Acheter une résidence secondaire à l’étranger ? Munissez-vous d’abord de cette check-list

Une résidence secondaire à l’étranger n’est plus un rêve lointain ? Que vous envisagiez d’investir ou de mettre votre bien en location ou même que vous vouliez profiter d’une retraite à l’étranger : un pas vers l’inconnu ne se fait jamais sans une étude préalable approfondie de votre projet. Cochons ensemble les différentes cases de votre check-list. 

La destination de votre résidence secondaire se profile à l’horizon ?

Il se peut que vous rêviez depuis des années déjà d’une petite villa dans le Sud de la France ou en Toscane. Peut-être n’êtes-vous pas encore totalement décidé ? Les destinations préférées des Belges qui cherchent une maison à l’étranger restent la France, l’Italie et l’Espagne. Le climat, la cuisine mondialement connue et la culture de ces pays y sont pour beaucoup. De plus, vous trouverez toujours un vol rapide et bon marché en partance pour ces pays.

Des pays comme l’Autriche et l’Allemagne sont également prisés. Pour la nature, les sports d’hiver et l’accessibilité, même en voiture. Il est relativement facile d’y trouver des locataires pendant toute l’année. Les Pays-Bas, mais aussi un peu plus loin, le Portugal, la Croatie, la Slovénie et la Turquie ont de plus en plus la cote depuis quelques années. 

Quelle que soit la destination qui berce vos rêves, ne sous-estimez pas les ombres au tableau sur le marché résidentiel :

• L’habitation est-elle grevée de dettes ou de frais cachés ?
• L’habitation et ses annexes sont-elles couvertes par un permis ?
• Le vendeur est-il le (seul) propriétaire effectif du bien ?
• Si vous souhaitez ériger une nouvelle construction : l’emplacement choisi est-il autorisé sans condition, p. ex. à la côte, dans une zone naturelle …?

Votre projet de résidence secondaire est-il réalisable financièrement ?

Le prix affiché que vous découvrez lors d’un voyage ou sur un site étranger d’annonces immobilières ne correspond jamais au montant global que vous déboursez finalement. Songez aux coûts de rénovation, frais de notaire et d’agences, aux impositions et frais supplémentaires lors de l’achat …

Il y a de fortes chances que vous deviez vous adresser à une banque pour conclure un prêt hypothécaire. Comme pour l’achat d’une habitation dans votre pays, la banque doit tenir compte d’une série de critères importants pour donner son feu vert :

• Quel capital propre êtes-vous en mesure d’investir ?
• Quels sont vos revenus ?
• Quelles garanties pouvez-vous faire valoir ?
• Quel est votre historique de crédit ? Avez-vous encore des prêts en cours ?
• Quelle est la composition de votre famille ?

Si tous ces critères sont remplis, vous touchez du bout des doigts votre rêve de résidence secondaire. Quels genres de prêts pouvez-vous conclure ?

• Prêt hypothécaire traditionnel : avec l’intervention du notaire
• Reprise d’encours d’un crédit existant : sans l’intervention d’un notaire
• Crédit bullet : au début, vous ne payez que des intérêts et vous ne remboursez le capital qu’à la fin. Ce type de crédit est plutôt rare et n’est accordé qu’en cas de solides garanties financières.

Connaissez-vous toutes les implications fiscales ?

Quel que soit le pays où vous achetez une habitation, l’opération implique toujours des obligations fiscales. Et celles-ci varient d’un pays à l’autre. Quels sont les impôts à prendre en compte ? 

• Impôts et charges lors de l’achat d’une habitation
• Impôts sur la propriété
• Impôts sur les revenus locatifs
• Impôts sur une éventuelle plus-value en cas de revente
• Droits de succession
• Impôt sur le patrimoine

Location ou occupation ?

Si vous achetez une habitation à l’étranger, vous devez obligatoirement mentionner celle-ci dans votre déclaration fiscale belge. Renseignez-vous correctement.

Grâce au traité préventif de double imposition conclu entre la Belgique et toute une série de pays européens – dont la France, l’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas – vous ne payez en principe pas deux fois les mêmes impôts sur votre bien immobilier à l’étranger. À défaut d’un tel accord conclu avec le pays de destination, vous ne payez que la moitié des impôts dus en Belgique.

