En tant que bailleur, êtes-vous tenu d’indexer le loyer chaque année ?

7 pour cent. C’est la hausse moyenne des loyers dans notre pays en février 2022. Celle-ci résulte de la forte inflation de l’année écoulée. En tant que bailleur, pouvez-vous répercuter cette hausse sur la prochaine indexation des loyers ? Et même n’y êtes-vous pas tenu ? Et qu’adviendra-t-il si vous tenez à préserver financièrement vos locataires des vents contraires qui soufflent sur le marché locatif ?

Réaction en chaîne amorcée par les prix de l’énergie

Commençons par un petit cours d’économie : hausse de l’inflation = augmentation de l’indice santé = loyers plus élevés.

Le fait que les chiffres de l’inflation début janvier 2022 atteignaient un niveau record jamais atteint depuis 1983 – 7,59% pour être précis – n’est naturellement pas une bonne nouvelle. Aujourd’hui, le coût de la vie est particulièrement élevé.

L’indice des prix à la consommation sert de référence pour déterminer les chiffres de l’inflation. En résumé, ce chiffre est basé sur ce que nous payons pour nous procurer les produits essentiels de notre vie. L’équivalent côté santé de cet indice s’appelle “l’indice santé”. Lequel est toujours déterminé par des dépenses quotidiennes importantes comme le pain et les céréales, les boissons non alcoolisées, l’égouttage, les produits laitiers et la viande ainsi que l’assurance maladie et incendie, mais naturellement aussi le gaz naturel et l’électricité.

Pourquoi cet indice est-il si important ? L’indice santé est également utilisé pour calculer les indexations des loyers. Autrement dit : plus l’indice santé est élevé, plus les loyers sont élevés. Et en raison surtout de l’envolée des prix de l’énergie, l’écart est flagrant, à l’aube de ce printemps. En février, les loyers moyens ont ainsi connu une hausse de l’ordre de 7% dans notre pays.

600 à 1 200 euros supplémentaires par an

En tant que bailleur, vous pouvez procéder à l’indexation des loyers une fois par an, chaque fois à la date anniversaire du bail. C’est ainsi précisé dans la loi. Un locataire ne peut s’y opposer, aussi longtemps que des accords clairs ont été passés. Si le bail a pris cours au mois de février par exemple en 2017, 2019 ou 2021, le locataire doit en principe aussi se soumettre à l’indexation – plus forte – visée ci-dessus en février 2022.

Sur base annuelle, les coûts supplémentaires du côté du locataire peuvent atteindre 600 euros (loyer de 750 euros par mois) à même 1.280 euros (loyer de 1.500 euros) et plus.

Calculez ici le loyer proposé sur base des récents indices.

Plus l’indice santé est élevé, plus les loyers sont élevés. Et en raison surtout de l’envolée des prix de l’énergie, l’écart est flagrant, à l’aube de ce printemps.

Devez-vous vous aligner en tant que bailleur ?

En principe, en tant que bailleur, vous avez le choix. Vous n’êtes pas obligé de suivre l’évolution annuelle de l’indexation des loyers. Même si les experts du secteur locatif ne le recommandent pas. Ils craignent que la pilule soit particulièrement difficile à avaler, tant pour le locataire que le bailleur.

En appliquant chaque année l’indexation, vous étalez les coûts pour vos locataires. Tandis que si vous appliquez l’indexation tous les cinq, six ou sept ans, les montants risquent d’être exorbitants. Avec pour résultat une forte hausse des coûts locatifs. Dans ce contexte, les locataires se poseront alors la question : ce coût est-il encore réellement proportionnel à la valeur locative de cette habitation, alors que de votre côté, vous ne faites qu’appliquer l’indexation proposée.

Mais les bailleurs aussi ont intérêt à appliquer l’indexation annuelle, soulignent les experts. Car le total des coûts aussi ne fait qu’augmenter du côté du bailleur, dit-on. Citons par exemple la hausse des prix des assurances incendie, mais aussi du revenu cadastral qui est indexé chaque année. Ou encore les coûts que représentent de gros investissements dans l’habitation, comme des travaux de rénovation énergétique.

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Existe-t-il un juste milieu ?

Vous préférez ignorer l’inconfort financier que représente pour vos locataires l’indexation annuelle, sans pour autant que les montants réclamés deviennent excessifs ? En tant que bailleur, vous pouvez aussi suggérer une indexation inférieure au taux officiel et faire une proposition personnelle.

Dans ce cas, il est très important de passer des accords corrects avec vos locataires et de parvenir ensemble à un compromis. Il vaut toujours mieux en effet que les parties sachent ce qui les attend dans les prochaines années. Une convention écrite est naturellement recommandée dans ce contexte.

Une réévaluation manifeste du quartier qui entraîne une augmentation d’au moins 20% de la valeur sur le marché de l’habitation mise en location peut justifier une augmentation intermédiaire du loyer.

Hausse des loyers en cas d’indexation uniquement ?

L’indexation annuelle des loyers n’est pas la seule occasion dont dispose le bailleur pour procéder à une hausse de loyer. Dans un certain nombre de situations aussi, vous pouvez présenter une augmentation du loyer à vos locataires.

Par exemple en cas de travaux d’amélioration dans l’habitation des locataires. L’amélioration du niveau de confort et de luxe peut être répercutée dans le loyer si vous parvenez à démontrer que la valeur marchande a augmenté d’au moins 10% du montant du loyer qui peut légalement être exigé et si le locataire y consent. Sinon, il faudra trouver un accord en justice de paix. Ce genre de répercussion dans le loyer est en outre uniquement possible entre le neuvième et le sixième mois avant l’expiration de la période de trois ans.

Une amélioration significative de l’habitation à la suite d’interventions énergétiques peut aussi dans certains cas justifier une augmentation de loyer. Idem pour les habitations dont l’augmentation de la valeur sur le marché excède 20% à la suite d’une réévaluation manifeste du quartier Dans ce cas aussi, vous avez besoin de l’accord du locataire et la plus-value doit en outre être démontrable.

Conclusion : suscitez de justes attentes

Les fortes indexations des loyers du début de cette année démontrent que la location d’une habitation s’avère parfois un exercice d’équilibriste. D’une part, l’habitation doit rester dans les limites de ce que les locataires peuvent payer, mais, d’autre part, vous devez en tant que bailleur demeurer en mesure de régler vos comptes.

Des accords solides et une bonne communication entre bailleur et locataire constituent certainement une bonne base pour susciter de justes attentes. Et pour éviter par la suite de mauvaises surprises.