Tweede verblijf in het buitenland kopen? Start met deze checklist

Is een tweede verblijf in het buitenland niet langer een verre droom? Of je nu wenst te investeren en te verhuren of zelf wilt genieten van een buitenlands woonavontuur: een stap in het onbekende zet je niet zonder een uitgebreide studieronde vooraf. Wij helpen jouw checklist mee afvinken. 

Is de bestemming van je tweede verblijf al bepaald?

Misschien droom je al jarenlang van een huisje in Zuid-Frankrijk of Toscane. Of misschien ben je er zelfs vandaag nog niet helemaal uit. De traditionele topbestemmingen voor Belgen die een woning in het buitenland zoeken, zijn nog steeds Frankrijk, Italië en Spanje. Hun klimaat, hun wereldbekende keukens en hun cultuur dragen hier zeker toe bij. Bovendien is er altijd wel een snelle en goedkopere vlucht richting deze bestemmingen.

Daarnaast doen ook landen als Oostenrijk en Duitsland het goed. Natuur, wintersport, eenvoudig bereikbaar, zelfs met de wagen. Hier kan je doorheen het hele jaar relatief eenvoudig huurders vinden. Daarnaast doen ook Nederland en iets verder Portugal, Kroatië, Slovenië en Turkije het de laatste jaren steeds beter. 

Wat je droombestemming ook is, hou rekening met mogelijke valkuilen op de plaatselijke woningmarkt:

• Rusten er schulden of verborgen kosten op de woning?
• Zijn de woning en alle bijgebouwen officieel vergund?
• Is de verkoper de daadwerkelijke (en enige) eigenaar van het pand?
• Indien je een nieuwbouw wil plaatsen: mag dit zomaar op een bepaalde locatie: bv. aan de kust, in natuurgebied…?

Is je tweede verblijf financieel haalbaar?

De geafficheerde woningprijs die je tijdens een reis of op een buitenlandse immowebsite tegenkomt, is nooit de uiteindelijke som die je betaalt. Denk aan renovatiekosten, notariskosten en makelaarskosten, extra belasting of kosten bij de aankoop…

De kans is reëel dat je voor een hypothecaire lening moet aankloppen bij de bank. Net als bij het kopen van een woning in eigen land, let de bank op een aantal cruciale voorwaarden om groen licht te geven:

• Hoeveel eigen kapitaal kan je investeren?
• Welke inkomsten geniet je?
• Welke waarborgen kan je voorleggen?
• Hoe ziet je krediethistoriek eruit? Heb je nog leningen lopen?
• Hoe is je gezin samengesteld?

Zitten al deze factoren goed, dan komt je tweede verblijf al meteen heel wat dichterbij. Welke soorten van leningen kan je aangaan?

• Traditionele hypothecaire lening: met tussenkomst van de notaris
• Wederopname van kapitaal binnen een bestaande lening: zonder tussenkomst van de notaris
• Een zogenaamd bulletkrediet: in het begin betaal je enkel de intresten af en pas naar het einde toe je kapitaal. Dit type lening komt eerder uitzonderlijk voor en kan enkel mits heel sterke financiële garanties.

Ken je het fiscale totaalplaatje?

In eender welk land je een woning koopt, er komen altijd belastingen bij kijken. Deze verschillen van land tot land. Over welke belastingen dien je je zeker te informeren? 

• Belastingen en kosten bij de aankoop van de woning
• Belastingen op bezit
• Belastingen op huurinkomsten
• Belastingen op eventuele meerwaarde bij doorverkoop
• Erfbelasting
• Vermogensbelasting

Verhuren of er zelf gaan wonen?

Als je een woning in het buitenland koopt, dien je dit verplicht op te nemen in je jaarlijkse Belgische belastingaangifte. Laat je ook hier gedetailleerd over informeren.

Dankzij het dubbelbelastingverdrag tussen België en een resem Europese landen – waaronder Frankrijk, Spanje, Italië en Nederland – betaal je in principe geen dubbele belastingen op je buitenlands vastgoed. Bestaan deze afspraken met jouw land van bestemming niet, dan betaal je slechts de helft van de verschuldigde belasting in België.

