Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ? 17 termes bancaires à connaître absolument

Acheter ou construire une habitation sans coup de pouce financier : peu peuvent se le permettre. Et rapidement, vous êtes confronté au prêt hypothécaire. Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire et quelles notions bancaires devront à coup sûr vous dire quelque chose en vue d’un bon deal ?

La recherche du prêt hypothécaire le plus adapté est souvent stressante. Il s’agit en effet d’une rondelette somme d’argent. Que vous vous engagez, en outre, à payer pendant une grande partie de votre vie.

Vous avez donc certainement intérêt à bien vous informer au préalable, car vous allez sans nul doute rencontrer de nombreux termes du jargon bancaire. Et les explications que vous recevrez lors d’une visite à la banque dans ce contexte ne sont pas toujours très compréhensibles. Quelles notions devez-vous à tout prix connaître ? Nous énumérons celles-ci pour vous.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire précisément ?

C’est à une banque que vous devez vous adresser pour obtenir un prêt hypothécaire. En échange du montant que la banque va vous prêter, vous acceptez de mettre votre future habitation en gage. Autrement dit,  cette hypothèque sur votre habitation constitue une garantie pour la banque, au cas où vous ne seriez plus en mesure de rembourser votre prêt.

Le tour des banques

Le shopping bancaire pour trouver votre prêt

Des dizaines de banques jonglent avec les prêts hypothécaires et taux d’intérêt. Ne tendez pas seulement l’oreille auprès de votre banque habituelle. Il se peut que d’autres banques aient des propositions plus alléchantes que vous pouvez négocier afin de conclure un meilleur accord. Attention : évitez de comparer des pommes avec des poires. Un taux d’intérêt plus intéressant ne signifie pas automatiquement un montant final inférieur au bout du compte. Examinez aussi le type de taux d’intérêt, la durée du prêt et le prix d’éventuelles assurances (voir plus loin).

Taux d’intérêt

Emprunter n’est naturellement pas gratuit. En plus de la somme empruntée, vous payez des frais mensuels complémentaires, déterminés par le taux d’intérêt que vous avez fixé avec votre banque. Ce taux d’intérêt peut être fixe ou variable.

Dans le cas d’un taux d’intérêt fixe, le même montant est dû chaque mois. Si vous payez 2% d’intérêt en plus de votre prêt, ce taux ne variera pas pendant toute la durée du prêt. Un taux d’intérêt fixe est en général supérieur à un taux variable. Un taux d’intérêt variable revient moins cher, mais l’intérêt à payer peut diminuer et augmenter, même si le taux d’intérêt maximal est plafonné.

Mais les options pour vous ne s’arrêtent pas là. Ainsi, un prêt accordéon permet de réduire ou de prolonger la durée de votre prêt quand du fait de la variabilité du taux, vous avez des difficultés à payer votre mensualité (et lorsque l’inverse se produit).

Et les prêts sur mesure sont également possibles, de manière à vous permettre de combiner les différentes formules de durée et de taux d’intérêt. Vous souhaitez par exemple rembourser moins tant que votre enfant étudie ? Vous pouvez parfaitement en discuter avec votre banque.

Remboursement

Chaque mois, vous remboursez un montant fixe prédéterminé à la banque. Ce montant est constitué, d’une part, de capital et, d’autre part, d’intérêts (voir plus loin). Après la conclusion de votre prêt, la banque vous remet un tableau d’amortissement. Celui-ci indique précisément quel montant vous devez payer chaque mois pour votre prêt, jusqu’au tout dernier remboursement.

Durée

Vous remboursez votre prêt en 15, 20, 25… ans ? Plus la durée que vous choisissez est longue, plus votre mensualité est faible. Mais aussi : plus votre taux d’intérêt est élevé, plus le montant total que vous devez payer sera par conséquent élevé. Chaque année supplémentaire de remboursement à votre banque, cette dernière prend en effet des risques. La banque se protège de ces risques au moyen d’un taux d’intérêt plus élevé.

Capital et intérêts

Imaginez : vous empruntez 200.000 euros à la banque à un taux d’intérêt fixe de 2%, et ce , pour une période de 20 ans. À l’échéance, vous aurez donc payé au total environ 242.412 euros. La part de capital s’élève à 200.000 euros, les intérêts à 42.412 euros. Chaque mois, vous remboursez en principe une partie de capital et une partie d’intérêts. Plus la part de capital que vous devez payer est faible, moins les intérêts seront élevés.

Ici aussi, il existe différentes formules pour alléger les mensualités. Ainsi, vous pouvez recourir aux remboursements en capital fixes voire opter pour ne rembourser que des intérêts au départ.

En plus de la somme empruntée, vous payez des frais mensuels complémentaires, déterminés par le taux d’intérêt que vous avez fixé avec votre banque. Ce taux d’intérêt peut être fixe ou variable.

