La hausse des prix freine la progression du pouvoir d’achat observée en début d’année

Bruxelles, le 1er juillet 2024 - Au cours du deuxième trimestre, les prix de l’immobilier ont poursuivi leur croissance, enregistrant une augmentation de +1,3 %, confirmant ainsi la tendance haussière observée au premier trimestre (+1,1 %). La croissance des prix est la plus forte en Wallonie (+1,6 %), mais les prix augmentent également à Bruxelles (+1,4 %) et en Flandre (+1,1 %). Cette dynamique s'accompagne d'une légère baisse des taux d’intérêt entre janvier et avril 2024, et une stabilisation autour de 3,4 % depuis. “La hausse continue des prix et la stabilisation des taux d'intérêt ce trimestre ont freiné la progression du pouvoir d'achat immobilier observée en début d’année.” déclare Piet Derriks, Directeur général d’Immoweb. En juin, le pouvoir d’achat a même diminué de -1 m², bien qu'il reste supérieur à la même période de l'année dernière avec 107 m² contre 106 m².

+1,3% : une hausse des prix bien ancrée en ce début d’année

Au premier trimestre, les prix de l’immobilier avaient montré des signes de reprise avec une hausse de 1,1%, une tendance qui s’est confirmée au deuxième trimestre avec une augmentation de 1,3%, portant le prix moyen national à 2 313 € à la fin de cette période. Cette augmentation est principalement portée par les maisons dont les prix ont augmenté de +1,4%, comparé à une hausse de +1% pour les appartements. Sur le semestre, on observe une hausse de 2,3%, nettement supérieure à celle de l’année dernière (+1,6%) pour la même période. Cependant, elle reste en deçà des niveaux observés au premier semestre pour les années  2020 à 2022 dont l’évolution moyenne des prix était de 3.3%.

Cette hausse des prix s’explique notamment par la baisse des taux d’intérêt initiée à la fin de l’année 2023, entraînant un regain du pouvoir d’achat et, par conséquent, une stimulation de la demande en début d’année. Après avoir atteint un pic de 3,9 % en janvier 2024, suite à deux années de forte hausse, les taux ont commencé à baisser pour se stabiliser autour de 3,4 % ce dernier trimestre.

Parallèlement à ces évolutions, Immoweb a également observé une réduction significative du stock de biens disponibles à la vente sur le marché entre janvier et avril. Pour davantage de détails, consultez l’étude complète.

L’augmentation des prix de ce dernier trimestre est également attribuable à la saisonnalité, le printemps étant traditionnellement une période dynamique pour le marché immobilier. En effet, avec une hausse de 1,3 %, celle-ci est légèrement supérieure à celle du même trimestre de l’année 2023. Cependant, elle reste en deçà des niveaux observés en 2020, 2021 et 2022, où le deuxième trimestre avait respectivement enregistré des augmentations de 1,8 %, 1,5 % et 1,6 %.

Les régions : La Wallonie enregistre la plus grande hausse de prix et Bruxelles reprend de l’élan

C’est en Wallonie que les prix ont le plus augmenté ce trimestre, avec une hausse de +1,6%, tandis que la croissance a été un peu plus modérée en Flandre (+1,1%). Le marché bruxellois reprend également de l’élan (+1,4%) après avoir été longtemps à la traîne par rapport aux deux autres régions. À Bruxelles, ce sont surtout les maisons, dont les prix avaient légèrement chuté en 2023, qui tirent le marché vers le haut avec une hausse de +2,1% ce trimestre, contre +0,9% pour les appartements.

Évolution des prix de l’Immobilier par province et grandes villes

Les provinces wallonnes, où les prix sont généralement plus abordables, observent des hausses plus importantes. Le Brabant Wallon, malgré son prix au mètre carré élevé, a enregistré la plus grande hausse avec +2,1% ce deuxième trimestre contre +0,9% le trimestre précédent. La hausse légèrement plus modérée en Région flamande semble notamment être tirée par la Flandre Orientale, qui enregistre une légère baisse de -0,4% ce trimestre contre une hausse de +0,9% au premier trimestre.

En Wallonie, au niveau urbain, c’est la ville de Charleroi qui enregistre la plus forte augmentation des prix moyens, ce dernier trimestre, avec +2,1%. En revanche, les villes de Liège et Namur connaissent une légère baisse, avec respectivement -0,3% et -0,4%.

En Flandre, c’est Malines qui affiche la plus forte hausse avec +2,1%. La seule ville à enregistrer une diminution des prix est Gand, avec une baisse de -2,1%.

