Je energieverslindende woning renoveren, een winstgevend project?

Brussel, 25 april 2024 – Immoweb heeft in samenwerking met zijn partner ImmoPass een studie uitgevoerd naar de kosten van werkzaamheden om het EPC van een woning te verbeteren, evenals de potentiële meerwaarde hiervan bij doorverkoop.

Om deze studie uit te voeren, analyseerde Immoweb de kosten van de renovatie voor elke verbetering van de energieklasse. Deze kosten werden gebaseerd op schattingen opgesteld¹ door de architect-auditors van ImmoPass voor meer dan 500 Waalse woningen tussen begin 2023 en vandaag. Het prijsverschil voor elke energieklasse werd berekend met als referentie een woning die in alle opzichten vergelijkbaar is, behalve het EPC. Voor deze berekening heeft Immoweb alle huizen gebruikt die de afgelopen 12 maanden in Wallonië op haar site te koop zijn aangeboden.

Doorverkoop aan het einde van energetische renovatiewerken

Een van de eerste scenario’s die bestudeerd werden, was de onmiddellijke doorverkoop na de werken. Er is vastgesteld dat het project in dit geval financieel niet rendabel is. Maak je echter geen zorgen, andere winstgevende scenario’s worden later besproken.

Als een woning direct na de werkzaamheden wordt doorverkocht, zijn de kosten voor het bereiken van een hogere energieklasse hoger dan de toegevoegde waarde in termen van prijs. Zoals de tabel hieronder laat zien, is het rendement negatief voor elk scenario. Laten we het voorbeeld nemen van het omvormen van een woning met een G-score tot een woning met een A-score: de kosten bedragen €827/m², terwijl het prijsverschil slechts €377/m² is, wat betekent dat er geen positief rendement op de investering is.

Deze negatieve winstgevendheid kan worden verklaard door een aantal factoren:

1. Onmiddellijke doorverkoop maakt dat de woning niet in aanmerking komt voor renovatiesubsidies, die anders de kosten van het werk zouden kunnen verlagen en het rendabeler maken. Om in aanmerking te komen voor deze subsidies moet de eigenaar de woning minstens 5 jaar bewonen nadat de werken zijn uitgevoerd. Deze voorwaarde bevoordeelt huiseigenaren ten opzichte van investeerders.
   
   
2. Energiezeven zijn nog steeds veel voorkomend in Wallonië. 33% van de huizen die de afgelopen 12 maanden te koop zijn gezet op Immoweb kan worden beschouwd als een echte energiezeef (F- of G-score), en zelfs 45%² van het Waalse woonbestand volgens Philippe Henry, de Waalse minister van Klimaat, Energie, Infrastructuur en Mobiliteit.
   
   Wat betreft regelgeving over de energieprestatie van woningen, riskeren Waalse eigenaren, in tegenstelling tot Vlamingen, nog geen financiële sancties. 
   
   Als gevolg daarvan hebben ze nog niet volledig begrepen dat het nodig is om renovatiewerken uit te voeren om de energieprestaties van hun woning te verbeteren.

Laat de renovatiesubsidie toe om de investering winstgevend te maken?

Een mogelijke manier om de investering de moeite waard te maken is om de kosten te verlagen door gebruik te maken van de renovatiepremie. Het is echter belangrijk om op te merken dat deze verlaging van de kosten afhangt van het bedrag van de bonus die aan de huiseigenaar wordt toegekend, hetgeen varieert afhankelijk van het gezinsinkomen. Niet alle huishoudens hebben recht op hetzelfde premiebedrag; dit wordt berekend op basis van hun inkomen³.

Om de kosteneffectiviteit van de renovatiewerkzaamheden te beoordelen, gebruikte Immoweb als referentie een gemiddeld Waals huishouden met een inkomen tussen €38.300 en €50.600, geclassificeerd in de inkomenscategorie “R3”. Dit huishouden geniet dus van een premie die drie keer hoger ligt.

Door rekening te houden met de premie worden de werkelijke kosten verlaagd, waardoor het project dichter bij winstgevendheid komt. Op basis van de gemiddelde kosten blijft de winstgevendheid echter negatief voor alle verhogingen van de energiescore, zelfs met een gemiddelde kostenverlaging van 43% dankzij de premie.

De kosten voor het verbeteren van energiescore G naar score A worden bijvoorbeeld geschat op € 491 per vierkante meter, aanzienlijk minder dan in het vorige scenario. Met een prijsstijging van “slechts” € 377/m² zijn de kosten echter nog steeds te hoog om de werken rendabel te maken. Voor een voorbeeld van een huis van 150 m² zouden de renovatiekosten € 73.650 bedragen, terwijl de prijsstijging € 56.550 zou zijn, een verschil van € 17.100. Dit is een aanzienlijk bedrag voor huiseigenaren. Deze berekening houdt echter geen rekening met het feit dat zo’n energierenovatie ook besparingen op je verwarmingsrekening oplevert.