Les négociations

Capacité de remboursement

Quel montant êtes-vous capable de rembourser chaque mois sans rencontrer des problèmes financiers ? La banque examinera scrupuleusement quelle est votre capacité de remboursement. Les revenus (communs) interviennent ici pour une grande part, mais aussi d’éventuels autres prêts en cours, un capital propre disponible, etc.

Quotité

La quotité est le rapport entre le montant que vous souhaiteriez emprunter et la valeur de l’habitation que vous voulez acheter. Si votre habitation coûte 300.000 euros et que vous voulez emprunter 250.000 euros, la quotité est alors légèrement supérieure à 83%.  La plupart des banques travaillent avec une quotité allant jusque 80%, même si des exceptions sont possibles.

Attention : plus la banque doit intervenir, plus le taux d’intérêt sera élevé. Et donc plus vous apportez des fonds propres, mieux ce sera, mais veillez toujours à conserver une réserve suffisante pour d’éventuels frais ou travaux de rénovation supplémentaires.

Estimation

Depuis le 1er janvier 2022, l’habitation doit être estimée lors de la conclusion d’un prêt hypothécaire. Cette mesure a pour objectif de prévenir les prix exorbitants sur le marché résidentiel. En tant que acheteur, vous avez donc une meilleure idée de la valeur effective de l’immeuble, mais cette estimation aura aussi un impact sur le montant que vous apportez.

Les frais supplémentaires

Frais de dossier

Ce sont les frais administratifs qui couvrent le traitement de votre prêt hypothécaire. Ceux-ci n’excèdent pas 500 euros par prêt.

Frais de notaire

Le notaire veille à ce que l’achat de votre habitation soit parfaitement en ordre sur le plan légal et à vous éviter par la suite de désagréables surprises. Il enregistre l’habitation comme étant officiellement votre propriété. Ces frais couvrent notamment aussi les honoraires et les frais administratifs.

Droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont des taxes que vous devez payer lors de l’enregistrement de l’achat d’un bien immeuble, comme une habitation ou un terrain. Ceux-ci représentent le montant le plus élevé de frais supplémentaires qui s’ajoutent au montant de l’achat d’une habitation. Le rôle du notaire se limite à l’enregistrement, alors que le montant proprement dit est destiné aux pouvoirs publics. Ces frais varient en fonction de la région dans laquelle se situe l’habitation que vous achetez.

Depuis le 1er janvier 2022, l’habitation doit être estimée lors de la conclusion d’un prêt hypothécaire.

Assurance solde restant dû

Une assurance solde restant dû a pour but de vous protéger financièrement, vous et votre partenaire, en cas de décès de l’un d’entre vous. Les coûts qui en résultent dépendent notamment de l’état de santé, du mode de vie, de l’âge et de la nature du prêt.

Vous n’êtes pas obligé de souscrire cette assurance auprès de la banque avec laquelle vous avez conclu votre prêt hypothécaire. Mais la banque peut toutefois vous proposer un meilleur taux si vous décidez de coupler cette assurance à votre prêt logement. Mais à nouveau : n’oubliez pas de tenir compte de tous les facteurs lors de la comparaison.

Assurance habitation

Une assurance habitation offre une protection financière dans l’éventualité où votre habitation devait subir un dommage. Comme un incendie, des dégâts dus à la tempête ou à un autre sinistre important. Ici aussi, vous pouvez choisir avec qui vous allez conclure votre assurance habitation.

Provision de réservation

Sur la part du montant emprunté non encore utilisée, il se peut que vous payiez une provision ou commission de réservation déjà dès le premier jour. Dans d’autres banques, cette mesure n’intervient qu’après un an. Il s’agit de frais que la banque vous facture pour mettre votre argent à disposition et qui s’élèvent à entre 0,15 et 0,25% du montant non encore retiré. Autrement dit, ce montant peut très rapidement atteindre plusieurs centaines d’euros par mois. Emprunter trop tôt pour acheter une maison n’est donc pas une bonne idée à tous les coups.

Une option qui peut être intéressante pour vous

Remboursement anticipé

Vous gagnez au lotto ou vous disposez subitement d’une belle somme d’argent après un héritage ? Il est alors possible de rembourser votre prêt anticipativement. Dans ce cas, vous devez payer une indemnité dite de réemploi, sous la forme de trois mois d’intérêts. De plus, votre avantage fiscal annuel disparaît aussi. Il faut donc examiner avec un expert en la matière ce que vous coûtera au bout du compte ce remboursement anticipé.

Refinancement

Il peut valoir la peine de demander la révision de votre prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous pouvez discuter d’un refinancement avec votre banque afin d’obtenir un remboursement mensuel plus intéressant.

Mandat hypothécaire

Dans certains cas, vous pouvez convenir d’un mandat hypothécaire avec votre banque. Dans ce cas, aucune inscription chez un notaire n’est nécessaire, ce qui vous permet d’économiser pas mal d’argent. La banque doit dans ce cas être certaine de votre assise financière.