Zone inondable ou pas ? Le plan parfait pour les acheteurs et bâtisseurs

Communes et régions sont de plus en plus regardantes lors de l’examen des dossiers de construction ou d’achat en zone inondable. Comment vérifier que le terrain ou la maison que vous avez en vue se situe dans une zone sûre ? Et quels aspects doivent susciter votre attention si vous vous apprêtez à vivre dans une zone exposée aux inondations ?

Le mois de juillet 2021 sera considéré pour notre pays comme une période de catastrophe nationale, qui aura vu le sud de notre pays touché par de violentes inondations. Des événements qui n’ont laissé personne insensible et qui auront aussi un impact sur l’octroi de futurs permis d’urbanisme. Car acheter un terrain à bâtir ne signifie pas automatiquement que vous pouvez y construire.

Mais si vous souhaitez acheter une maison, vous avez aussi intérêt à savoir où est implantée l’éventuelle habitation de vos rêves. En tant qu’acheteur potentiel, vous devez notamment vous informer précisément afin d’évaluer au mieux les risques que représente votre habitation et notamment les inondations. Comment vous y prendre ?

Que dit votre région ?

Dans notre pays, chacune des régions est compétente en ce qui concerne la réglementation en matière de logement en zone inondable. Étant donné les différences significatives au niveau de la densité de population, des paysages et des types de risque d’inondation, des règles et conditions très spécifiques sont applicables dans chacune des régions.

Chaque région a sa propre manière de définir les zones exposées aux inondations.

Comment vérifier que vous vous situez ou non dans une zone inondable ?

De plus, chacune des régions a sa propre manière de définir les zones exposées aux inondations. Tant la Wallonie que la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre utilisent des cartes (interactives) qui sont actualisées régulièrement.

Ce que chaque région appréhende de la même façon c’est la répartition en différents degrés d’aléa d’inondation :

• Pour la Wallonie : aléa très faible vs faible vs moyen vs élevé d’inondation
• Pour la Région de Bruxelles-Capitale : crue de probabilité faible vs moyenne vs élevée
• Pour la Flandre : zones à risque vs zones non exposées, potentiellement exposées et effectivement exposées aux inondations.

Ces cartes sont accessibles à tous. Il est donc fortement recommandé de vérifier si votre future habitation se situe ou non dans une zone à risque. Si c’est le cas, il en résulte un certain nombre de conséquences, comme des frais d’assurance supérieurs voire, dans certains cas, la suppression de l’intervention en cas de dommages dus à la tempête.

À partir de cette année, la Flandre clarifie le risque d’inondation à l’aide de nouveaux scores : le score G pour les bâtiments de plus de 25 m² et le score P pour les parcelles de terrain. Pour chaque cause potentielle d’inondation, la carte indique la probabilité d’inondation. Le degré d’exposition du bien au risque d’inondation est déterminé par un score G ou P et chaque score comprend 4 classes (A à D). Toute personne* vendant ou louant un bien immobilier pour plus de 9 ans est tenue d’indiquer le score depuis le 1er avril 2023. 

• classe A : pas d’inondation modélisée ;
• classe B : faible risque d’inondation sous le changement climatique de 2050 ;
• classe C : faible risque d’inondation sous le climat actuel ;
• classe D : risque moyen d’inondation sous le climat actuel

_{*Vous trouverez la liste complète des spécifications et des conditions sur le site web du gouvernement flamand.} 
 

Des champs spécifiques seront bientôt disponibles sur Immoweb (site web et application) pour vous aider à afficher ces scores G et P. 
 

Conseils pour vous permettre de peser le pour et le contre

Indépendamment des cartes visées ci-dessus, vous pouvez procéder vous-même à l’analyse : existe-t-il un risque d’inondation pour l’habitation ou le terrain à bâtir concerné :

• Un cours d’eau traverse-t-il (ou se situe-t-il à proximité de) la région ? Vérifiez s’il y a eu des inondations dans la région au cours des dernières années. Au besoin, appelez des habitants pour davantage d’informations.
• L’habitation ou le terrain à bâtir se situe sur une pente ou au bas de celle-ci ? Songez aussi aux garages ou habitations qui se trouvent au bas d’une allée en pente.
• Lors de la visite d’une habitation, prêtez un oeil attentif : au bas des portes et fenêtres, apercevez-vous du bois pourri ou des tâches humides au bas des murs ? Des fissures dans les murs aussi peuvent être le signe d’une inondation survenue précédemment.

Feu vert ou rouge : qui décide ?

Vous voulez construire dans une zone inondable ? Dans la plupart des cas, c’est la commune qui doit donner son approbation. En Wallonie, le Code du Développement Territorial (CoDT) oblige la consultation des services compétents en matière d’aléa d’inondation dans la procédure d’évaluation d’un permis d’urbanisme pour un bien situé en zone concernée par l’aléa d’inondation. Pour garantir la sécurité des personnes, des biens ou de l’environnement, la commune tiendra compte de cet avis pour éventuellement, refuser un permis ou l’octroyer moyennant des prescriptions d’aménagements nécessaires.

Et donc plus vous avez pu recueillir d’informations à propos de la parcelle ou de l’habitation que vous avez en vue, mieux c’est.

Des taches d’humidité sur les murs (et surtout au bas de ceux-ci) peuvent être le signe d’une inondation survenue précédemment.

Comment vous protéger contre de futures inondations ?

À l’heure actuelle, les hivers n’ont jamais été aussi humides. Mais ce qui est surtout problématique ce sont les périodes de grande sécheresse en été. À cause de celles-ci, les sous-sols sont durs et totalement desséchés. En cas d’averses violentes et continues, les eaux pluviales sont difficilement absorbées par le sol et les égouts seront très rapidement saturés et vont déborder. Il en résulte un risque accru d’inondation et de dégâts des eaux.

Il n’est donc pas inutile de protéger au maximum votre habitation contre le code jaune ou orange. Pour les nouvelles constructions :

• Veillez à ce que l’eau (de pluie) puisse s’écouler : minimiser les surfaces dures.
• Construisez en hauteur (et à l’abri de l’eau) : construisez bien au-delà de la hauteur de crue record enregistrée. Faites-vous conseiller par un expert.
• Évitez de construire une cave et de prévoir des fenêtres sous le niveau du sol. Une option éventuelle : un vide technique inondable
• Achetez une bonne installation de pompage et prévoyez d’éventuels systèmes d’évacuation et avaloirs pour éliminer l’eau qui aura pénétré.

À côté de cela, il existe aussi des moyens pour protéger une maison existante contre la pénétration d’eau, comme :

• Appliquer une membrane hydrofuge le long des murs extérieurs
• Prévoir des barrières anti-inondations (batardeaux) aux portes et autres accès
• Reboucher les joints et fissures
• Fermer provisoirement les joints creux
• Placer des sacs de sable

Jouer la carte de la sécurité avec un agent immobilier

En Wallonie et dans la Région de Bruxelles-Capitale, les vendeurs ne sont pas tenus d’informer l’acquéreur d’un risque éventuel d’inondation, à moins que l’habitation se situe effectivement dans une zone à risque. En Flandre, les obligations sont plus strictes et les vendeurs – de même que les bailleurs dans certains cas – doivent mentionner clairement que l’habitation se situe dans une zone à risque d’inondation, jusque dans les petites annonces qu’ils publient.

Vous avez en vue une habitation dans une zone inondable et vous avez un doute sur le risque potentiel d’être inondé ? Un agent immobilier est parfaitement informé des dernières évolutions de la réglementation et sait aussi précisément à quoi il doit faire attention lors de la visite d’une maison.