Rénover votre passoire énergétique, un projet rentable ?

Bruxelles, le 25 avril 2024 – Immoweb, en collaboration avec son partenaire ImmoPass, a mené une étude sur les coûts des travaux visant à améliorer le PEB d’une habitation, ainsi que sur la potentielle plus-value lors de la revente.

Pour mener cette étude, Immoweb a analysé les coûts associés à la rénovation énergétique pour chaque amélioration de classe énergétique. Ces coûts ont été basés sur des estimations établies¹ par les architectes-auditeurs d’ImmoPass, portant sur plus de 500 maisons wallonnes entre début 2023 et aujourd’hui. Quant à la différence de prix de chaque classe énergétique, elle a été calculée en prenant comme référence une maison comparable en tout point à l’exception du PEB. Pour ce calcul, Immoweb s’est basé sur l’ensemble des maisons mises en vente en Wallonie sur son site au cours des 12 derniers mois.

Revendre à la fin des travaux de rénovation énergétique

L’un des premiers scénarios étudiés est la revente immédiate après les travaux. Il a été observé que dans ce cas, le projet n’est pas rentable financièrement. Cependant, ne vous inquiétez pas, d’autres scénarios rentables seront présentés par la suite.

En revendant directement un bien après les travaux, le montant des coûts engagés pour atteindre une classe énergétique supérieure dépasse la différence en termes de prix. En effet, comme le montre le tableau ci-dessous, la rentabilité est négative pour chaque scénario. Prenons l’exemple de la transition d’un bien classé G vers la classe A : les coûts s’élèvent à 827€/m², tandis que la différence de prix n’est que de +377€/m², ce qui ne permet pas d’obtenir un retour sur investissement positif. 

Cette rentabilité négative s’explique par différents facteurs :

1. La revente immédiate entraîne une non-éligibilité aux primes de rénovation, ce qui pourrait autrement réduire les coûts des travaux et permettre une éventuelle rentabilité. En effet, pour bénéficier de ces primes, il est impératif pour le propriétaire d’occuper le bien pendant au moins 5 ans après les travaux. Cette condition avantage les propriétaires plutôt que les investisseurs.
   
2. Les passoires énergétiques restent monnaie courante en région wallonne. En effet, 33% des maisons mises en vente sur le site d’Immoweb au cours des 12 derniers mois peuvent être considérées comme de véritables passoires énergétiques (label F ou G), et même 45%² du parc wallon selon Philippe Henry, Ministre du Climat, de l’Énergie, des Infrastructures et de la Mobilité de la Wallonie.
   
   De plus, en ce qui concerne les mesures réglementaires sur la performance énergétique des logements, les propriétaires wallons, contrairement aux flamands, ne risquent pas encore de sanctions financières. 

Par conséquent, ils n’ont pas encore intégré pleinement la nécessité d’entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens immobiliers.

La prime de rénovation permet-elle de rendre son investissement rentable ?

Une façon potentielle de rendre l’investissement rentable consisterait à réduire les coûts en bénéficiant de la prime de rénovation. Toutefois, il est essentiel de noter que cette réduction des coûts dépend du montant de la prime attribuée au propriétaire, lequel varie en fonction des revenus du ménage. En effet, chaque ménage n’a pas droit au même montant de prime, calculé selon ses revenus³.

Afin d’évaluer la rentabilité des travaux de rénovation, Immoweb a pris pour référence un ménage moyen wallon dont les revenus se situent entre 38 300€ et 50 600€, classé dans la catégorie de revenus “R3”, bénéficiant ainsi d’une prime trois fois plus élevée.

En effet, en tenant compte de la prime, les coûts réels sont réduits, ce qui rapproche le projet de la rentabilité. Toutefois, sur base de la moyenne des devis, même avec une réduction moyenne des coûts de 43% grâce à la prime, la rentabilité demeure négative pour tous sauts d’étiquettes énergétiques.

Ainsi, par exemple, les coûts de travaux pour passer d’une classe énergétique G à une classe A sont estimés à 491€/m², nettement moins élevés que dans le scénario précédent. Néanmoins, avec une augmentation de prix de “seulement” 377€/m², les coûts restent trop élevés pour que les travaux soient rentables. Pour l’exemple d’une maison de 150m², les coûts de rénovation s’élèveraient à 73 650€, tandis que le surplus de prix serait de 56 550€, soit un écart de 17 100€, un montant important pour les propriétaires. Cependant il faut garder en tête que ce calcul ne prend pas en compte qu’une telle rénovation énergétique entraîne aussi des économies sur votre facture de chauffage.

