Que fait un syndic et comment faire le bon choix ?

Chaque immeuble comptant au moins deux habitations séparées appartenant à deux propriétaires différentes est considéré comme un appartement, au regard de la loi. En principe, cela signifie qu’un syndic doit obligatoirement être désigné. Bien. Mais à quoi ça sert ? Une fois pour toutes, nous faisons toute la lumière : que fait un syndic et pourquoi choisir la bonne personne est tout sauf évident ? 

Plus on est de fous, plus on rit crie

Un immeuble à appartements est un mélange de personnalités, souvent une union forcée entre locataires et propriétaires et surtout, un groupement d’intérêts et d’idées opposés.

Dans lequel chaque occupant contribue aux charges des parties communes, comme le hall d’escalier, l’ascenseur, le couloir ou – s’il y en a un – le jardin commun.

Que fait un syndic, les règles de gestion y sont-elles respectées et assurent-elles effectivement une bonne gestion de ladite copropriété. Pour encadrer au mieux cette gestion, le syndic endosse un ensemble de responsabilités.

Le comptable juriste

Si des travaux (de rénovation) doivent être effectués, il revient au syndic de demander les différentes offres de prix et de soumettre celles-ci aux occupants des appartements. Il veille à ce que chaque occupant verse sa quote-part financière pour financer ces travaux et sait précisément que contient la caisse commune. Il traite ensuite correctement la facturation.

Un litige juridique survient par exemple avec un entrepreneur ? Il revient au syndic de défendre au mieux les intérêts de tous les copropriétaires.

Le président

Une fois par an, l’Association des copropriétaires (ACP) se réunit lors d’une Assemblée générale. Il s’agit des occupants qui possèdent un appartement et qui, à ce titre, disposent d’un morceau des parties communes. Si des décisions ou des changements importants sont prévus, ils sont discutés ensemble et soumis au vote.

Le syndic fournit à chacun les informations selon les règles légales, préside l’assemblée générale, fournit les informations nécessaires pendant l’assemblée ainsi qu’un résumé à l’issue de celle-ci. Enfin, le syndic exécute les décisions prises par l’assemblée.

Le concierge

Ou du moins, en partie. Le syndic ne doit pas à proprement parler s’occuper de réparer les tuyauteries cassées ou les portes qui grincent. Il doit cependant se renseigner auprès d’entrepreneurs, demander des offres et présenter celles-ci aux copropriétaires, pour que les réparations puissent être réalisées comme il a été convenu.

Si des décisions importantes ou des changements sont prévus au sein de l’Association des copropriétaires (ACP), ils sont discutés ensemble et soumis au vote.

Qui peut endosser le rôle de syndic ?

En tant qu’Association des copropriétaires, vous pouvez désigner ensemble un occupant de l’immeuble ou un professionnel externe en tant que syndic. En principe, il ou elle doit assurer les responsabilités au minimum pendant un an et au maximum trois ans. Une prolongation du mandant de syndic est possible par le biais d’un nouveau vote, à l’instar d’une démission.

La désignation d’un professionnel présente un avantage : il ou elle jouit d’expérience et d’expertise. Gérer des bâtiments et négocier font notamment partie du job. Un inconvénient à un syndic externe est qu’il pourrait se sentir moins concerné, alors qu’une personne de l’intérieur du bâtiment est bien mieux au courant de ce qui s’y passe.

Par contre, un syndic externe est moins impliqué émotionnellement dans l’Association des copropriétaires et est capable d’analyser les choses de manière neutre et avec une certaine distance. Un syndic externe est donc en principe moins facilement mis sous pression.

Quoi qu’il en soit, veillez à savoir précisément lors de cette désignation ce que fait le syndic en échange de l’indemnité mensuelle qu’il ou elle percevra. Comme quand vous choisissez un entrepreneur ou une entreprise de construction, vous avez intérêt à demander plusieurs offres de prix, que vous pourrez comparer et à demander aussi des références. Plus vous obtiendrez des informations précises, mieux vous pourrez motiver votre décision finale.

C’est précisément parce que différents modes de vie se côtoient dans un immeuble à appartements que le règlement journalier est fondé sur un cadre légal clair : la nouvelle loi relative à la copropriété (loi portant le livre 3 du Code civil).

Et si cela se passe vraiment mal ?

Il est clair que vous n’avez pas choisi le bon syndic et qu’il a en outre commis des erreurs avec d’éventuelles conséquences financières graves ? Le syndic est tenu de souscrire une assurance responsabilité. En tant que copropriétaire, vous êtes donc couvert financièrement en cas d’erreurs pouvant être démontrées dans le chef du syndic.

Réglé comme du papier à musique

En résumé : l’Association des copropriétaires décide, le syndic prépare, exécute et assure le suivi.

Quelle majorité doit être réunie lors de l’Assemblée générale pour voter des travaux de rénovation de toiture ? Combien de personnes doivent au minimum être présentes à cette assemblée ? Quelles sont les tâches du syndic ? Toutes les règles et dispositions précises figurent dans la nouvelle loi relative à la copropriété, publiée au Moniteur belge.