Selon que vous mettiez en location une résidence secondaire ou que vous l’occupiez, les règles de déclaration sont différentes.

• Vous voulez mettre votre habitation en location toute l’année ? Dans ce cas, vous devez déclarer au fisc les revenus locatifs perçus de manière effective. Vous pouvez déduire du montant déclaré les impôts payés à l’étranger ainsi qu’un montant forfaitaire de 40%. 
• Vous avez l’intention de l’occuper ? Dans ce cas, vous devez en général déclarer la valeur locative annuelle brute moyenne. Ou un pourcentage déterminé de la valeur vénale.
• Si vous ne louez votre bien qu’une partie de l’année et y passez le reste du temps, vous devez scinder ces montants et les déclarer séparément.

Attention : il se peut que par ricochet, vous passiez dans une tranche d’imposition supérieure, si vos revenus (fonciers) étrangers augmentent.

Quelqu’un à vos côtés pour s’occuper de votre résidence secondaire

Acheter une maison en Italie n’est pas la même chose qu’en acheter une en France. Chaque pays à ses lois en matière de logement, régimes de taxation, etc. Et si par exemple vous vous adressez à un notaire en Espagne, vous constaterez très vite que son rôle est relativement limité comparé à celui d’un notaire en Belgique.

Entourez-vous par conséquent de gens qui connaissent bien la politique locale en matière de logement. Engager un avocat pour s’occuper des aspects juridiques et financiers représente un coût qui est vite récupéré, quand on sait les dommages que pourrait occasionner un éventuel scénario catastrophe.

Faire appel à un agent immobilier local pour acheter votre résidence secondaire peut s’avérer utile. Sachez toutefois que les commissions qu’il est susceptible de facturer peuvent chiffrer. Choisissez toujours, dans la mesure du possible, une personne qui est spécialisée dans le domaine et qui maîtrise aussi bien votre langue ainsi que la langue locale. Recueillez aussi un maximum de conseils auprès de Belges ou Européens qui ont acheté dans la même région. Et si vous n’envisagez pas d’occuper (souvent) l’habitation, vous devez aussi trouver une personne de confiance pour veiller sur, voire surveiller, l’habitation – et les locataires.

De l’offre d’achat à l’acompte : prudence et exhaustivité

Vous êtes prêt à faire une offre ? Soyez prudent, afin d’éviter d’être mis devant le fait accompli par la suite. Attention  : les conseils suivants s’appliquent à l’achat d’une habitation en Belgique. Assurez-vous que des exceptions ne s’appliquent pas dans le pays de votre choix.

• Faites toujours une offre par écrit, afin d’en conserver une preuve et ajoutez-y toujours une date d’échéance.
• Attention : si le vendeur accepte votre offre, cet accord devient en principe contraignant. Si certaines conditions demeurent incertaines – vous attendez par exemple l’octroi de votre crédit – insérez dans votre offre une ou plusieurs clauses suspensives.
• Aussi longtemps que le vendeur n’accepte pas votre offre, vous pouvez toujours la retirer. Dans ce cas, faites-le aussi par écrit.
• Pas sûr à 100% ? Demandez une option d’achat. Celle-ci n’est pas contraignante, même après l’accord du vendeur.
• Les deux parties signent l’offre ? Le vendeur comme l’acheteur peuvent ensuite rédiger un compromis de vente. Mais vu l’ampleur de l’investissement et les nombreux détails à régler dans ce genre de dossier, nous vous recommandons de désigner un notaire à cet effet.
• Compromis signé ? Généralement, le versement d’un acompte sur le prix d’achat est exigé. Fixez son montant avec votre notaire et/ou avocat.

Conclusion ?

Dans ce cas, un homme (femme) averti(e) en vaut plus que deux. Cherchez les bonnes personnes de confiance, examinez les petits chiffres et caractères en bas de pages et effectuez une vérification complète et ce, plutôt deux fois qu’une. De telle sorte que dans les années à venir, vous puissiez profiter sereinement de votre résidence secondaire, aussi bien sur place que depuis la Belgique.