Mais alors, quels sont les leviers disponibles pour les propriétaires ?

La prime est un levier important mais il doit être combiné à d’autres leviers : 

1. Demander plusieurs devis. En effet, en incluant la prime et sur base de la majorité des devis, la rentabilité est négative. Cependant, une analyse détaillée des devis révèle que certains d’entre eux permettent de rendre l’investissement rentable; environ un tiers des devis sont rentables pour le ménage wallon moyen. Prenons l’exemple de la transition de la classe G vers la classe A,  29% des devis sont rentables avec une prime coefficient 3. Ce chiffre passe à 44% pour une transition de la classe G vers la classe B
2. De plus, il est avantageux de sauter plusieurs étiquettes en une seule fois plutôt que de procéder étape par étape. La rénovation énergétique engendre des coûts fixes, ce qui implique que le total des dépenses pour chaque étape individuelle est supérieur à celui qui serait engagé si toutes les étapes étaient réalisées en un chantier. Les sauts de la classe G à B-A et de la classe F à B-A sont particulièrement rentables dans le cadre de la rénovation énergétique. Par exemple, les coûts pour passer d’un label énergétique G à un label B s’élèvent à 401 €/m² (après prime), ce qui est nettement moins élevé que la somme des coûts pour chaque saut individuel (766 €/m²).

Le prix des passoires et les mesures du gouvernement wallon

Après avoir examiné les moyens de réduire les coûts, Immoweb s’est intéressé à la deuxième variable : le prix.

La différence de prix entre les passoires énergétiques et les maisons écologiques s’est creusé au fil des années comme on peut le voir sur le graphique ci-dessous mais n’est pas encore suffisamment significative en Wallonie. Ce qui rend difficile pour les propriétaires de réaliser une plus-value financière en effectuant des travaux de rénovation, et ce même avec la réduction des coûts grâce aux primes.

Pour que ces travaux deviennent rentables pour le ménage moyen wallon, il faudrait que la décote en termes de prix des passoires énergétiques double. Concrètement, par exemple, un bien classé G qui, actuellement, est en moyenne 8,5% moins cher qu’un bien avec un PEB D devrait devenir 15,8% moins cher. 

Un scénario, qui peut paraître improbable, mais qui reste néanmoins envisageable grâce aux prochaines mesures qui devraient être mises en place par le gouvernement wallon. En effet, comme indiqué précédemment, le gouvernement wallon a instauré un calendrier progressif d’exigences en matière de performance énergétique. À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires bailleurs ne pourront plus louer de logements classés comme passoires énergétiques (PEB G) lors de leur première mise en location. De plus, à partir du 1er juillet 2026, les nouveaux propriétaires de logements classés PEB E, F ou G seront tenus de porter le niveau énergétique à au moins PEB D dans les 5 ans suivant le changement de propriété.

Des tendances déjà observées dans d’autres horizons

La corrélation entre les mesures et le prix des passoires a déjà été observée en Flandre après l’introduction de l’obligation, effective depuis janvier 2023, de rénover les biens affichant un label PEB E et F vers un  D dans les 5 ans suivant l’achat.

C’est une tendance qui se constate également en France, où la loi “Climat et Résilience” a quasiment doublé la décote appliquée aux biens affichant les labels énergétiques les moins performants (F et G). Les biens au PEB G sont ainsi devenus 14% moins chers que les biens au PEB D en 2024, contre 7% en 2022. En effet, depuis janvier 2023, il est interdit de louer des biens affichant un PEB G+, et à partir de janvier 2025, la location de biens avec un PEB G sera également interdite. Enfin, à partir de janvier 2028, cette interdiction s’appliquera aux biens affichant un PEB de classe F. 

Au final, que faut-il garder en tête pour optimiser la rentabilité de votre projet de rénovation ?

• N’attendez pas pour rénover, faites-le tant que les primes sont encore disponibles si vous comptez occuper le bien au moins 5 ans.
  
• Obtenez plusieurs devis pour comparer les coûts et choisir l’offre la plus avantageuse.
  
• La rénovation de votre bien peut également entraîner des économies sur votre facture de chauffage. Selon ImmoPass, l’isolation du toit peut réduire jusqu’à 30% de la consommation énergétique théorique PEB (kWh/an), ce qui se traduit par une économie de 500 à 1000€ par an, en fonction de vos habitudes de chauffage. Dans cette étude, c’est uniquement la différence de prix par rapport aux coûts de la rénovation énergétique qui est traitée. Les économies sur votre facture de chauffage sont donc un bénéfice additionnel, hors calcul, à prendre en considération.
  