Wel gelden er verschillende aangifteregels voor het verhuren van een tweede verblijf of als je er zelf wilt blijven wonen.

• Wens je de woning het hele jaar door te verhuren? Dan moet je de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven aan de fiscus. Van dat aangegeven bedrag mag je de belastingen die je in het buitenland betaalt én een kostenforfait van 40% aftrekken. 
• Woon je er straks zelf in? Dan moet je meestal de gemiddelde jaarlijkse bruto huurwaarde aangeven. Of een bepaald percentage van de verkoopwaarde.
• Verhuur je deels en woon je een bepaalde periode van het jaar zelf in je woning, dan dien je deze bedragen op te splitsen en apart aan te geven.

Opgelet: mogelijk kom je onrechtstreeks toch in een hogere belastingschijf terecht eens je buitenlandse (vastgoed)inkomsten de hoogte ingaan.

Zoek een bondgenoot om je tweede verblijf veilig te stellen

Een woning kopen in Italië is niet hetzelfde als een woning kopen in Frankrijk. Elk land heeft zijn eigen woonwetten, belastingstelsels, noem maar op. Meer nog, klop je aan bij een notaris in Spanje, dan zal je al snel merken dat zijn rol vrij beperkt is in vergelijking met een notaris in ons land.

Laat je hoe dan ook omringen door mensen die het lokale woonbeleid door en door kennen. Een advocaat inschakelen die je juridische en financiële zorgen bespaart, betaalt zich veel sneller terug dan de schade die een eventueel doemscenario zou aanrichten.

Ook een lokale makelaar inschakelen om je tweede verblijf aan te kopen, kan een goede zet zijn. Hou wel rekening met de soms hoge commissies die ze kunnen aanrekenen. Indien mogelijk, kies altijd voor iemand met kennis van zaken die zowel jouw taal als de plaatselijke taal spreekt. Win ook zoveel mogelijk advies in van andere Belgen of Europeanen die een woning in de buurt gekocht hebben. En ga je zelf de woning niet (vaak) betrekken, dan dient ook een betrouwbaar iemand je woning – en je huurders – goed op te volgen.

Van bod tot voorschot: wees voorzichtig en volledig

Van plan om een bod uit te brengen? Ga voorzichtig te werk, zodat je achteraf niet voor voldongen feiten komt te staan. Let wel: volgende tips gelden voor het kopen van een woning in België. Stem af of hier geen uitzonderingen op bestaan in het land van jouw keuze.

• Breng je bod altijd schriftelijk uit, zodat je een bewijs achter de hand hebt, en koppel er meteen een einddatum aan vast.
• Opgelet: krijg je een ja van de verkoper, dan is het akkoord in principe bindend. Spelen er onzekere factoren mee – wacht je bijvoorbeeld een goedkeuring van je lening af – voeg dan opschortende voorwaarden toe aan je bod.
• Zolang de verkoper niet op het bod ingaat, kan je jouw bod intrekken. Doe dit eveneens schriftelijk.
• Niet 100% zeker? Vraag om een aankoopoptie. Deze is niet bindend, zelfs niet na akkoord van de verkoper.
• Ondertekenen beide partijen het bod? Zowel verkoper als koper kunnen hierna een koopcompromis opstellen. Maar gezien de grootte van de investering en de vele details die zo’n dossier moet vermelden, raden we je aan om hiervoor zelf een notaris aan te duiden.
• Compromis ondertekend? Vaak wordt hierna een voorschot gevraagd op de aankoopprijs. Stem dit goed af met je notaris en/of advocaat.

Conclusie?

Een verwittigd man of vrouw is er meer dan twee waard in dit geval. Zoek de juiste vertrouwenspersonen, verdiep je in de kleine cijfers en letters en check alles dubbel. Zodat je de komende jaren zorgeloos van je tweede verblijf kan genieten, waar dan ook.