L’argent placé sur un compte épargne ne rapporte presque plus rien et de nombreux particuliers sont encore traumatisés par des actions qui peuvent perdre toute valeur du jour au lendemain. Il n’est donc pas étonnant qu’ils perçoivent l’immobilier comme une alternative possible à leur épargne.

L’immobilier résidentiel – soit les maisons, appartements et terrains à bâtir – a accompli un parcours impressionnant ces dernières décennies. Les prix des maisons ont augmenté de 6,4% par an en moyenne entre 1953 et 2016, ceux des appartements de 5,4%. Des
pourcentages pour lesquels de nombreux épargnants signeraient à deux mains. L’immobilier a ainsi démontré ces dernières années sa capacité à conserver sa valeur. Si l’on inclut l’inflation (l’augmentation quotidienne du coût de la vie), l’immobilier a toujours rapporté 2,5% à 3% ces dernières décennies. C’est important : si le rendement était inférieur à l’inflation, l’investisseur en immobilier ne gagnerait rien en réalité en raison de l’augmentation du coût de la vie. L’immobilier n’offre donc pas un rendement monstre, mais il conserve sa valeur, à laquelle il ajoute un petit « extra » sain. C’est ce qui le rend aussi intéressant pour un large public. De plus, il répond à des attentes importantes :

  • D’un côté, de nombreux ménages souhaitent trouver un complément à leurs revenus. Le débat sur les pensions n’y est pas étranger. On prend de plus en plus conscience en Belgique que la pension légale seule ne suffira pas pour maintenir le niveau de vie souhaité. Avec des revenus locatifs mensuels, l’hypothèse devient déjà beaucoup plus réaliste.
  • D’un autre côté, de nombreux propriétaires tablent également sur une plus-value immobilière. À mesure que les prix immobiliers augmentent et que la différence s’accroît par rapport au prix d’achat, ils peuvent (espérer) réaliser un confortable bénéfice à la vente.

Refuge

Naturellement, il en va pour l’immobilier comme de tout autre investissement : les rendements du passé n’offrent aucune garantie pour l’avenir. Aux yeux de nombreuses personnes, l’immobilier est devenu une valeur refuge à laquelle il ne peut rien arriver. C’est faux, naturellement. Les prix immobiliers aussi peuvent connaître un creux. Cela a été le cas notamment en Espagne et aux Pays-Bas ces dernières années. Les économistes ne croient pas en ce scénario pour notre pays, mais on ne peut jamais l’exclure. De plus, les rendements locatifs aussi sont sous pression. Cela provient notamment de l’augmentation du nombre de mauvais payeurs parmi les locataires et des normes énergétiques de plus en plus strictes imposées par les pouvoirs publics aux habitations louées (qui exigent des investissements considérables du propriétaire).

  • C’est précisément la raison pour laquelle il est préférable d’appliquer à votre immobilier le même principe qu’à d’autres investissements : veiller à une diversification optimale des risques. Comme premier investissement, préférez par exemple deux petits studios à un grand appartement afin de ne pas vous retrouver sans revenu locatif du jour au lendemain si un des locataires vous quitte et que vous ne lui trouvez pas immédiatement un successeur.
  • Veillez également à obtenir une diversification saine de votre patrimoine total, en ne l’investissant pas intégralement dans l’immobilier. Pour commencer, vous voudrez éviter de perdre subitement une grande partie de votre patrimoine si une crise se déclenchait sur le marché immobilier. De plus, l’immobilier n’est pas un placement liquide : vous ne pouvez pas vendre rapidement une maison ou un appartement si vous avez besoin d’argent d’urgence. N’investissez dès lors jamais dans l’immobilier de l’argent dont vous pourriez avoir besoin au cours des années à venir, et commencez toujours par constituer un matelas financier sain en cas d’urgence.

Les prix immobiliers vont-ils augmenter ou baisser ?

  • Personne n’a de boule de cristal, mais la plupart des experts ne prévoient pas de nette hausse des prix. Cette époque semble révolue. Les prix ont surtout suivi l’inflation ces dernières années et ils devraient continuer à le faire au cours des années à venir.
  • Simultanément, on ne s’attend pas à une baisse du marché immobilier. Deux tendances importantes soutiennent en effet le marché. Tout d’abord, le nombre d’habitants et le nombre de ménages sont en hausse dans notre pays, et nous aurons donc besoin de nouveaux logements (plus petits) à l’avenir. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. De plus, il y a la reprise de l’économie. Celle-ci maintient les revenus des ménages à niveau, ce qui leur permet d’encore acheter des biens immobiliers. Les taux pourraient cependant changer la donne. Ils sont historiquement bas, et ne peuvent qu’augmenter. De ce fait, un nombre croissant de Belges éprouveront davantage de difficultés à emprunter et pourront moins dépenser en immobilier. Mais les économistes s’attendent à une augmentation des taux très progressive, qui ne provoquera donc pas de choc sur le marché immobilier.