Hoeveel mag men de huurprijs jaarlijks verhogen?

Het vaststellen van een huurprijs is vrij. De verhuurder en de huurder moeten het bij het ondertekenen van het huurcontract eens worden over het bedrag. Het verhogen van de huurprijs, zoals een herziening of een jaarlijkse indexering, zijn echter wettelijk geregeld. Op welk moment en hoe mag een verhuurder de huur verhogen? Immoweb beantwoordt jouw vragen.

Hoe wordt de huurprijs vastgesteld?

In tegenstelling tot sommige Europese landen, zoals Frankrijk, is de huurprijsbepaling in België niet gereglementeerd. De huurprijs wordt vrij bepaald tussen de verhuurder en de huurder. Toch zijn er regels om rekening mij te houden als het gaat over het verhogen van de huurprijs.

De toekomstige huurder kan dus het bedrag van de huurprijs onderhandelen voordat hij het huurcontract ondertekent.

Er is een uitzondering op deze vrijheid van huurprijsbepaling. Huurprijzen voor opeenvolgende kortetermijncontracten die aan verschillende huurders worden afgesloten, mogen niet worden verhoogd gedurende de eerste negen jaar na het ondertekenen van het eerste contract.

Wanneer mag de huurprijs worden herzien?

Sinds de wet van 20 februari 1991 is het onder bepaalde voorwaarden toegestaan om een huurprijs te herzien tijdens de looptijd van een huurcontract. Deze herziening kan op verzoek van de verhuurder omhoog gaan of op verzoek van de huurder omlaag.

Voor een herziening is het vereist dat de huurder en de verhuurder een gezamenlijk akkoord bereiken.

De huurverhoging

De verhuurder mag de huurder om verschillende legitieme redenen om een verhoging van de huurprijs vragen.

Dit geldt bijvoorbeeld wanneer hij van plan is aanpassingswerken uit te voeren omdat de huurder een handicap heeft. Een andere reden is wanneer hij werken wil uitvoeren om de energieprestaties te verbeteren.

Om deze verhoging geldig te laten zijn, moet de huurder zijn akkoord geven, en dat minstens één maand vóór de start van de werken.

Een verhoging van de huurwaarde is ook een wettelijke reden om een huurverhoging te vragen. In dat geval moet de verhuurder aantonen dat de geplande verhoging het gevolg is van:

• nieuwe omstandigheden die de huurwaarde met minstens 20% doen stijgen ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs,
• of werken, uitgevoerd in de woning of in gemeenschappelijke delen, die de huurwaarde met minstens 10% doen stijgen ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs.

Ongeacht de reden voor de verhoging moet de verhuurder dit verzoek tussen de 9e en 6e maand voor het einde van de driejarige periode indienen bij de huurder. Als de huurder instemt met de verhoging, gaat deze in op de eerste dag van de nieuwe driejarige periode.

Bij onenigheid kunnen de verhuurder en de huurder tussen de 6e en 3e maand voor het einde van de driejarige periode naar de vrederechter stappen.

De huurverlaging

De huurder mag ook om een verlaging van de huurprijs vragen. Hij moet dit verzoek tussen de 9e en 6e maand voor het einde van de driejarige periode indienen bij de verhuurder.

Daarnaast moet hij aantonen dat nieuwe omstandigheden de huurwaarde van de woning met minstens 20% hebben verminderd.

Wanneer mag een verhuurder de huur indexeren?

Definitie en principe van een indexering

Een indexering is een jaarlijkse huurverhoging die gereglementeerd is en gebaseerd is op de stijging van de levensduurte. De verhuurder mag dit slechts één keer per jaar vragen, en het moet plaatsvinden op de verjaardag van de startdatum van het contract.

Een huurindexering gebeurt niet automatisch. Het is aan de verhuurder om de huurder hierover in te lichten. Indien de verhuurder de huurder niet binnen de wettelijke termijn verwittigt, mag de indexering met maximaal drie maanden terugwerkende kracht worden doorgevoerd na de verjaardag van het contract.

De indexering geldt voor huurcontracten van hoofdverblijfplaatsen, evenals voor huurcontracten van gemeen recht (tweede verblijf, kantoor, garage, enz.).

Voorwaarden voor huurindexering

De jaarlijkse indexering is een recht dat ook geldt als het niet expliciet in het huurcontract is vermeld, behalve voor contracten die zijn afgesloten vóór 28 februari 1991 en contracten van gemeen recht, waarvoor een indexeringsclausule verplicht is om een huur te indexeren.

Een indexering is niet mogelijk als het huurcontract niet werd geregistreerd bij een registratiekantoor.

Bij contracten waarbij een indexeringsclausule niet verplicht is, moet de verhuurder de huurder per aangetekende brief informeren. Zonder zo’n brief is de huurder niet verplicht om de indexering te betalen. Voor contracten waarbij de indexering wel is vastgelegd, moet de huurder zelf de verhoging betalen, zonder op een bericht van de verhuurder te wachten.

Het berekenen van een indexering

De beperkingen op huurindexering op basis van de EPC-score van een woning zijn sinds 2023 opgeheven.

Vanaf die data mogen verhuurders de huur volledig indexeren.

Een indexering wordt altijd berekend met dezelfde formule, namelijk:

(Basishuurprijs x nieuwe index) ÷ startindex

De gezondheidsindex die wordt gebruikt voor een indexering is afhankelijk van de regio waarin de woning zich bevindt.

Als een EPC-score D, E, F of G is, moeten in Vlaanderen en Brussel bepaalde correctiefactoren worden toegepast op het bedrag van de indexering.

Hetzelfde geldt voor woningen zonder EPC-certificaat. Zij worden gelijkgesteld aan een EPC D, E, F of G.

Bovendien mag een indexering in de Brusselse regio niet plaatsvinden als het EPC een E-, F- of G-score heeft.