Decoration avec etageres, cadres et plantes, comment fonctionne l'indexation du loyer

Comment fonctionne précisément l’indexation du loyer en Belgique ?

Un locataire est autorisé à vivre dans une maison ou un appartement en Belgique contre versement d’un loyer mensuel. Ce loyer ne peut plus être modifié pendant la durée du contrat de bail. Cependant, il peut être indéxé par le propriétaire, ce qui permet d’adapter le montant à l’évolution du coût de la vie. Dans cet article, nous vous expliquons les rudiments de l’indexation du loyer en Belgique. 

Bien comprendre le mécanisme qui sous-tend l’indexation des loyers est important. Savez-vous comment vous y prendre pour indexer le loyer ? Et quel est le bon moment ? Nous vous expliquons tout.

Qu’est-ce que l’indexation du loyer en Belgique ? 

L’indexation du loyer en Belgique consiste à adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Ce dernier correspond à une évaluation du coût moyen des dépenses de consommation des ménages belges. 

L’indexation du loyer est-elle automatique ? 

Non, l’indexation du loyer en Belgique n’est pas automatique. C’est le propriétaire qui, chaque année, doit prendre l’initiative d’indexer le loyer et de vérifier si les conditions d’indexation sont réunies. Ces dernières sont la mise par écrit du bail et la mention, dans le contrat de bail, de l’accord du locataire concernant l’indexation de son loyer. En cas de bail verbal, il incombe au propriétaire de prouver que son locataire a accepté l’indexation du loyer en début de bail.   

Quand le loyer peut-il être indexé en Belgique ?

Le propriétaire doit aviser le locataire de l’indexation du loyer par écrit à la date anniversaire du contrat de bail, c’est-à-dire, la date à laquelle le locataire est effectivement entré dans le logement.

Si le bailleur oublie de communiquer cette indexation à temps au locataire, il dispose encore de trois mois pour le faire. L’indexation peut être appliquée rétroactivement aux trois mois précédents. Passé ce délai, il pourra réclamer au maximum trois mois de loyer ajusté.

Comment calculer l’indexation d’un loyer ?

Jusqu’en décembre 1993, l’indexation se basait sur les fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Mais depuis 1994 et l’arrêté royal du 24.12.93 publié au Moniteur belge le 31.12.93, le calcul de l’indexation est obligatoirement basé sur les tableaux de l’indice santé . Ces tableaux vous permettent de voir en un coup d’œil l’évolution des prix de certains produits fréquemment achetés au cours des 12 derniers mois.  

Formule du calcul d’indexation du loyer 

Un calcul donné permet d’obtenir un coefficient. Le loyer de base est ensuite multiplié par ce coefficient pour connaître le montant du loyer indexé.

L’indexation des loyers en Belgique se calcule avec la formule suivante :  

(Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de départ 

Il faut donc multiplier le loyer de base par le nouvel indice et ensuite, diviser le tout par l’indice de départ.  

  • Le loyer de base : il correspond au loyer qui a été fixé au moment de la signature du bail. Il ne faut pas prendre en compte les éventuels frais et charges dans ce calcul, seul le loyer hors charges compte.  
  • Le nouvel indice santé : il est publié chaque mois par le SPF Economie (Service Public Fédéral). Il faudra prendre en compte l’indice santé qui aura été publié le mois où le loyer sera indexé. 
  •  L’indice de départ (aussi appelé indice de base) : il correspond à l’indice du mois qui précède l’anniversaire du bail. 

Exemple de calcul d’indexation du loyer 

Admettons que votre contrat de location ait été signé le 1er août 2018, que vous êtes entré dans le logement le même mois (le bail prenant effet en août), et que votre loyer de 1000 € doit être indexé un an plus tard. La formule serait la suivante :  

Loyer de base (août 2018) x nouvel indice santé (Indice santé juillet 2019, base 2013) / indice santé de départ (juillet 2018, base 2013) 

Ce qui donne concrètement et en chiffres : (1000 x 108,96) / 107,43 = 1014,24 € 

Le nouveau loyer est dorénavant de 1014,24€.  

Pour calculer facilement votre nouveau loyer, n’hésitez pas à utiliser l’outil de calcul proposé par Statbel.  

Qu’est-ce que la base d’indice ?  

Comme vous l’avez vu dans l’exemple ci-dessus, la base d’indice utilisée est celle de 2013, mais il existe plusieurs bases d’indice :  

  • la base d’indice 1988,  
  • la base d’indice 1996,  
  • la base d’indice 2004,  
  • et la base d’indice 2013. 

Pour les baux conclus avant le 1er février 1994, le calcul d’indexation des loyers doit se faire avec la base de 1996 = 100. Pour les autres beaux, vous pouvez utiliser la base d’indice que vous désirez, mais il est important d’utiliser la même base pour l’indice de départ et le nouvel indice !  

Tableau des indices santé 

Pour le tableau des indices santé élaboré par Stabe et pour accéder aux derniers indices, consultez régulièrement le site web de Statbel.  

Particularités régionales à prendre en compte dans le calcul d’indexation des loyers 

Depuis la 6e réforme de l’Etat et la date du 1er janvier 2019, le logement est maintenant une compétence régionale. Une nouvelle réglementation est entrée en vigueur en Région flamande (décret flamand sur le logement), en Région wallonne (décret wallon concernant le bail d’habitation) et en Région de Bruxelles-Capitale (Code bruxellois du Logement).  

Attention, la région flamande a désormais modifié son calcul de l’indexation. En effet, si le contrat de bail a été conclu après le 1er janvier 2019, l’indice de départ est maintenant l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du contrat. Pour rappel, dans le passé, il fallait prendre en compte l’indice santé du mois qui précédait la signature du bail, comme nous l’avons indiqué ci-dessus.  

Conseil pour les locataires

La plupart des propriétaires belges indexent le loyer chaque année. Fixez des conventions claires à cet égard avec votre propriétaire pour savoir à quel moment vous pourrez vous attendre à une augmentation de votre loyer.  

Conseil pour les propriétaires

  • Afin d’éviter les conflits, il est conseillé aux propriétaires d’appliquer une indexation annuelle. Vous prenez le parti de ne pas indexer ? Faites-le savoir au locataire. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises si vous changez finalement d’avis.

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