Hériter d’une habitation : ce que vous pouvez et ce que vous devez faire ?

Dans la plupart des cas, hériter d’une habitation est à la fois un processus émotionnel et un défi administratif. Vous devez en effet tenir compte d’une série de choix et obligations. Que devient l’habitation ? Quels sont vos droits et obligations ? Et si vous ne souhaitez pas en hériter ? Dans ce blog, nous répondons à ces questions afin de vous assister dans ce processus.

1. Les premières étapes après l’héritage d’une habitation

Dès que vous devenez officiellement héritier, vous devez régler toute une série d’aspects administratifs. N’attendez pas, car certaines choses doivent être réglées dans un délai déterminé.

Vérifiez s’il existe un testament

Un héritage est toujours soumis au droit successoral (voir plus loin), à moins qu’un testament ait été établi et que celui-ci comporte des dispositions précises à propos de la personne qui hérite et sous quelles conditions. Le cas échéant, vous devez faire enregistrer le testament chez un notaire. Il n’y a pas de testament ? Dans ce cas, l’habitation est partagée conformément aux règles légales en matière de succession.

Faites établir un acte ou certificat d’hérédité

Pour accéder à l’habitation et à l’administration du défunt, vous avez besoin d’un acte ou certificat d’hérédité. Ce document précise qui sont les héritiers. Vous en avez besoin pour débloquer les comptes bancaires et pour mettre d’éventuels contrats en cours au nom de l’héritier. L’acte d’hérédité est le document que vous recevrez si vous sollicitez l’intervention d’un notaire. Mais vous pouvez aussi demander un certificat d’hérédité auprès du bureau de sécurité juridique du SPF Finances ou directement sur MyMinfin.

Gestion des charges et contrats en cours

Une habitation suppose aussi pas mal de frais. Comme le précompte immobilier, les coûts d’énergie, les équipements d’utilité publique, l’assurance incendie et d’éventuels hypothèques ou prêts en cours. Vous devez soit adapter ces contrats soit les résilier le plus rapidement possible, selon ce que vous souhaitez naturellement faire de l’habitation.

2. Impôts sur l’héritage : que devez-vous savoir ?

En Belgique, si vous êtes héritier, vous devez payer des impôts sur l’habitation qui vous revient en héritage que l’on appelle droits de succession en Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, les droits de succession sont désignés par le terme ‘erfbelasting’, littéralement impôts sur l’héritage. Le montant de cet impôt dépend de :

• La région dans laquelle le défunt était officiellement domicilié (Flandre, Bruxelles ou Wallonie)
• Le degré de parenté entre le défunt et l’héritier
• La valeur de l’habitation

Comment sont calculés les droits de succession

Les droits de succession sont calculés sur base de la valeur de l’habitation. Il peut s’agir du prix de vente réel dès lors que vous vendez l’habitation ou de la valeur de l’habitation estimée par un expert agréé ou un notaire.

Dans certaines situations, vous avez droit à une réduction ou exonération de l’impôt sur la succession. Par exemple, lorsque vous mettez l’habitation en location par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale ou si vous effectuez certains travaux de rénovation éco-énergétique.

Quand et comment devez-vous payer les droits de succession ?

Vous devez déclarer et payer les droits de succession dans un délai déterminé après le décès. Ce délai qui est généralement de quelques mois varie en fonction de la région. Remarque : si votre déclaration ou votre paiement intervient après le délai, vous risquez de devoir payer une amende et des intérêts. Un notaire ou un expert fiscal peut vous aider  à rédiger la déclaration et à estimer le montant des droits de succession.

3. Que pouvez-vous faire avec une habitation dont vous avez hérité ?

Dès l’instant où l’habitation vous appartient à vous (ou à des cohéritiers), vous avez trois options :

• Conserver et occuper l’habitation

Vous souhaitez occuper l’habitation ? Dans ce cas, vous devez tenir compte de certains frais de rénovation et des charges en cours. À cet effet, vous pouvez toujours conclure un prêt hypothécaire pour financer les éventuels droits de succession et travaux de rénovation.

• Mettre l’habitation en location

Une autre option consiste à mettre l’habitation en location. Cela peut être une manière intéressante pour générer des revenus supplémentaires et payer les droits de succession. Attention que l’habitation doit être en bon état et qu’elle doit répondre aux normes légales. Par ailleurs, vous êtes aussi responsable des contrats de bail et de la gestion globale de l’habitation.

• Vendre l’habitation

Vous ne souhaitez ni conserver ni louer l’habitation ? Vous pouvez la vendre. Dans ce cas, tenez compte des éléments suivants :

• Cohéritiers : S’il y a plusieurs héritiers, toutes les parties doivent consentir à la vente.
• Valeur vénale : Une estimation réalisée par un agent immobilier ou un notaire va vous aider à déterminer le prix exact de vente.
• Taxe sur la plus-value : Si vous vendez l’habitation dans les cinq ans, vous devrez probablement payer la taxe sur les plus-values.

4. Pouvez-vous aussi refuser l’héritage d’une maison ?

Absolument, vous n’êtes pas tenu d’accepter un héritage. Il est même parfois plus sage de refuser l’héritage. Par exemple s’il y a des dettes ou si l’habitation implique des charges élevées. Cette ‘renonciation à la succession’ doit se faire de manière officielle par le l’intermédiaire d’un notaire ou du tribunal. Dans ce cas, l’habitation revient aux héritiers suivants dans la ligne de succession, par exemple vos enfants, frères ou soeurs. Mais ceux-ci peuvent naturellement à leur tour refuser l’héritage.

Qu’advient-il de l’habitation si personne n’accepte l’héritage ? Si tous les héritiers renoncent à l’héritage, la succession est déclarée ‘aliénable’ et l’État se charge de la vente de l’habitation. Les revenus issus de la vente sont d’abord utilisés pour apurer les dettes éventuelles. S’il subsiste de l’argent, les héritiers peuvent se manifester ultérieurement pour récupérer ce montant.