Algemene vergadering mede-eigendom: de belangrijkste spelregels

Wie een appartement koopt, wordt ook medeverantwoordelijk voor de goede staat en het onderhoud van het volledige gebouw. Omdat de belangen onder de verschillende eigenaars verschillen, is de algemene vergadering van mede-eigendom in het leven geroepen. Hoe ziet zo’n vergadering er in de praktijk uit en wat is jouw rol hierin?

Waarom een algemene vergadering van mede-eigendom?

Iedereen die een eigen appartementswoning op de kop tikt, wordt officiële mede-eigenaar en valt hierdoor automatisch onder de appartementswet. Een van de verplichtingen binnen deze wet is het jaarlijks organiseren van een algemene vergadering van mede-eigendom.

Een appartementsgebouw bestaat namelijk uit een mix van verschillende types van eigenaars. Je hebt enerzijds kopers die hun eigen appartement bewonen en anderzijds investeerders die hun eigendom verhuren. Toch moeten beide types eigenaars hun financiële bijdrage leveren om de gemeenschappelijke delen van het gebouw te onderhouden en eventueel te vernieuwen.

De algemene vergadering is er onder meer om een akkoord te vinden over toekomstige investeringen. Als mede-eigenaar krijg je jouw eigen, officiële stem. Hoe groter de oppervlakte van je appartement, hoe groter jouw financiële aandeel in deze investeringen, maar ook hoe zwaarder jouw stem doorweegt tijdens deze algemene vergadering.

Wat wordt er besproken tijdens de algemene vergadering?

Naast eventuele investeringen kunnen er tijdens deze jaarlijkse vergadering nog andere punten op de agenda staan, zoals:

• Aanpassingen in het huishoudelijk reglement
• Het aanstellen van een nieuwe syndicus of commissaris van de rekeningen
• Het beheer van gemeenschappelijke financiële middelen, zoals het reservekapitaal
• Het goedkeuren van de jaarrekening
• Eventuele aangeleverde agendapunten van mede-eigenaars

Is deelname aan de algemene vergadering verplicht?

Als mede-eigenaar mag je meestemmen over de verschillende agendapunten. De aanwezigheid tijdens de jaarlijkse vergadering is echter niet verplicht. Zo mag je bijvoorbeeld ook een broer, vriend of kennis aanduiden die niet in het appartement woont.

Wil je zelf iets aankaarten, zorg er dan voor dat je schriftelijk en op tijd – minstens drie weken voor aanvang van de algemene vergadering – jouw punten aan de syndicus bezorgt.

De algemene vergadering is er onder meer om een akkoord te vinden over toekomstige investeringen in het appartementsgebouw.

Wie regelt de algemene vergadering?

In de meeste gevallen is de syndicus de organisator van de algemene vergadering van mede-eigendom. Het is dus aan hem om de exacte datum van de algemene vergadering in te plannen. De samenkomst vindt sowieso ieder jaar binnen dezelfde termijn van 15 dagen plaats. Deze termijn is vastgelegd in de basisakte.

De syndicus stelt ook de nodige informatie over de te bespreken agendapunten ter beschikking van alle aanwezige mede-eigenaars en zorgt voor de uitvoering van alle genomen beslissingen.

Syndicus versus voorzitter

Bij aanvang van iedere jaarlijkse algemene vergadering stellen de aanwezige mede-eigenaars een voorzitter aan bij meerderheid van de stemmen. De voorzitter mag uitsluitend een van de mede-eigenaars zijn, dus niet de syndicus zelf.  

Het is zijn verantwoordelijkheid om de vergadering en de stemming van de verschillende agendapunten in goede banen te leiden. Achteraf plaatst de voorzitter zijn handtekening onder de notulen van de algemene vergadering van mede-eigendom.

De syndicus kan wel een ondersteunende rol spelen tijdens de vergadering, bijvoorbeeld om een bepaald dossier inhoudelijk te duiden.

Wanneer is een stemming (on)geldig?

Tijdens de algemene vergadering stemmen de aanwezige mede-eigenaars over de behandelde agendapunten. De stemmingen zijn alleen geldig wanneer voldaan is aan minstens een van de volgende twee voorwaarden:

• Meer dan 50% van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd én zij moeten samen minstens 50% van de aandelen in gemeenschappelijke delen bezitten
• De aanwezige mede-eigenaars of hun vertegenwoordigers bezitten meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen

Is dit niet het geval, dan moet een bijkomende algemene vergadering – minstens 15 dagen nadien – uitsluitsel brengen. Tijdens deze stemming wordt er geen rekening meer gehouden met het minimumaantal aanwezigen en hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. Wie aanwezig is, beslist dus rechtstreeks over de goedkeuring of weigering van het agendapunt.

In de meeste gevallen is de syndicus de organisator van de algemene vergadering van mede-eigendom. Het is dus aan hem om de exacte datum van de algemene vergadering in te plannen.

Hoeveel meerderheid is er nodig?

Zoals in elk modern democratisch systeem is het de meerderheid die beslist over de goed- of afkeuring van een agendapunt tijdens de algemene vergadering.

Afhankelijk van het type beslissing dat genomen moet worden, kan de vereiste meerderheid afwijken, gaande van 50% + 1 stem, over tweederdemeerderheid (> 66,66%), 80% en zelfs eenparigheid (100%) van de stemmen.

Hoe ingrijpender de maatregel, hoe groter de benodigde meerderheid. Zo zal unanimiteit verplicht zijn bij de afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw, maar volstaat een nipte meerderheid om wettelijk verplichte werkzaamheden te laten uitvoeren of om de rekeningen goed te keuren.

De Bijzondere Algemene vergadering

Bij een kwestie waarbij een dringende stemming nodig is, kan de syndicus of een delegatie mede-eigenaars beslissen om een Bijzondere Algemene Vergadering samen te roepen.  

Appartement zoeken, verhuren of verkopen? Start bij Immoweb!

Ben je eigenaar van een appartement en ben je op zoek naar kopers of huurders? Plaats jouw zoekertje vandaag nog op Immoweb!