10-jarige aansprakelijkheid aannemer: hoe goed ben je beschermd?

Sinds 1 juli 2018 is een aannemer in ons land verplicht om een verzekering te nemen voor het geval hij in gebreke gesteld zou worden voor bouwfouten. Deze verzekering garandeert een 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer. Voor jou als (ver)bouwer betekent dit een enorme gemoedsrust. Hoe zit dit principe precies in elkaar?

Eindelijk een duidelijk kader

Is er iets stevig misgelopen tijdens de bouw- of renovatiewerken, dan zorgt de aansprakelijkheidsverzekering ervoor dat je als (ver)bouwer een juridische poot hebt om op te staan.

Niet iedere bouwpartner waarmee je samenwerkt, beschikt namelijk over de beste financiële papieren, ook al laten ze uitschijnen van wel. Het risico is dat je zonder een dergelijke verzekering in de kou blijft staan als een gebrek vergoed en hersteld moet worden.

Tot medio 2018 was er nog geen sprake van een duidelijk kader hierrond en had je als opdrachtgever van een bouwproject minder stokken achter de deur om je aannemer of architect ter verantwoording te roepen om de schade te herstellen. Garanties die sleutel-op-de-deur-bouwers wel al langer hadden. Dat is vandaag anders.

Niet alleen voor aannemers

De 10-jarige aansprakelijkheid voor aannemers gaat eigenlijk veel verder dan alleen maar bouwaannemers. Ook architecten, bouwpromotoren, onderaannemers, stabiliteits- en veiligheidsingenieurs en studiebureaus zijn verplicht om zich te verzekeren.

Let wel: de verplichte verzekering geldt enkel voor werken aan de gesloten ruwbouw (stabiliteit, gevelopbouw, ramen en deuren, chapewerken…) én voor projecten waar de stedenbouwkundige vergunning dateert van nà 1 juli 2018.

De 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering gaat veel verder dan alleen maar bouwaannemers.

Wat valt onder de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer?

Om als (ver)bouwer beroep te kunnen doen op deze 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering moeten eerst een aantal zaken vastgesteld worden. Want wie is verantwoordelijk voor het gebrek in kwestie? En is dat zomaar eenduidig te bewijzen?

Bovendien wordt er een onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten gebreken:

• Ernstige gebreken
• Verborgen gebreken
• Lichte gebreken

Ernstige gebreken

Dit zijn gebreken die de stevigheid, stabiliteit en waterdichtheid van een gebouw aantasten. Gebreken waardoor het gebouw op korte of lange termijn dreigt in te storten, of die de woning stevige schade kunnen aanbrengen. Voorbeelden hiervan zijn scheuren in de gevel ten gevolge van funderingsfouten, een gebrekkige dakconstructie of ernstige vochtproblemen.

Verborgen gebreken

In dit geval is er sprake van ernstige bouwkundige fouten die je tijdens de voorlopige of definitieve oplevering van je project niet hebt kunnen vaststellen. Dit type van gebreken valt moeilijk te definiëren en dus is het zeer belangrijk om tijdens de oplevering(en) zoveel mogelijk fotomateriaal te verzamelen, zodat je in geval van problemen achteraf voldoende bewijsmateriaal op zak hebt.

Lichte verborgen gebreken

Ook voor lichte verborgen gebreken kun je de aannemer of architect ter verantwoording roepen. Deze gebreken vormen geen gevaar voor de stabiliteit van het gebouw, maar als je ze zou vastgesteld hebben voor de oplevering, zou je nooit jouw groen licht gegeven hebben. Voorbeelden hiervan zijn: condensatieproblemen in de beglazing van je ramen, problemen met de geluidsisolatie, loskomende muurtegels, een plaatselijk verzakte vloer…

Over de termijn waarin de bouwpartner in kwestie verantwoordelijk gesteld kan worden, bestaat onduidelijkheid. De uitvoerder van de werken kan namelijk via een clausule in het contract laten vastleggen dat de aansprakelijkheid voor dergelijke lichte gebreken minder dan 10 jaar bedraagt.

Kaart elke vorm van lichte verborgen gebreken hoe dan ook zo snel mogelijk aan. Voor het onderhoud en het in goede staat houden van je woning ben jij natuurlijk de eindverantwoordelijke. Dus ook hier: documenteer je woning zo goed mogelijk bij de oplevering(en).

Ook voor lichte verborgen gebreken kun je de aannemer of architect ter verantwoording roepen. Over de termijn hiervan is er echter onenigheid.

Wie stelt het gebrek vast?

Aangezien niet elke (ver)bouwer een professional inzake bouwgebreken is, dien je een expert in te schakelen. Deze zal nagaan of:

• alles volgens de regels van de kunst is geplaatst
• er een fout is gebeurd bij het ontwerp of tijdens een studie
• het lastenboek wel goed gevolgd is
• er materialen van bedenkelijke kwaliteit zijn gebruikt

Fout bewezen en hersteld? Mogelijk nog eens 10 jaar aansprakelijk

De 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer begint te lopen vanaf de voorlopige of de definitieve oplevering van je nieuwbouw of renovatieproject. Is er in die 10 jaar sprake geweest van een duidelijke fout en is deze in tussentijd hersteld, dan begint de 10-jarige aansprakelijkheid vanaf dat moment mogelijk opnieuw vanaf 0 te lopen. Let wel: dit is meestal enkel het geval na grote ingrepen, zoals uitgebreide herstellingen aan een dak of gevel.

Pas gebouwde of gerenoveerde woning op het oog?

De 10-jarige aansprakelijkheid blijft verbonden aan de woning. Het is aan de notaris om alle bepalingen omtrent de verzekering en de gekochte woning na te gaan, jou op de hoogte te brengen en al deze informatie op te nemen in het verkoopdossier.