Usufruit d’une habitation : du calcul à la pratique

Quand on en vient à évoquer les deux principes d’usufruit d’une habitation et de nue-propriété, c’est généralement dans le contexte d’un héritage. Mais pas seulement. Quand vous avez pour projet d’acheter, de vendre ou de rénover vous-même une habitation, il est pratique de connaître un plus plus précisément ces deux notions. Surtout quand on sait que les règles du jeu ont été remaniées à partir de 2021. Un aperçu !

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Venons-en à une première définition : l’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier, comme une habitation. Dans la pratique, vous n’êtes donc pas le propriétaire de l’habitation en question, mais bien celui qui profite de tous les avantages pratiques de celle-ci :

• Vous pouvez occuper la maison ou l’appartement – sauf convention contraire – aussi longtemps que vous êtes en vie
• Vous pouvez mettre l’habitation en location et garder pour vous les revenus locatifs

À votre décès, l’usufruit revient au nu-propriétaire.

Autre définition : la pleine propriété d’un bien immobilier est la somme de la nue-propriété et de l’usufruit. En pratique, il est possible de scinder ces deux derniers entre plusieurs personnes.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

En tant que nu-propriétaire, vous êtes sur papier le propriétaire d’une habitation, mais c’est une autre personne – l’usufruitier donc – qui détient le droit d’utiliser le bien à son avantage.  Le nu-propriétaire ne possède l’ensemble des droits de propriété du bien que lorsque l’usufruit disparaît, et échappe ainsi au paiement de droits de succession.

Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?

En tant qu’usufruitier, vous payez des impôts. Bien qu’à ce moment-là, vous ne soyez pas le propriétaire effectif de l’habitation, aux yeux du fisc, vous en êtes le propriétaire fiscal. La somme que vous devez payer comme impôts dépend de différents facteurs :

• L’âge de l’usufruitier
• La valeur vénale de l’habitation
• Le rendement annuel de la pleine propriété de l’habitation

Un coefficient est lié à l’âge. Ce coefficient est multiplié par votre part dans la valeur vénale de l’habitation et par le rendement annuel. Plus vous êtes âgé, moins ce coefficient est élevé. Plus vous vieillissez, moins vous payerez donc d’impôts.

Un exemple chiffré :

• Votre part en tant qu’usufruitier dans l’héritage d’une habitation s’élève à 150.000 euros
• Le rendement annuel constaté sur cette habitation est de 5%
• Si vous avez 42 ans, le coefficient est fixé à 14

Le montant sur lequel vous êtes imposé s’élève donc à 150.000 x 0,05 x 14, soit 105.000 euros.

Quand envisager l’usufruit et la nue-propriété ?

Lorsqu’on en vient à évoquer l’usufruit et la nue-propriété d’une habitation, il est généralement question de décès. Exemple : l’un des deux partenaires vient à mourir, les enfants sont susceptibles de bénéficier de la nue-propriété et le partenaire survivant devient usufruitier jusqu’à son décès.

Du vivant, il existe néanmoins des scénarios où le statut d’usufruitier et de nu-propriétaire peut être intéressant.

Scénario 1 : achetez maintenant, utilisez plus tard

Imaginez-vous : vous achetez une maison en nue-propriété, et ce, à un prix inférieur. Pourquoi ? Parce que vous avez convenu avec le propriétaire qu’il peut encore continuer à l’occuper un petit temps. Il s’agit d’une option intéressante pour les gens qui souhaitent s’installer plus tard dans leur nouvelle maison et conclure directement une bonne affaire financière.

Une variante est la vente en viager en nue-propriété, auquel cas l’usufruitier remet à intervalles réguliers un certain montant au nu-propriétaire.

Scénario 2 : vendez votre maison et continuez à y vivre

C’est le scénario inverse : vous vendez votre maison en cédant la nue-propriété, mais vous convenez que vous pouvez continuer à y vivre aussi longtemps que vous êtes en vie, en votre qualité d’usufruitier. C’est une façon intelligente d’acquérir un capital pour votre habitation, sans devoir chercher un nouveau domicile.

Scénario 3 : anticipez des frais de succession plus élevés

Un moyen répandu d’acheter une habitation – par exemple entre parents et enfants – est l’achat scindé. Les parents achètent l’habitation et continuent d’y résider en tant qu’usufruitiers. Leurs enfants en deviennent les nus-propriétaires et ne paient en principe pas de droits de succession, lorsqu’ils en acquièrent plus tard l’usufruit. Cette construction a pour avantage que vous pouvez régler anticipativement votre succession.

Scénario 4 : louez à prix avantageux

Vous cherchez une habitation à louer ? Avez-vous déjà imaginé louer une maison ou un appartement à une personne qui ne l’a pas acheté, mais qui en est l’usufruitier et qui a donc uniquement le droit d’y habiter (et donc de la mettre en location) ? L’opération peut s’avérer plus intéressante que si vous louiez directement au nu-propriétaire.

Scénario 5 : percevez des loyers grâce à votre usufruit

Et enfin, comme nous l’avons déjà mentionné plus haut dans cet article : si vous avez le droit d’occuper une habitation en tant qu’usufruitier, mais que vous possédez par exemple déjà votre propre maison ou appartement, vous pourriez mettre le bien en location.

Nouvelles règles du jeu depuis 2021

Quand il est question de biens immobiliers et d’opportunités financières, il est évident que la loi doit être suffisamment claire pour prévenir au maximum les conflits. Cependant, certaines zones d’ombre ont longtemps subsisté autour des principes d’usufruit et de nue-propriété.

Depuis 2021, une série de décisions ont donc été prises afin de clarifier les règles pour toutes les parties intéressées. Quelques exemples :

• Un inventaire obligatoire au début de l’usufruit
• L’usufruitier paie désormais les assurances et primes
• L’usufruitier paie en principe les petits travaux d’entretien (peintures, réparations aux sols, escaliers…)
• Les gros travaux d’entretien (au bâtiment proprement dit ou aux installations) sont en principe à charge du nu-propriétaire, même si ce dernier peut exiger que l’usufruitier intervienne
• Les frais récurrents liés au bien, comme le précompte immobilier, sont désormais à charge de l’usufruitier
• Les éventuels baux de location courent encore pour une durée maximale de trois ans après le décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut décider de poursuivre le contrat.

Recueillez suffisamment de conseils professionnels

Quand il est question de droits de propriété, il est indispensable de recueillir des conseils de professionnels. Vous devez en tout état de cause vous rendre chez un notaire pour consigner toutes les décisions prises. Mais faites-vous aussi conseiller tout au long du trajet par des experts en la matière, comme un notaire ou un avocat spécialisé dans l’immobilier. Ils pourront vous fournir des renseignements corrects en matière fiscale, vous aider à rédiger les contrats et/ou veiller à ce que vos documents officiels soient parfaits sur le plan juridique.