droit du logement. Chaque région a sa propre annexe.
  • Une copie de l’arrêté royal doit par ailleurs être jointe à chaque bail. Les conditions auxquelles doit satisfaire toute résidence principale en matière de sécurité, de santé et d’habitabilité y sont stipulées.
  • Signature des parties avec mention ‘Lu et approuvé’

Le bail doit être signé en deux exemplaires au moins : un pour vous et un pour votre propriétaire. Un troisième exemplaire sera nécessaire si le propriétaire fait enregistrer le bail par courrier.

Passé directement entre le propriétaire et le locataire (« sous seing privé ») ou notarié, le contrat de location doit ensuite être enregistré par le propriétaire dans les deux mois qui suivent la signature, entre autres pour protéger le locataire en cas de vente de l’immeuble en cours de contrat. En effet, dans ce cas de figure, le nouveau propriétaire devra reprendre toutes les obligations des baux en cours. Autrement dit : le locataire pourra conserver sa location sans modification (de loyer, de durée, etc.).

Faut-il (faire) réaliser un état des lieux ?
Rédiger un état des lieux n’est pas obligatoire. C’est néanmoins chaudement recommandé… aux propriétaires, l’absence de bail jouant pleinement en faveur du locataire, en cas de dégradations par exemple, ou pour éviter tout départ brusque du locataire, sans indemnité ni délai.

Cela étant dit, établir un état des lieux, comme le souhaitent la plupart des propriétaires, peut permettre d’éviter toute contestation au moment de votre départ. Même si, le cas échéant, cela peut avoir un impact pour la libération totale ou partielle de la garantie locative.

Si vous ne passez pas par un professionnel pour réaliser l’état des lieux, faites le bien nommé « tour du propriétaire » et assurez-vous que sont décrits, pièce par pièce, l’état et les éventuelles dégradations que le bien présente déjà. Autrement dit, ne vous contentez pas d’une mention expéditive du type « Le bien est remis en bon état au locataire ».

Soyez donc aussi précis que possible, en n’oubliant pas l’état de fonctionnement des appareils électroménagers, l’aspect des murs, des sols, des fenêtres… Et compléter ce document avec des photos, avant de le signer en deux exemplaires et de le joindre au bail, dont il fera alors partie intégrante.

Il est également conseillé de dresser un état des lieux de sortie au terme de la location. Si vous remarquez des défauts qui n’étaient pas mentionnés dans le premier état des lieux, cela ne signifie pas pour autant que les frais éventuels vous incombent. Il peut également s’agir d’une usure que vous ne devrez très probablement pas assumer, sauf stipulation contraire dans le contrat de location.