Wat als…? Kan je als toekomstige verhuurder nog een huurcontract beëindigen?

Als toekomstig verhuurder zie je het terecht groots. Het verhuren van een woning is namelijk een weloverwogen stap. Het levert extra inkomen op en bovendien investeer je ook in mooie opbrengsten op lange termijn. Maar toch twijfel je nog ergens. Want wat als er iets onvoorzien misloopt? Kan je dan zomaar een lopend huurcontract beëindigen? En wat zijn je rechten en plichten in zo’n situatie? Wij zijn er om de mogelijke scenario’s op een rijtje te zetten.

1.    Wat als… de huurder zich niet aan de afspraken houdt?

Een huurder die zich niet aan de regels houdt, is een van de grootste zorgen voor verhuurders en dus ook een van de grootste redenen voor vroegtijdig een huurcontract willen beëindigen. Denk aan:

• Onderverhuren zonder toestemming: dit kan problemen veroorzaken, vooral als de onderhuurder de woning niet goed onderhoudt
• Onbetaalde huur: structureel achterstallige betalingen kunnen jouw financiële plannen in de war sturen
• Overlast: problemen met buren of schade aan de omgeving zijn niet alleen vervelend, maar kunnen ook jouw reputatie als verhuurder schaden
• Andere bestemming: je huurder gebruikt de woning bijvoorbeeld plots als kantoor, terwijl dit niet afgesproken is
• …

In zulke gevallen kan je als verhuurder het huurcontract vroegtijdig beëindigen, maar dit vereist een goede voorbereiding:

• Documenteer alle overtredingen (zoals betalingsherinneringen of klachten van buren)
• Stuur officiële waarschuwingen uit en volg de wettelijke procedures
• Bij aanhoudende problemen kun je beslissen om juridische stappen te ondernemen

2.    Wat als… de huurder schade aan de woning aanricht?

De angst van iedere verhuurder: beschadigde muren, kapotte vloeren, achtergelaten rommel… Kortom een pover of slecht onderhouden huurwoning met het risico op een verlaagde waarde.

Gelukkig kun je in veel gevallen aanspraak maken op de waarborg die de huurder vooraf heeft betaald. Maar wat als de kosten om de schade te laten herstellen (veel) hoger uitvallen dan de waarborg?

Om niet voor onaangename verrassingen komen te staan, is zowel voor als na de verhuurperiode een gedetailleerde plaatsbeschrijving cruciaal. Alleen zo documenteer je tot in de puntjes de staat van het pand bij het begin en het einde van de verhuurtermijn en kan je ook de huurder mét bewijslast tot de orde roepen.

Hoe dan ook, trek eerst de kaart van de communicatie en bespreek de schade met de huurder. Kom je onderling niet tot een oplossing, kan je overwegen om naar de rechtbank te stappen. Idem voor een plotseling conflict met je huurder, maar overweeg in dat geval zeker ook om een bemiddelaar in te schakelen.

3.    Wat als… jouw woning aan renovatie toe is?

In bepaalde gevallen blijkt je huurwoning tijdelijk onbewoonbaar. Mogelijk verhuur je straks een iets oudere woning en dringen renovatiewerken zich op na een paar jaar. Of zorgt hevig stormweer er bijvoorbeeld voor dat het dak onherstelbaar beschadigd geraakt. In zulke situaties is een (tijdelijke) beëindiging van het huurcontract meestal onvermijdelijk. Wat doe je in dat geval?

• Documenteer je plannen: zorg dat je geplande renovatiewerken goed onderbouwd zijn met een duidelijke kostenraming en met een zo gedetailleerd mogelijke planning
• Informeer je huurder: vertel op tijd waarom de werken nodig zijn en hoe lang ze zullen duren. Mogelijk kan je afspreken om de huurder na de renovatie terug te laten keren
• Wat zegt de regelgeving in jouw gewest? In Vlaanderen, Wallonië en Brussel gelden namelijk verschillende regels hierrond

4.    Wat als… je zelf (of een familielid) in de woning wil intrekken?

Vandaag denk je er misschien aan om een woning te kopen en te verhuren uit investeringsoverwegingen, maar die plannen kunnen ooit plots veranderen. Mogelijk wil je in de toekomst de woning zelf betrekken, bijvoorbeeld omdat je dichter bij je werk wilt wonen. Of een familielid toont interesse in de woning. Afhankelijk van de wettelijke opzegtermijnen en van eventuele bijkomende voorwaarden die je gewest oplegt, is het perfect mogelijk om het huurcontract stop te zetten. Let wel: je moet wel degelijk aan je huurder kunnen bewijzen dat jij of een familielid de woning voortaan zal gebruiken. Voor een familielid moet je bovendien een bewijs van verwantschap kunnen voorleggen.

5.    Wat als… je de woning wilt verkopen?

Stel je voor: na een aantal jaren van verhuren, zwengelt de vastgoedmarkt plots enorm aan. In die zin zelfs dat het financieel heel interessant wordt om een verkoop te overwegen. De spelregels hierrond variëren naargelang de contractduur en de lokale huurwetgeving.

Probeer om zo goed mogelijke afspraken te maken met je huurder: het kan voor jou als verhuurder het verschil maken tussen een verplichte schadevergoeding en een onderling akkoord in goede verstandhouding.

Wat als… je gewoon goed voorbereid wilt zijn?

Veel toekomstige verhuurders willen gewoon weten hoe ze potentiële problemen kunnen voorkomen. Hier zijn enkele tips om steeds professioneel en voorbereid aan de slag te gaan:

• Investeer in een goed huurcontract: zorg dat je contract alle mogelijke scenario’s dekt, van schade en onderhoud tot betalingsafspraken
• Schakel indien nodig een vastgoedprofessional in, zoals een makelaar
• Inspecteer regelmatig: plan in onderling overleg inspecties in en leg de staat van de woning vast in een plaatsbeschrijving
• Ken de regelgeving: elke regio hanteert zijn eigen wetten. Zorg dat je op de hoogte bent van wat wel en niet mag
• Communiceer openlijk: goede communicatie met je huurder kan veel problemen voorkomen.