Alles weten over het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing

Kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing zijn vertrouwde begrippen. Maar weet jij wat ze betekenen? Waarover gaat het?

Het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing zijn zaken waar eigenaars het regelmatig over hebben. En ze hebben niet alleen goede dingen te vertellen. In feite zijn beide concepten nauw met elkaar verweven. Definitie, berekening, mogelijke verminderingen? We zetten alles op een rijtje. 

Het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing die eruit voortvloeit, gelden uitsluitend voor eigenaars. Goed nieuws dus als je huurder bent: je hoeft helemaal niets te betalen!  

Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (KI) is het door de overheidsadministratie geraamde gemiddelde normale netto-inkomen dat dit onroerend goed in een jaar tijd voor zijn eigenaar zou opbrengen. Het gaat dus om een fictief inkomen gekoppeld aan de potentiële huurwaarde van je huis of appartement. Het kadastraal inkomen van een villa in een Brusselse buitenwijk is over het algemeen (veel) hoger dan dat van een rijwoning in een dorp op het platteland in de provincie Luxemburg. 

Opgelet: als je eigenaar bent, moet het kadastraal inkomen van je eigendommen worden vermeld op je belastingaangifte. 

^{Kan het kadastraal inkomen van de woning die je wilt kopen, de prijs beïnvloeden?}   

Absoluut. Niet rechtstreeks de prijs van de woning, maar wel het percentage van de registratierechten die je zult moeten betalen. Als je een zogenaamd bescheiden woning koopt (dat wil zeggen met een kadastraal inkomen van minder dan 745 euro), kun je genieten van een vermindering van de registratierechten van 12,5% naar 6%.  

Voor grote gezinnen kan de bovengrens om die vermindering van de registratierechten te bekomen, worden verhoogd. Denk er echter aan dat deze vermindering niet van toepassing is als je reeds een onroerend goed bezit.  

Hoe kom ik het kadastraal inkomen van mijn eigendom te weten?  

Er zijn diverse scenario’s mogelijk:  

• Koop je een bestaande woning? Het KI is gekend en zal je worden verstrekt door de huidige eigenaar. 
• Ga je bouwen? De administratie Opmetingen & Waarderingen (het vroegere Kadaster) zal ter plaatse komen om je kadastraal inkomen vast te leggen. 
• Ga je je woonst renoveren? In dat geval kan het oude kadastraal inkomen worden herzien.  

Als je een goed koopt met een kadastraal inkomen van minder dan 745 euro, kun je (onder bepaalde voorwaarden) genieten van een vermindering van de registratierechten van 12,5% naar 6%. Een verschil waardoor je je bijvoorbeeld een uitgeruste keuken kunt veroorloven!  

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend? 

Het kadastraal inkomen dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Het gaat om een gewestelijke belasting die is verschuldigd door elke eigenaar van één of meer onroerende goederen. Meer bepaald is de onroerende voorheffing gelijk aan een percentage van het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed. Dat percentage van de voorheffing varieert dus in functie van het gewest waarin het goed zich bevindt. 

Deze belasting is ook van toepassing als je geniet van het vruchtgebruik of als je een zakelijk recht bezit op een onroerend goed. Goed nieuws als je eigenaar wordt van een nieuw onroerend goed: de onroerende voorheffing moet niet worden betaald tijdens het eerste jaar waarin het pand wordt bewoond. Of fiscaal vlak is het dus veel interessanter om een huis te kopen op 10 januari dan op 16 december. 

Als je een bestaand onroerend goed koopt, zul je de voorheffing betalen naar verhouding van de maanden waarin je er de eigenaar van bent geweest. De onroerende voorheffing moet worden betaald binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet. Dit laatste wordt meestal verzonden in de loop van de zomer. 

Huurder? Ga in je huurcontract na of de onroerende voorheffing niet is opgenomen in de kosten, want dat zou onwettig zijn.  

De voorwaarden om een vermindering van de onroerende voorheffing te bekomen    

In bepaalde gevallen is het mogelijk om een vermindering van de onroerende voorheffing te bekomen.  

Voorbeelden: 

• Je bent eigenaar van een bescheiden woning. Dat wil zeggen dat het kadastraal inkomen van al je onroerende goederen niet hoger mag zijn dan 745 euro. Je kunt dan genieten van een vermindering van je onroerende voorheffing met 25%. 
• Je bent een persoon met een erkende beperking. Dan kun je in Brussel genieten van een vermindering van je onroerende voorheffing met 10% (125 euro in Wallonië). Deze vermindering kan oplopen tot 20% (250 euro in Wallonië) als de aanvraag betrekking heeft op een grote oorlogsinvalide. 
• Je hebt minstens twee kinderen ten laste. In dat geval geldt er ook een vermindering. Ze bedraagt 10% per kind ten laste in Brussel en 125 euro per kind ten laste in Wallonië.  

De vermindering wordt echter niet automatisch toegepast. Denk er dus aan om een aanvraag in te dienen bij de gewestelijke administratie. 

Wat zijn opcentiemen?

In de Belgische lasagne van vastgoedfiscaliteit zijn opcentiemen het laagje Parmezaanse kaas dat wordt toegevoegd door de gemeenten, de provincies of de agglomeraties. Deze entiteiten hebben inderdaad het recht (en ze zien daar zelden van af) om een percentage van bijkomende taksen bij de onroerende voorheffing te voegen.  

Op dit vlak is niet iedereen gelijk. De opcentiemen op de onroerende voorheffing kunnen immers sterk variëren van de ene gemeente tot de andere. 

Hebben het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing een impact op jouw hypotheeklening? 

Wil je een huis kopen en vraag je je af welk verband er kan zijn tussen de onroerende voorheffing, het kadastraal inkomen en jouw aanvraag van een hypotheeklening? Er is er geen. Het kadastraal inkomen wordt nergens in aanmerking genomen, of het nu gaat om de bepaling van je rentevoet of de evaluatie van je aflossingscapaciteit in het kader van de lening die je afsluit. 

Het is echter verstandig om deze jaarlijkse belasting in het achterhoofd te houden wanneer je je budget bepaalt. Een KI van 300 euro in een gemeente die weinig opcentiemen bij de onroerende voorheffing voegt zal minder zwaar wegen op je financiële middelen dan een KI van 2500 euro in een gemeente waar het percentage van de opcentiemen hoog is.