Baisse du pouvoir d’achat en juin : -1 m²

En anticipation de la récente réduction des taux directeurs par la BCE, les taux d’intérêt ont commencé à baisser depuis la fin de décembre 2023, ce qui a initialement entraîné une augmentation du pouvoir d’achat des ménages de +3 m² en moyenne entre décembre 2023 et avril 2024. Cependant, au cours du deuxième trimestre, la hausse du pouvoir d’achat immobilier n’a pas persisté. En effet, le pouvoir d’achat immobilier s’est stabilisé et a même légèrement diminué en juin (-1 m²). “Cette situation s’explique par le fait que la baisse des taux observée en début d’année ne s’est pas confirmée au cours de ce deuxième trimestre, bien que la hausse des prix, elle, à persisté”, déclare Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb.

Les décisions futures de la BCE auront un impact majeur sur la trajectoire future des coûts d’emprunt, influençant ainsi l’évolution des prix et le pouvoir d’achat des ménages.

Méthodologie

Le pouvoir d’achat immobilier désigne le nombre de mètres carrés qu’un ménage belge (deux personnes mariées ou cohabitants légaux) disposant d’un revenu médian peut acquérir par le biais d’un crédit immobilier.  Le calcul repose sur l’hypothèse que l’apport personnel représente 10 % sur la valeur du bien, que les coûts de transaction (droits d’enregistrement, frais de notaire) sont payés en fonds propres.  La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’effort de 35 % du revenu net imposable après impôt (Statbel 2021**) sur une durée de 20 ans à un taux d’emprunt moyen selon Immotheker Finotheker (Quotité 81-100). Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché d’Immoweb au 1er Juillet 2024. Pour les périodes précédentes, les calculs ont été effectués avec la série des taux d’intérêt des prêts aux ménages pour l’achat d’un logement (nouveaux prêts purs) de la Banque Centrale Européenne pour la Belgique.

L’indice des prix d’Immoweb apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les trois mois à partir des dernières données collectées sur les mois écoulés. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les sources d’informations

Immoweb s’appuie sur les annonces publiées sur la plateforme par les agences, les propriétaires et les notaires. Les annonces immobilières de la plateforme font référence au prix de commercialisation et non au prix de vente.

Les indicateurs immobiliers d‘Immoweb

Ce sont des indicateurs d’évolution des prix de l’immobilier pour l’ensemble des segments du marché belge : Belgique, Bruxelles, Flandre et Wallonie, avec une déclinaison urbaine et rurale pour les deux derniers. La classification des communes comme urbaines et rurales est celle produite par Eurostat et se base sur la densité : une commune est urbaine si elle fait partie d’un territoire présentant une densité supérieure à 1 500 hab/km² et regroupant au moins 50 000 habitants, une commune est rurale si elle ne fait pas partie d’un territoire ayant une densité d’au moins 300 hab/km². Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, les indices ciblent les maisons et appartements ensemble. 

**Les revenus de 2021 ont été ajustés par l’inflation annuelle (sur la base de l’indice santé) afin d’estimer les revenus en 2024.

À propos d’Immoweb

Depuis plus de 25 ans, Immoweb est le plus grand site immobilier en ligne de Belgique où acheteurs et vendeurs, locataires et propriétaires peuvent se rencontrer. Immoweb est un passage incontournable pour tout Belge qui rêve d’immobilier : chaque jour, vous y trouverez près de 150 000 propriétés à vendre ou à louer. Immoweb propose la gamme la plus complète de biens immobiliers : maisons, appartements, terrains à bâtir, garages, bureaux, commerces et locaux industriels, allant des constructions neuves aux bâtiments historiques exceptionnels. Grâce à notre outil d’estimation gratuit, les propriétaires peuvent rapidement connaître la valeur de leur bien. De plus, les acheteurs peuvent obtenir une simulation de prêt hypothécaire en un clic grâce à notre offre de prêt intégrée et autant les locataires que les propriétaires peuvent s’assurer via Immoweb Protect. Suivez notre actualité et nos réflexions sur le marché immobilier sur : https://www.immoweb.be/fr/page/the-immoweb-newsroom

À propos du groupe AVIV

Le groupe AVIV, filiale d’Axel Springer, est l’une des plus grandes entreprises de services immobiliers numériques au monde. Le portefeuille unique de marques de renom d’AVIV comprend certains des sites web d’annonces immobilières les plus connus : le Groupe SeLoger, Meilleursagents (France), Immowelt Group (Allemagne), Immoweb et Realo (Belgique) et Yad2 (Israël) qui comptent ensemble plus de 2000 employés. Le Groupe AVIV détient également des parts dans des sociétés telles que Homeday ou Zumper.

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