Maar welke middelen zijn er dan wel beschikbaar voor eigenaren?

De premie is een belangrijke hefboom, maar moet gecombineerd worden met andere middelen: 

1. Vraag naar verschillende offertes. Normaal is het rendement op basis van de meeste offertes, inclusief de premie, negatief. Uit een gedetailleerde analyse van de offertes blijkt echter wel dat sommige de investering rendabel maken; ongeveer een derde van de offertes is rendabel voor het gemiddelde Waalse huishouden. Als we de verbetering van score G naar score A als voorbeeld nemen, is 29% van de offertes rendabel met een premiecoëfficiënt 3. Dit loopt op tot 44% voor een stijging van score G naar score B.
   
   
2. Bovendien is het vaak voordeliger om meerdere scores tegelijk omhoog te gaan in plaats van stap per stap verder te gaan. Energierenovatie brengt vaste kosten met zich mee, wat betekent dat de totale uitgaven voor elke afzonderlijke stap hoger zijn dan wanneer alle stappen in één keer worden uitgevoerd. Sprongen van score G naar B-A en van klasse F naar B-A zijn bijzonder kosteneffectief in de context van energierenovatie. Bijvoorbeeld, de kosten om van een G energiescore naar een B score te gaan is €401/m² (na premie), wat aanzienlijk lager is dan de som van de kosten voor elke afzonderlijke stap (€766/m²).

De prijs van een energiezeef en de maatregelen van de Waalse overheid

Na te hebben gekeken naar manieren om de kosten te verlagen, richt Immoweb zich op de tweede variabele: de prijs.

Het prijsverschil tussen energiezeven en ecologische woningen is in de loop der jaren groter geworden, zoals te zien is in de onderstaande grafiek, maar is nog steeds niet significant genoeg in Wallonië. Dit maakt het moeilijk voor huiseigenaren om te genieten van de financiële voordelen van renovatiewerken, zelfs met de kostenbesparingen die premies bieden.

Om deze werken rendabel te maken voor het gemiddelde Waalse huishouden, zou de korting op de prijs van een energiezeef moeten verdubbelen. Concreet zou bijvoorbeeld een woning met een G-score die momenteel gemiddeld 8,5% goedkoper is dan een woning met een D-score 15,8% goedkoper moeten worden.

Dit lijkt misschien een onwaarschijnlijk scenario, maar het is toch mogelijk dankzij de komende maatregelen die door de Waalse regering ingevoerd zullen worden. Zoals hierboven vermeld, heeft de Waalse regering een progressief schema van energieprestatie-eisen ingevoerd. Vanaf 1 januari 2025 zullen verhuurders geen woningen meer kunnen verhuren die als energiezeef (EPC G) zijn geklasseerd wanneer het hun eerste verhuur is. Bovendien zullen vanaf 1 juli 2026 nieuwe eigenaars van woningen die een EPC E, F of G hebben, verplicht zijn om het energieniveau binnen 5 jaar na de eigendomsoverdracht te verbeteren tot minstens EPC D.

Trends die al op andere plekken plaatsvinden

De correlatie tussen maatregelen en de prijs van energiezeven zijn al waargenomen in Vlaanderen sinds de invoering, actief sinds januari 2023, van een renovatieplicht van woningen met een EPC-score van E of F binnen de 5 jaar die volgen op de aankoop.

Het is een trend die zich eveneens voordoet in Frankrijk, waar de wet “Klimaat en Weerbaarheid”de korting van woningen met de laagste energiescores (F en G) bijna verdubbeld. Zo zijn de woningen met een EPC-score G 14% goedkoper geworden dan woningen met een EPC-score D in 2024, tegenover 7% in 2022. Sinds januari 2023 is het verboden om eigendommen te verhuren met een EPC-score G+ en vanaf januari 2025 zal het ook verboden zijn om eigendommen te verhuren met een EPC-score G. Tot slot zal dit verbod vanaf januari 2028 van toepassing zijn op woningen met een EPC-score F.

Waar moet je dus rekening mee houden om de winstgevenheid van je renovatieproject te maximaliseren

• Wacht niet met renoveren, doe dit zolang de premies nog beschikbaar zijn als je van plan bent om de woning minstens 5 jaar te bewonen.
  
• Vraag meerdere offertes aan om de kosten te vergelijken en de beste deal te kiezen.
  
• De renovatie van je woning kan ook besparingen op je verwarmingsfactuur betekenen. Volgens ImmoPass kan dakisolatie je theoretische energieverbruik (kWh/jaar) met 30% verminderen, wat zich vertaalt in een besparing van €500 tot €1.000 per jaar, afhankelijk van je verwarmingsgewoonten. Deze studie bekijkt enkel de potentiële meerwaarde in termen van prijs in vergelijking met de kosten. De besparingen op uw verwarmingsfactuur zijn dus een bijkomend voordeel dat niet in de berekening is opgenomen en waarmee rekening moet worden gehouden.
  
