Laagste stijging in 5 jaar: Belgische vastgoedprijzen nemen dit jaar toe met 2,9%

De afgelopen drie maanden stegen de prijzen met 0,8%. De gemiddelde prijs per vierkante meter in België bedraagt nu €2.300, een stijging van 2,9% over de afgelopen 12 maanden. Dit staat in schril contrast met voorgaande jaren, toen de jaarlijkse groei vaak boven de 4% uitkwam. De gemiddelde vastgoedkoopkracht van een Belgisch huishouden bedraagt vandaagt 101 m², dat is een daling van 18 m² ten opzichte van januari 2022. Deze cijfers tonen aan dat de koopkracht van de huishoudens en de prijzen onder druk blijven staan, ondanks de loonindexering.

De markt stabiliseert zich na een prijsstijging

De vastgoedprijzen in ons land blijven stijgen, maar aan een veel lager tempo dan de voorbije jaren. Vandaag betaal je voor een vierkante meter vastgoed in België €2.300, dat is 2,9% meer dan een jaar geleden. Op niveau van de regio’s kost eenzelfde vierkante meter €3.322 in Brussel (+1,2%), €2.435 in Vlaanderen (+3,3%) en €1.727 in Wallonië (+2,7%).

Deze trend markeert een aanzienlijke verandering ten opzichte van de jaarlijkse groei van de vastgoedprijzen in België, die tussen oktober 2021 en oktober 2022 gemiddeld 4,6% bedroeg en in diezelfde periode tussen 2020 en 2021 5,7%. Met de huidige stijging van 2,9% sinds oktober 2022 is deze groei bijna gehalveerd ten opzichte van de voorgaande jaren. Tot nu toe had ons land geen jaarlijkse prijsstijging van minder dan 3% meer gekend sinds begin 2018. De vertraging van de markt zette het afgelopen kwartaal door, met een prijsstijging van slechts 0,8% op nationaal niveau. De meer gematigde groei van het kwartaal is in lijn met het gemiddelde voor Q3 voor de periode van 2020 tot 2022, dat 0,9% bedroeg. We mogen daarbij niet vergeten dat het derde kwartaal over het algemeen minder dynamisch is op de vastgoedmarkt.

De markt stabiliseert zich na een prijsstijging, die het sterkst was begin 2021.Dit had te maken met de lage vastgoedrente en een post-pandemische hausse. De eerste correctie vond plaats begin 2021, toen de prijsstijging in een jaar tijd terugviel naar het niveau van vóór de pandemie. “Begin 2022 was er sprake van een anticipatie-effect, waarbij kopers nog snel overgingen tot aankoopy voordat de rentestijging te groot zou worden, wat de prijsgroei tijdelijk deed toenemen. Sinds het derde kwartaal van 2023 zien we echter een vertraging van deze groei, geaccentueerd door de hoge rente en de beperkingen van banken op woningkredieten.” Aldus Piet Derriks, Managing Director van Immoweb.

Blijvende druk op de koopkracht van Belgische huishoudens

Ondanks de indexering van de lonen begin dit jaar, blijft de koopkracht 15% lager dan in januari 2022. Gemiddeld kan een Belgisch huishouden zich 101 m² vastgoed veroorloven, 18 m² minder dan in januari 2022. In Brussel kan het gemiddelde huishouden zich 56 m² (-9 m²) veroorloven. In Vlaanderen is dat 98 m² (-17 m²) en in Wallonië 136 m² (-23 m²).

De daling van de vastgoedkoopkracht oefent aanzienlijke druk uit op de vraag en bijgevolg op de vastgoedprijzen. Ondanks een verwachte koopkrachtstijging als gevolg van de indexering van de lonen eind 2023, zal dat niet volstaan om het koopkrachtverlies van 15% dat we tot nu toe hebben gezien, te compenseren. De druk op de prijzen blijft dus bestaan en het is waarschijnlijk dat de prijzen dit jaar gematigder zullen blijven bewegen. Een prijsdaling blijft
een mogelijkheid in de komende maanden.