• Il est souvent plus rentable de réaliser plusieurs améliorations énergétiques en une seule fois, plutôt que de les effectuer séparément, en raison des coûts fixes associés à un chantier.
  
• N’hésitez pas à faire appel à des spécialistes de la rénovation énergétique, notamment ImmoPass, expert dans ce domaine. 

1.  Les architectes-auditeurs réalisent leur estimations du coût des travaux en tenant compte du taux ABEX, leur expérience de terrain, et des particularités propres au bâtiment ↩︎
2. Henry Wallonie – La Région wallonne donne le cap pour un bâti résidentiel décarboné à l’horizon 2050 ↩︎
3. Wallonie Énergie SPW – Obtenir une prime pour son habitation (à partir du 1er juillet 2023) ↩︎

Méthodologie

La différence du prix d’une maison avec un meilleur score PEB : Le calcul de ces impacts repose sur une approche économétrique, la méthode hédonique, qui permet de “gommer” les effets des autres spécificités des logements. L’étude s’appuie sur les maisons (hors construction neuves) mises en vente sur le site d’Immoweb par les agences et/ou les particuliers en Wallonie au cours des 12 derniers mois. Les Green premium en France ont été calculés avec la même méthode avec les données issues du site SeLoger.

Les coûts de rénovation : Cette étude se base sur des devis de rénovation énergétique de 541 maisons en Wallonie fournies par l’entreprise ImmoPass, spécialisée dans les audits techniques et énergétiques immobiliers. Ces devis ont été réalisés entre début 2023 et le 1er trimestre 2024. Pour un même bien, plusieurs devis peuvent être proposés en fonction du saut PEB que vous souhaitez effectuer. Finalement, l’analyse se portera sur plus de 1500 devis (environ 3 devis par maison). Pour modéliser les coûts de rénovation, la méthode hédonique a été choisie. Elle permet de mesurer en euros, le coût de rénovation du saut de PEB dans le devis tout en contrôlant d’ autres caractéristiques du bien (Etat, nombre de chambres, nombre de salles de bain, nombre de façades). Dans un premier temps, nous avons modélisé les coûts de rénovation sans considérer les primes. Puis dans un second temps, nous avons modélisé avec primes, primes qui dépendent des revenus des ménages. Dans les matrices de coûts de rénovation, ont été grisées les combinaisons présentant moins de 10 observations.

Green Premium X coûts de rénovation : Les maisons de référence sont les mêmes dans les deux modèles hédoniques : 

• 4 Façades
• Bon état
• 3 chambres
• Une salle de bain
  

Les sources d’informations

Immoweb s’appuie sur les annonces publiées sur la plateforme par les agences, les propriétaires et les notaires. Les annonces immobilières de la plateforme font référence au prix de commercialisation et non au prix de vente. 

À propos d’Immoweb

Depuis plus de 25 ans, Immoweb est le plus grand site immobilier en ligne de Belgique où acheteurs et vendeurs, locataires et propriétaires peuvent se rencontrer. Immoweb est un passage incontournable pour tout Belge qui rêve d’immobilier : chaque jour, vous y trouverez près de 150 000 propriétés à vendre ou à louer. Immoweb propose la gamme la plus complète de biens immobiliers : maisons, appartements, terrains à bâtir, garages, bureaux, commerces et locaux industriels, allant des constructions neuves aux bâtiments historiques exceptionnels. Grâce à notre outil d’estimation gratuit, les propriétaires peuvent rapidement connaître la valeur de leur bien. De plus, les acheteurs peuvent obtenir une simulation de prêt hypothécaire en un clic grâce à notre offre de prêt intégrée et autant les locataires que les propriétaires peuvent s’assurer via Immoweb Protect. Suivez notre actualité et nos réflexions sur le marché immobilier sur : https://www.immoweb.be/fr/page/the-immoweb-newsroom

À propos du groupe AVIV

Le groupe AVIV, filiale d’Axel Springer, est l’une des plus grandes entreprises de services immobiliers numériques au monde. Le portefeuille unique de marques de renom d’AVIV comprend certains des sites web d’annonces immobilières les plus connus : le Groupe SeLoger, Meilleurs Agents (France), Immowelt Group (Allemagne), Immoweb et Realo (Belgique) et Yad2 (Israël) qui comptent ensemble plus de 2000 employés. Le Groupe AVIV détient également des parts dans des sociétés telles que Homeday ou Zumper.

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