Permis d’urbanisme : quelles règles du jeu devez-vous respecter ?

Demander un permis d’urbanisme : la Wallonie, comme la Flandre et la Région de Bruxelles-Capitale ont leur propre réglementation en la matière. De plus, tous les projets de construction ne sont pas soumis à un permis. Qu’en est-il dans votre propre région ? Nous vous proposons ici un aperçu.

Pourquoi a-t-on besoin d’un permis d’urbanisme ?

Vous voulez construire votre maison ? Vous ne pouvez pas le faire sans permis d’urbanisme. Il va de soi que vous ne pouvez pas ériger un bâtiment quelque part sans que personne n’en soit informé.

Mais toute personne qui prend la décision d’acheter et de rénover une maison est tôt ou tard aussi confrontée au permis d’urbanisme. Sont en effet concernés certains travaux de rénovation et d’extension dans et autour de votre habitation.

Ce permis est la confirmation que vous répondez à toutes les règles légales pour pouvoir entamer vos travaux de construction.

Qui détermine les règles du jeu ?

En Belgique, chaque région dispose de son propre référentiel pour l’aménagement du territoire. L’obligation ou non d’obtention d’un permis d’urbanisme dépend de toute une série de règles et d’exceptions. De plus, cette réglementation est très fréquemment adaptée et améliorée.

• Code du Développement Territorial Wallonie
• Aménagement du territoire Région Bruxelles-Capitale
• Aménagement du territoire en Flandre (connu actuellement sous le nom permis d’environnement)

Outre ces lignes directrices, votre propre commune peut aussi imposer des règles complémentaires ou des modalités d’adaptation. Elle a donc en principe le dernier mot.

Quand avez-vous besoin d’un permis ?

De manière générale, vous avez besoin d’un permis d’urbanisme pour :

• Ériger au sol une ou plusieurs constructions fixes
• Démolir, reconstruire ou transformer une construction

Mais d’autres travaux de construction sont également soumis à l’obligation de permis, en cas de  :

• Changement de fonction principale d’un bâtiment, par exemple d’une maison en bureau
• Modification du nombre d’unités résidentielles d’une habitation, par exemple d’une maison unifamiliale en un habitat intergénérationnel
• Grands travaux de modification du relief du sol
• Déboisement et abattage de certains arbres
• Modes d’occupation alternatifs d’un sol, comme entrepôt, emplacement pour mobil-homes, parkings…
• Aménagement d’une piscine

Il se peut que vous n’ayez aucune démarche à entreprendre. C’est notamment le cas lorsque votre futur abri de jardin n’est pas adossé et ne dépasse pas les dimensions maximales autorisées.

Avez-vous toujours besoin d’un permis ?

Non, pour certains travaux de petite envergure, effectués dans et autour de votre habitation, vous n’avez pas besoin de permis. C’est ce qu’on appelle une “dispense de permis”. Dans ce cas, les démarches que vous devez entreprendre dépendent aussi de la région dans laquelle vous résidez.

Ainsi, en Wallonie, il existe une liste de travaux qui ne sont pas soumis au permis d’urbanisme, mais bien à l’obligation de déclaration urbanistique. En Flandre et à Bruxelles aussi, il existe une sorte de procédure administrative allégée pour certains petits travaux. Comme dit plus haut, votre commune peut aussi y ajouter ses propres exigences.

Il se peut même que vous n’ayez aucune démarche à entreprendre. C’est notamment le cas lorsque votre futur abri de jardin n’est pas adossé et ne dépasse pas les dimensions maximales autorisées et que la distance par rapport aux limites de la parcelle sont respectées. Ou si vous transformez l’intérieur de votre habitation, sans toucher aux murs porteurs ni à la façade.

Qui doit introduire la demande ?

Dans le cas d’un projet de construction à neuf ou de gros travaux de transformation, pour lesquels vous devez désigner un architecte, il revient à ce dernier de rédiger et d’introduire la demande de permis.

Pour des plus petits travaux soumis au permis d’urbanisme (ou à la déclaration urbanistique en Wallonie), c’est vous qui devez introduire la demande, soit en ligne, soit par le biais du service compétent de votre commune. À cet effet, vous devez systématiquement rassembler les documents nécessaires pour étayer votre demande, comme des photos ou des plans.

Quel délai pour obtenir le feu vert ?

Lorsque vous avez introduit votre demande de permis, il faut attendre un certain temps. Chaque région a ses propres délais avant d’autoriser les travaux de construction. En général, il faut compter environ un mois avant que votre dossier soit déclaré recevable.

Ensuite, il faut attendre encore 1 à 2 mois avant l’approbation définitive de votre permis d’urbanisme. À moins que des recherches complémentaires s’imposent ou qu’un recours ait été introduit contre vos plans. Dans ce cas, ce délai est naturellement prolongé.

Pour se faire une idée des différents délais : dans le meilleur des cas – si votre dossier passe sans difficulté toutes les étapes – votre dossier sera en moyenne approuvé au bout de 50 jours en Wallonie. À Bruxelles, il faut compter 120 jours. En Flandre entre 105 et 120 jours, auxquels s’ajoutent les 30 jours d’affichage de votre permis, avant de réellement pouvoir entamer les travaux.

Vous voulez investir dans un projet de construction de plus grande ampleur par l’intermédiaire d’un promoteur ? Sachez que vous devez vous attendre à des délais nettement plus longs que ceux visés ci-dessus. Des délais dépassant quatre ans sont loin d’être une exception pour des projets de nouvelle construction. Et ceux-ci peuvent même atteindre des records de près de cinq ans dans la Région de Bruxelles-Capitale.

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Lorsque vous avez introduit votre demande de permis, il faut attendre un certain temps. Chaque région a ses propres délais avant d’autoriser les travaux de construction.

Et si votre permis est refusé ?

Votre commune a décidé de refuser vos plans de construction. Est-ce la fin de l’histoire ? Ou d’autres pistes s’offrent-elles à vous ? En tant que demandeur d’un permis de bâtir, vous avez la possibilité d’adresser un recours dans les 30 jours de la réception de l’avis de refus par le biais de l’administration communale. Et même après un second refus, dans certaines situations, vous pouvez encore saisir le Conseil d’État.

Construction sans permis ? Attendez-vous à une amende

Vous décidez de construire sans permis ? Vous prenez le risque d’être pris en cas de contrôle inopiné ou de constatation par un agent public. Avec pour conséquences, une amende et l’obligation de régulariser la situation. Le montant de cette amende dépend entre autres de l’ampleur des travaux.

Et dans le cas d’une vente ultérieure de votre habitation, une construction non autorisée risque bien de faire capoter la vente si l’acheteur (ou son notaire) éxécute les recherches correctement. Indépendamment de cet aspect, chaque région applique ses propres règles en matière de prescription pour ce genre de faits.

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