De vastgoedrente is dit jaar relatief stabiel in vergelijking met 2022. Deze stabiliteit zal de komende maanden wellicht aanhouden, aangezien de ECB van plan is om de belangrijkste rentetarieven gematigder te verhoging, wat erop wijst dat er binnenkort een einde komt aan de aanzienlijke renteverhogingen. Deze situatie, in combinatie met een tragere prijsstijging en constante rentetarieven, zou moeten resulteren in een stabiele koopkracht tegen het einde van 2023.

“In 2022 schommelden de rentetarieven sterk, waardoor kopers hun aankoopplannen regelmatig moesten herzien”, legt Piet Derriks uit. “Nu de rente en de prijzen zijn gestabiliseerd, zien we de mogelijkheid terugkeren om hun vastgoedprojecten beter te plannen. Kopers hebben nu meer stabiliteit om weloverwogen beslissingen te nemen.”
In vergelijking met onze buurlanden, met name Duitsland en Frankrijk, waar de vastgoedprijzen dalen, heeft de indexering in België onze koopkracht tijdelijk behouden, wat een positieve impact heeft op de vraag.

Veranderende dynamiek: Vlaanderen overtreft Brussel nu in prijsgroei

Een opvallende tendens is dat Vlaanderen Brussel heeft ingehaald op het vlak van prijsgroei. Immoweb vergeleek prijsschommelingen in de drie Belgische gewesten sinds 2011. Sinds april 2023 ligt de Brusselse prijsindex lager dan die van Vlaanderen. Vlaanderen vertoont, met een stijging van 40,1% sinds 2011, een sterkere prijsgroei dan Brussel, waar de prijzen sinds 2011 met 38,9% stegen. Dat is opvallend, want sinds 2016 is Brussel de drijvende kracht achter de vastgoedprijsgroei in België, een trend die werd omgebogen na de pandemie, en geaccentueerd wordt door de monetaire verstrakking en de stijging van de vastgoedrente vanaf de tweede helft van 2022.

Duidelijke contrasten: prijsgroei in stedelijke en rurale gebieden

De provincie waar de prijzen het meest stegen sinds het begin van dit jaar is Luxemburg (+4,4%). De provincies West-Vlaanderen (+4,2%), Vlaams-Brabant (+3,8%) en Henegouwen (+3,4%) behoren ook tot de grootste stijgers dit jaar.

Op het niveau van de grote steden* stegen de prijzen het meest in Brugge (+5,6), Leuven (+4,8), Charleroi (+4,5) en Namen (+4,1), terwijl Luik (+1,2%), Brussel (+1,5%), Antwerpen (+1,8%) en Gent (+2%) meer gematigde prijsstijgingen kenden. Het verschil tussen de regio’s wordt versterkt door de terughoudendheid van banken om risico’s te nemen en dus om leningen of hoge leenbedragen toe te kennen, wat de druk op de markt verhoogt.

Piet Derriks legt uit: “In Brussel zien we een unieke situatie op de vastgoedmarkt. Als regio die al gekenmerkt wordt door hoge prijzen en een relatief lage koopkracht, worden kopers in Brussel geconfronteerd met grote beperkingen op vlak van de leencapaciteit. Tegen deze achtergrond hebben wijzigingen in de rentevoeten een nog grotere impact op wie in onze hoofdstad wil kopen. Dit is de voornaamste reden waarom de prijzen in duurdere steden zoals Brussel en Antwerpen sterker zijn gedaald. Kortom, de kleinste schommeling in de leenvoorwaarden heeft een aanzienlijke impact op de vastgoedmarkt in onze steden.”

Aan de andere kant kennen plattelandsgebieden, zoals Luxemburg, de grootste prijsstijging. Deze trend wordt aangewakkerd door de aanhoudende hoge rentevoeten, die leningen duurder maken en veel kopers ertoe aanzetten om op zoek te gaan naar vastgoed in meer betaalbare gebieden. “Waals-Brabant en Vlaams-Brabant hebben dit jaar een grotere groei gezien. Dit kan worden verklaard door het feit dat de hoge prijzen in Brussel veel kopers ertoe aanzetten om naar de perifere provincies te verhuizen, waar de vastgoedprijzen aantrekkelijker zijn,” besluit Piet Derriks.
*Grote steden duidt hier op de administratieve districten die de steden en hun voorsteden omvatten.