• Het is vaak kosteneffectiever om meerdere energieverbeteringen tegelijk uit te voeren in plaats van afzonderlijk, vanwege de vaste kosten die aan een project verbonden zijn.
  
• Aarzel niet om een beroep te doen op specialisten op het gebied van energierenovatie, zoals ImmoPass, een expert op dit gebied.

1. De architect-auditors schatten de kosten van de werken, rekening houdend met het ABEX-tarief, hun ervaring op dit gebied en de specifieke kenmerken van het gebouw. ↩︎
2. Henry Wallonie – La Région wallonne donne le cap pour un bâti résidentiel décarboné à l’horizon 2050 ↩︎
3. Wallonie Énergie SPW – Obtenir une prime pour son habitation (vanaf 1 juli 2023) ↩︎

Methodologie

De meerwaarde op de prijs van een woning met een betere EPC-score (Green Premium): De berekening van deze effecten is gebaseerd op een econometrische benadering, de hedonische methode, die het mogelijk maakt om de effecten van andere specifieke kenmerken van huisvesting weg te laten. De studie is gebaseerd op woningen (exclusief nieuwbouw) die de voorbije 12 maanden op Immoweb te koop werden aangeboden door agentschappen en/of particulieren in Wallonië. De Green Premium in Frankrijk werd berekend volgens dezelfde methode met gegevens van de website SeLoger.

De renovatiekosten: Deze studie is gebaseerd op schattingen van energierenovaties voor 541 woningen in Wallonië, verstrekt door ImmoPass, een bedrijf dat gespecialiseerd is in technische en energieaudits van gebouwen. Deze schattingen werden gemaakt tussen begin 2023 en het eerste kwartaal van 2024. Er kunnen meerdere offertes beschikbaar zijn voor dezelfde woning, afhankelijk van de EPC-verbetering die u wenst te maken. Uiteindelijk is de analyse gebaseerd op meer dan 1.500 offertes (ongeveer 3 offertes per woning). De hedonische methode werd gekozen om de renovatiekosten te modelleren. Deze meet in euro’s de renovatiekosten van de EPC-verbetering in de schatting, terwijl andere kenmerken van de woning (staat, aantal slaapkamers, aantal badkamers, aantal gevels) worden gecontroleerd. In eerste instantie hebben we de renovatiekosten gemodelleerd zonder rekening te houden met de premies. Vervolgens hebben we in een tweede fase de renovatiekosten gemodelleerd met premies, die afhankelijk zijn van het inkomen van het huishouden. In de renovatiekostenmatrices zijn combinaties met minder dan 10 waarnemingen grijs gearceerd.

Green Premium X renovatiekosten : De referentiewoningen zijn dezelfde in de twee hedonische modellen: 

• 4 gevels
• Goede staat
• 3 slaapkamers
• Één badkamer

De informatiebronnen

Immoweb baseert zich op zoekertjes die op het platform worden gepubliceerd door makelaars, eigenaars en notarissen. De vastgoedzoekertjes op het platform verwijzen naar de vraagprijs en niet naar de verkoopprijs.

Over Immoweb

Al meer dan 25 jaar is Immoweb het grootste digitale vastgoedportaal in België waar kopers en verkopers, huurders en verhuurders elkaar vinden. Immoweb is de eerste halte voor elke Belg die droomt van vastgoed: elke dag vind je bijna 150 000 eigendommen te koop of te huur. Immoweb biedt het meest volledige aanbod vastgoed: huizen, appartementen, bouwgronden, garages, kantoren, winkels en industriële panden, van nieuwbouw tot uitzonderlijke historische panden. Dankzij onze gratis schattingstool weten eigenaars snel hoeveel hun vastgoed waard is. Kopers kunnen in één klik een simulatie voor een hypotheek krijgen via ons geïntegreerde leningaanbod. Ook kunnen zowel huurders als eigenaars zich verzekeren via Immoweb Protect.Volg ons nieuws en inzichten over de vastgoedmarkt op https://www.immoweb.be/nl/page…

Over de AVIV group

De AVIV Group is een van de grootste digitale vastgoedtechbedrijven ter wereld en een dochteronderneming van Axel Springer. AVIV’s unieke portefeuillie van toonaangevende merken omvat verschillende van Europa’s bekendste vastgoedzoekertjessites: Groupe SeLoger en Meilleurs Agents (Frankrijk), Immowelt Group (Duitsland), Immoweb en Realo (België) en Yad2 (Israël) die samen meer dan 2.000 mensen tewerkstellen. De AVIV-groep heeft ook belangen in bedrijven als Homeday en Zumper.

Perscontact

Celien Van Hoeymissen
FINN Agency
[email protected]
+32 497 36 73 34