De combien peut-on augmenter un loyer annuellement

La fixation d’un loyer est libre. Le propriétaire bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur le montant lors de la signature du bail. En revanche, les augmentations de loyer, telles qu’une révision ou une indexation annuelle, sont encadrées par la loi. À quel moment et comment un propriétaire peut-il augmenter un loyer ? Immoweb répond à vos questions.

Comment est fixé un loyer ?

Contrairement à certains pays européens, comme la France, la fixation du montant d’un loyer n’est pas réglementée en Belgique. Il est fixé librement entre le propriétaire bailleur et le locataire. Cependant, il existe des règles à prendre en compte lorsqu’il s’agit de de combien on peut augmenter un loyer annuellement.

Le futur locataire peut, donc, négocier le montant du loyer avant la signature du bail, dans le cadre d’une location d’une résidence principale.

Il existe une exception à cette liberté de fixation du loyer. En effet, les loyers des baux de courte durée qui sont conclus successivement à des locataires différents ne peuvent pas être augmentés durant les 9 premières années qui suivent la signature du premier bail.

Quand un loyer peut-il être révisé ?

Depuis la loi du 20 février 1991, une révision du loyer est autorisée en cours de bail, sous certaines conditions. Cette révision peut être revue à la hausse, à la demande du propriétaire, ou à la baisse, à la demande du locataire.

Pour qu’une révision soit applicable, le locataire et le propriétaire doivent avoir conclu un accord commun.

L’augmentation du loyer

Le propriétaire bailleur a la possibilité de demander une augmentation à son locataire pour plusieurs motifs légitimes.

C’est le cas s’il envisage de réaliser des travaux d’adaptation et que le locataire est en situation de handicap ou des travaux d’amélioration des performances énergétiques.

Pour que cette augmentation soit valable, le preneur doit, absolument, avoir donné son accord dans un délai d’un mois minimum avant le début des travaux.

L’augmentation de la valeur locative est aussi un motif légal pour demander une hausse du loyer. Dans ce cas, le bailleur doit impérativement démontrer que l’augmentation qu’il a prévue est due :

• soit à des circonstances nouvelles qui font augmenter la valeur locative d’au moins 20 % par rapport au loyer initial,
• soit à la réalisation de travaux, dans le logement ou dans les parties communes, qui augmente la valeur locative d’au moins 10 % par rapport au loyer initial.

Quel que soit le motif de la hausse, le propriétaire doit en faire la demande à son locataire entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois avant l’expiration du triennat. Si le locataire accepte l’augmentation, celle-ci commence le premier jour du nouveau triennat.

En cas de désaccord, le propriétaire et le preneur peuvent faire appel à un juge de paix, dans un délai compris entre le 6ᵉ et le 3ᵉ mois avant le terme du triennat.

La diminution du loyer

Le preneur a aussi la possibilité de demander une révision du loyer à la baisse. Pour cela, il doit en faire la demande auprès de son bailleur dans un délai compris entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois avant la fin du triennat.

Il doit également justifier que des circonstances nouvelles ont réduit d’au moins 20 % la valeur locative du logement.

À quel moment un propriétaire peut-il indexer un loyer ?

Définition et principe d’une indexation

Une indexation est une augmentation annuelle du loyer qui est réglementée et qui est basée sur l’évolution du coût de la vie. Elle ne peut être demandée, par le propriétaire, qu’une seule fois par an et doit intervenir à la date anniversaire de la prise d’effet du bail.

Une indexation des loyers n’est pas automatique. C’est au bailleur d’en informer son locataire. Elle peut être rétroactive dans la limite des 3 mois après la date anniversaire du contrat, dans le cas où le propriétaire oublierait de notifier l’indexation au locataire dans le délai prévu normalement.

L’indexation concerne les baux d’habitation de résidence principale, ainsi que les baux de droit commun (résidence secondaire, bureau, garage…).

Les conditions d’indexation des loyers

L’indexation annuelle est un droit qui peut s’appliquer même si elle n’est pas préalablement mentionnée dans le bail, à l’exception des contrats signés avant le 28 février 1991 et des contrats de droit commun, pour lesquels une clause d’indexation est obligatoire pour indexer un loyer.

De même que l’indexation des loyers est impossible si le contrat de location n’a pas été enregistré dans un bureau d’enregistrement.

Pour les contrats où la clause d’indexation n’est pas obligatoire, le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée. En l’absence de courrier, le locataire n’est pas tenu de payer l’indexation. En revanche, pour les baux où l’indexation est notifiée, le locataire doit payer l’augmentation de lui-même sans attendre de notification du propriétaire.

Le calcul d’une indexation

Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 en Wallonie, dès le 14 octobre 2023 à Bruxelles et le 1ᵉʳ octobre 2023 en Flandre, les restrictions d’indexation des loyers en fonction du score du PEB d’un logement ont été annulées.

À partir de ces dates, les bailleurs peuvent procéder à une indexation complète du montant du loyer.

Une indexation se calcule toujours à partir de la même formule. C’est-à-dire :

(Loyer de base x nouvel indice) ÷ indice de départ

L’indice santé à prendre en compte pour une indexation dépend de la région dans laquelle se trouve le logement.

Si un PEB a une note D, E, F ou G, les régions des Flandres et de Bruxelles imposent d’appliquer au résultat du montant de l’indexation, certains facteurs de correction.

Il en va de même pour les logements qui n’ont pas de certificat PEB. Ils sont soumis aux mêmes règles qu’un PEB D, E, F ou G.

Il faut aussi savoir que si le logement se trouve en région bruxelloise et que le PEB a une note E, F ou G, une indexation est impossible.