Methodologie
De vastgoedkoopkracht verwijst naar het aantal vierkante meter dat een Belgisch huishouden (2 gehuwde personen of wettelijk samenwonenden) met een mediaan inkomen kan verwerven door een vastgoedlening aan te gaan. De berekening is gebaseerd op de veronderstelling dat een eigen bijdrage van 10% van de waarde van het onroerend goed en transactiekosten (registratierechten, notariskosten) uit eigen middelen moeten worden betaald. De schuldcapaciteit is berekend op basis van een woonlast van 35% van het netto belastbaar inkomen na belasting (Statbel 2020**) over een looptijd van 20 jaar bij een gemiddelde leenrente volgens Immotheker Finotheker (Quotiteit:
81-100). De vastgoedkoopkracht is berekend aan de hand van de marktprijzen voor onroerend goed van Immoweb op 1 juli 2023. De Immoweb Prijsmeter biedt een objectief startpunt om de markttendens te begrijpen, te anticiperen op de ontwikkelingen en weloverwogen beslissingen te nemen. De Prijsmeter wordt driemaandelijks bijgewerkt op basis van de meest recente gegevens die de afgelopen maanden zijn verzameld. Hij geeft dus zo goed mogelijk de werkelijke tendens op de vastgoedmarkt weer. **De inkomsten voor 2020 zijn aangepast met de jaarlijkse inflatie (op basis van de gezondheidsindex) om de inkomsten in 2023 te ramen.

Informatiebronnen
Immoweb baseert zich op de zoekertjes die vastgoedkantoren, eigenaars en notarissen op zijn platform publiceren. De vastgoedzoekertjes op het platform verwijzen naar de marktprijs en niet naar de verkoopprijs.

De Immoweb vastgoedindex

Dit zijn indexcijfers van de evolutie van de vastgoedprijzen voor alle segmentenvan de Belgische markt: België, Brussel, Vlaanderen en Wallonië. Bij de laatste twee wordt een onderverdeling gemaakt tussen stad en platteland. Of een gemeente in stedelijk of landelijk gebied ligt, wordt bepaald volgens de criteria van Eurostat, op basis van de bevolkingsdichtheid. Zo is een gemeente stedelijk als ze deel uitmaakt van een gebied met een bevolkingsdichtheid van meer dan 1500 inwoners/km² en met ten minste 50.000 inwoners. Een gemeente is landelijk als ze niet in een gebied ligt met een bevolkingsdichtheid van ten minste 300 inwoners/km². Om de realiteit van elk van deze markten zo goed mogelijk weer te geven, zijn de gegevens van huizen en appartementen gebundeld in de indexcijfers.

Over Immoweb
Al meer dan 25 jaar is Immoweb het grootste digitale vastgoedportaal in België waar kopers en verkopers, huurders en verhuurders elkaar vinden. Immoweb is de eerste halte voor elke Belg die droomt van vastgoed: elke dag vind je bijna 150.000 eigendommen te koop of te huur. Immoweb biedt het meest volledige aanbod vastgoed: huizen, appartementen, bouwgronden, garages, kantoren, winkels en industriële panden, van nieuwbouw tot uitzonderlijke historische panden. Dankzij onze gratis schattingstool weten eigenaars snel hoeveel hun vastgoed waard is. Kopers kunnen in één klik een simulatie voor een hypotheek krijgen via ons geïntegreerde leningaanbod, huurders en eigenaars van een woning kunnen zich verzekeren via Immoweb Protect. Volg ons nieuws en inzichten over de vastgoedmarkt op blog.immoweb.be.

Over de AVIV Group
De AVIV Group is een van de grootste digitale vastgoedtechbedrijven ter wereld en een dochteronderneming van Axel Springer. AVIV’s unieke portefeuillie van toonaangevende merken omvat verschillende van Europa’s bekendste vastgoedzoekertjessites: Groupe SeLoger en Meilleurs Agents (Frankrijk), Immowelt Group (Duitsland), Immoweb (België) en Yad2 (Israël) die samen meer dan 1.500 mensen tewerkstellen. De AVIV-groep heeft ook belangen in bedrijven als Homeday en Zumper.