Bouwovertreding bij verkoop woning: de (mogelijke) gevolgen

Hoe meer eigenaars een woning doorheen de jaren heeft gehad, hoe meer veranderingen het gebouw heeft ondergaan. Maar mogelijk is niet iedere aanpassing die in het verleden gebeurd is, helemaal volgens het boekje gegaan. Hoe moet je als verkoper van een woning met (eventuele) bouwovertredingen omgaan? En wat gebeurt er bijvoorbeeld met niet-vergunde constructies?

Wat is een bouwovertreding?

Voor bepaalde aanpassingen of uitbreidingen aan een woning dien je verplicht een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Je woning dient namelijk te voldoen aan bepaalde regels. De verschillende gewesten (Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) schrijven de grote krijtlijnen uit, maar ook je eigen gemeente kan beslissen om extra regels op te leggen.

Ga je zelf als woningeigenaar tegen de regels in en beslis je om niet volgens de geldende voorwaarden of helemaal zonder vergunning aan de slag te gaan, dan bega je een bouwovertreding.

Wat valt onder een bouwovertreding? 

Er bestaan overtredingen in verschillende vormen, waaronder:

• Het overschrijden van de maximale afmetingen of oppervlakte van een (bij)gebouw
• Het niet-toegelaten gebruik van bepaalde materialen
• Een bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van woning naar kantoorruimte
• Het overschrijden van de perceelsgrenzen
• Een afwijking op de geldende voorschriften voor de uitwerking van je dak, voorgevel, carport…

Van herstellen tot celstraf

Wie zich schuldig maakt aan een bouwovertreding kan hiervoor vervolgd worden. In de praktijk zijn er drie grote scenario’s mogelijk:

• Je kunt verplicht worden om de werken terug te draaien, bijvoorbeeld door het gebouw te herstellen in zijn oorspronkelijke staat
• Mogelijk dien je de meerwaarde van de werken terug te betalen
• In bepaalde gevallen is een boete en zelfs een celstraf (of een combinatie van beide) mogelijk

Je traditionele baksteen omruilen voor een knalgele gevel? Het zou zomaar eens een bouwovertreding kunnen zijn.

Wat als je zelf nooit op de hoogte was van de overtreding?

Wat kan je doen als je vele jaren geleden de woning hebt gekocht zonder dat de toenmalige verkoper je vertelde over de aanwezigheid van een bouwmisdrijf?

Het goede nieuws is dat een vordering tot straf of tot herstel in sommige gevallen kan verjaren. Deze termijnen verschillen per gewest en hier bestaan bovendien verschillende uitzonderingen op.

Het slechte nieuws is dat de bouwovertreding nog altijd bestaat. Met andere woorden: beslis je om zelf nog aanpassingen te doen aan de woning of om de woning door te verkopen? Dan is de kans groot dat de kopers, de notaris of de gemeente de oorspronkelijke vergunningsvoorwaarden naast de huidige toestand van de woning gaan leggen.

Het gevolg is dat een potentiële verkoop afspringt of dat je alsnog verplicht wordt om de regularisatie van de bouwovertreding aan te vragen. En de mogelijke bijhorende kosten uit eigen zak dient te betalen.

Bovendien is het ook zo dat een bouwovertreding bij een erfenis mee overgaat naar de rechtmatige erfgenaam. Nog een reden om tijdig orde op zaken te stellen.

Wat gebeurt er met niet-vergunde constructies?

Komt het alsnog tot een verkoop waarbij de koper met een niet-vergunde constructie achterblijft? Als de koper er tijdig achter komt en kan bewijzen dat de verkoper bewust dingen verzwegen heeft, kan de verkoop via de rechtbank geannuleerd worden of een schadevergoeding opgelegd worden.

Als zowel verkoper als koper oorspronkelijk geen weet hadden van de bouwovertreding, dan komt de nieuwe verantwoordelijkheid uiteindelijk bij die laatste te liggen en moet hij actie ondernemen.

Laat je een bouwovertreding blauwblauw? Hou er rekening mee dat een potentiële verkoop kan afspringen.

Wat is de juiste aanpak bij een verkoop?

Als verkoper van een woning doe je er dus beter aan om eventuele bouwovertredingen te regulariseren. Mogelijk verkrijg je alsnog een vergunning zonder dat er ingrijpende en kostelijke afbraakwerken bij komen kijken.

Dienen er toch aanpassingen te gebeuren, dan kan er bekeken worden hoe de aanpassingen op een zo kostenefficiënt mogelijke manier kunnen gebeuren. Een architect of gespecialiseerde aannemer kan hierin advies bieden.

Het is hoe dan ook geen goed idee om het geluk te tarten. Luchtfoto’s, Google Earth, drones… De overheden beschikken over almaar meer (gedetailleerde) toepassingen om eventuele niet-vergunde veranderingen aan je woning te spotten.

Samengevat: maak goede afspraken met de kopers

Een oud tuinhuis afbreken of een veranda ontmantelen: het is een wereld van verschil voor een koper die achterblijft met een mogelijke bouwovertreding.

Gezien de almaar gedetailleerdere informatie waar kopers, notarissen en gemeenten over beschikken, is het voor verkopers belangrijker dan ooit om goed te communiceren met potentiële kopers over de vergunningsstatus van de woning. En om hier – samen met de notaris – een geschikte en juridisch bindende oplossing voor te zoeken. Wie neemt de kosten van de regularisatie en de bijhorende werken voor zich? Is er een verlaging van de verkoopprijs mogelijk? Welke clausules dienen er voorzien te worden?

Gaat de aard van de bouwovertreding helemaal je petje te boven, twijfel er dan niet aan om de nodige experten in te schakelen. De gemeente, de notaris, maar ook makelaars of gespecialiseerde renovatiebedrijven.

Hoe zit het in jouw regio?

Zoals we hierboven al stelden, verschilt de regelgeving rond stedenbouwkundige vergunningen – en de bijhorende sancties – per gewest. Wat de huidige voorwaarden in jouw regio zijn, vind je hier terug:

• Vlaanderen
• Wallonië
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest