Ben je als verhuurder verplicht om jaarlijks de huurprijs te indexeren?

7 procent. Dat is de gemiddelde stijging in huurprijs in ons land voor februari 2022. Het gevolg van de stevige inflatie van het afgelopen jaar. Als verhuurder mag je deze stijging ook doorrekenen bij de volgende huurindexering. Maar ben je daartoe verplicht? En wat gebeurt er als je jouw huurders financieel even uit de wind wil zetten?

Kettingreactie aangezwengeld door de energieprijzen

Beginnen doen we met een minicursus economie: hogere inflatie = hogere gezondheidsindex = hogere huurprijzen.

Dat de inflatiecijfers begin januari 2022 op het hoogste niveau sinds 1983 hingen – 7,59% om precies te zijn – is natuurlijk geen goed nieuws. Het leven is vandaag enorm duur.

Maatstaf voor de inflatiecijfers: de consumptie-index. Kort samengevat is dit een cijfer gebaseerd op wat we betalen voor de belangrijkste producten in ons leven. Het gezonde broertje of zusje hiervan heet “de gezondheidsindex”. Met daarin nog altijd heel wat belangrijke dagelijkse kosten zoals brood en granen, alcoholvrije dranken, riolering, zuivel- en vleesproducten, ziekte- en brandverzekering en natuurlijk: aardgas en elektriciteit.

Waarom deze index zo belangrijk is? De gezondheidsindex wordt ook gebruikt om de indexeringen van huurprijzen te berekenen. Met andere woorden: hoe hoger de gezondheidsindex, hoe hoger de huurprijzen. En vooral door de torenhoge energieprijzen is het verschil dit voorjaar echt wel merkbaar. In februari stegen de gemiddelde huurprijzen in ons land hierdoor met zo’n 7%.

600 tot 1.200 euro extra per jaar

Als verhuurder mag je één keer per jaar een huurindexering doorvoeren, telkens op de verjaardatum van het huurcontract. Dat ligt wettelijk zo vast. Een huurder kan hier niet tegenin gaan, zolang er duidelijke afspraken zijn gemaakt. Begon het huurcontract te lopen in de maand februari van bijvoorbeeld 2017, 2019 of 2021, dan moest de huurder in principe ook bovenstaande – stevigere – indexering volgen in februari 2022.

Op jaarbasis kunnen de meerkosten voor de huurder oplopen van 600 euro (huurkost van 750 euro per maand) tot zelfs 1.280 euro (huurkost van 1.500 euro) en meer.

Bereken hier de voorgestelde huurprijs op basis van de laatste indexcijfers.

Hoe hoger de gezondheidsindex, hoe hoger de huurprijzen. En vooral door de torenhoge energieprijzen is het verschil dit voorjaar echt wel merkbaar.

Moet je als verhuurder volgen?

In principe ben je als verhuurder vrij om te kiezen. Je bent niet verplicht om jaarlijks de huurindexering te volgen. Al raden experten binnen de verhuursector dit niet meteen aan. Zij waarschuwen voor een financiële bittere pil, zowel voor huurder als verhuurder.

Door jaarlijks een indexverhoging door te voeren, spreid je de kosten voor je huurders. Maar reken je om de vijf, zes of zeven jaar deze verhoging pas door, dan stapelt de kost zich telkens op. Met plots een zeer forse verhoging van de huurkost tot gevolg. Op dat moment zullen je huurders zich ook afvragen: is deze kost nog wel in verhouding met de huurwaarde van deze woning, terwijl jij je als verhuurder helemaal aan de voorgestelde indexering houdt.

Maar ook verhuurders zelf zijn gebaat bij een jaarlijkse huurindexering, benadrukken de experten. Want ook het totale kostenplaatje voor de verhuurder loopt almaar hoger op, klinkt het. Voorbeelden hiervan zijn de stijgende prijzen voor brandverzekeringen, maar ook de kadastrale inkomens, die ieder jaar geïndexeerd worden. Of denk aan zware investeringen in de woning, zoals energetische renovatiewerken.

Bestaat er zoiets als een gulden middenweg?

Wens je jouw huurders financieel een beetje te ontzien, zonder de kosten voor beide partijen te hoog te laten oplopen? Als verhuurder kan je er ook voor kiezen onder de voorgestelde indexering te blijven en je eigen voorstel te doen.

In dat geval is het heel belangrijk om de juiste afspraken te maken met je huurders en om samen tot een compromis te komen. Hoe beter beide partijen weten waar ze aan toe zijn de komende jaren, hoe beter. Een schriftelijke overeenkomst is binnen deze context natuurlijk aangewezen.

Een duidelijke opwaardering van de buurt die de huurwoning met minstens 20% in marktwaarde doet stijgen, kan een tussentijdse verhoging van de huurprijs verantwoorden.

Alleen prijsverhoging bij indexering?

De jaarlijkse huurindexering is niet de enige aangelegenheid om een prijsverhoging door te voeren. Ook in een aantal andere situaties mag je een hogere huurprijs voorstellen aan je huurders.

Bijvoorbeeld bij verbeteringswerken aan de woning van de huurders. Meer comfort en luxe mag je doorrekenen in je huurprijs wanneer je kan aantonen dat de marktwaarde met minstens 10% van de wettelijk eisbare huurprijs verhoogd is én wanneer je huurder hiermee akkoord gaat. Zo niet, wacht wellicht een afspraak met de vrederechter. Deze doorrekening is bovendien alleen mogelijk tussen de negende en zesde maand voor het verstrijken van een driejarige huurperiode.

Ook een aanzienlijke verbetering van de woning door energetische ingrepen kan in bepaalde gevallen een huurprijsverhoging verantwoorden. Idem voor woningen die door een duidelijke opwaardering van de buurt met minstens 20% in marktwaarde stijgen. Ook hier heb je een akkoord met je huurder nodig en moet je de meerwaarde ook effectief kunnen bewijzen.

Conclusie: schep de juiste verwachtingen

De hoge huurindexeringen van begin dit jaar bewijzen dat het verhuren van de woning soms balanceren is op een dun koord. Enerzijds moet het betaalbaar blijven voor je huurders, anderzijds moet je ook als verhuurder de rekeningen kunnen blijven betalen. Sterke afspraken en een goede communicatie tussen verhuurder en huurder is alvast het allerbeste begin om de juiste verwachtingen te scheppen. En om later niet voor onaangename verrassingen komen te staan.