Diagnostic immobilier : en quoi consiste-t-il ?

Le diagnostic immobilier est un outil essentiel pour mieux comprendre les performances de votre logement sur le plan énergétique. Dans un contexte économique et environnemental où la bonne gestion des ressources est plus que jamais une priorité, il est impératif de disposer d’un tel instrument lors d’une vente de maison ou d’appartement.

Comprendre le diagnostic immobilier

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier est une procédure normale, dans le cadre d’une transaction immobilière (vente ou mise en location). Il s’agit de certifier la conformité du bien vis-à-vis d’un certain nombre de normes réglementaires – notamment en lien avec la sécurité, la salubrité ou le niveau de performance énergétique.

Aujourd’hui, il n’est plus possible pour un propriétaire de vendre sa maison ou son appartement sans réaliser plusieurs diagnostics, par l’entremise de diagnostiqueurs certifiés.

Ces diagnostics figurent dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), lui-même annexé au bail pour une location ou à la promesse de vente lors de la cession du bien. Les diagnostics obligatoires comprennent notamment un diagnostic électrique. Le diagnostic termites, quant à lui, peut être obligatoire dans certains régions définies par arrêtés préfectoraux.

Historique et évolutions

Si le diagnostic immobilier est désormais obligatoire, il n’en a pas toujours été ainsi. Ce n’est que depuis le 1er janvier 2015 que la Wallonie (au même titre que la Flandre et la région Bruxelles Capital) a rendu obligatoire la réalisation du diagnostic immobilier (1). Une procédure à enlencher avant même la mise en location du bien.

A cette époque, il n’existe pas encore de diagnostic de performance énergétique. L’objectif du diagnostic est d’abord de donner des informations pratiques à l’acquéreur – comme la superficie exacte du bien.

Dans tous les cas, l’établissement d’un diagnostic obligatoire se produit dans les cas suivants :

• dans le cadre de la location ou de la vente d’un appartement ou d’une maison.
• Avant la réalisation de travaux.
• Avant une démolition.

Les différents types de diagnostics

Il existe différents types de diagnostic immobilier. Chacun vise à informer l’acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement visé.

Les diagnostics liés à la sécurité

Les diagnostics sécurité analyse un certain nombre de risques et autres failles (incendies, dégât des eaux, risques d’accidents domestiques, etc.). Il doit notamment permettre d’isoler et de protéger les dégagements – comme par exemple, une cage d’escalier. La durée de validité d’un tel diagnostic varie de 6 mois à 1 an selon les cas.

Le diagnostic amiante constitue l’un de ces documents obligatoires à établir. Il constitue un outil indispensable pour assurer votre sécurité et la sécurité des occupants de l’habitation.

Diagnostics environnementaux

Le diagnostic environnemental ou diagnostic écologique est un outil d’évaluation ayant pour objectif de déterminer la consommation énergétique des biens immobiliers. Au lieu d’une trop grosse consommation d’énergie, on cherche à optimiser la production des déchets et le rejet de gaz à effet de serre.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (voir étiquettes A à G) (1).

Les diagnostics de surface

Les diagnostics de surface sont destinés à mesurer avec précision la surface au plancher d’un bien. On ne mesure pas toute l’habitation, mais on réalise le calcul de la superficie exacte de chaque pièce habitable. Le calcul tient également compte des salles d’eau – comme les toilettes, la ou les salles de bain et la cuisine.

A noter que le diagnostic de surface habitable est contenu dans le DDT – le fameux dossier de diagnostic technique.

Processus et réglementation

Le diagnostic immobilier n’est pas qu’une attestation ou une certification : c’est un véritable processus réglementé et légal, permettant de vendre ou de louer votre logement dans les meilleures conditions possibles.

Les obligations légales

Une erreur très fréquente consiste à vouloir réaliser un certain nombre de diagnostics soi-même, ou essayer de déterminer les expertises obligatoires. Non seulement ceci est une très mauvaise idée, mais vous risquez de devoir faire appel à un expert diagnostiqueur en prime, ce qui ne fera qu’augmenter votre facture !

Il vous est fortement recommandé de faire appel à un expert diagnostiqueur pour mener à bien votre vente ou votre location immobilière.

Certification des diagnostiqueurs

L’activité de diagnostiqueur immobilier est une profession réglementée. Aussi, lorsque vous faites appel à un professionnel de cet acabit, vous pouvez être certain qu’il dispose d’une certification. Pour vous aider à trouver la perle rare, sachez que la liste des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le site du ministère en charge du logement (3).

Les aspects pratiques du diagnostic immobilier

La réalisation d’un diagnostic immobilier comporte son lot de questionnements et d’interrogations, notamment sur le coût et la validité des diagnostics. Deux éléments sur lesquels nous revenons ci-dessous.

Le coût des diagnostics

En 2024, le coût d’un diagnostic immobilier se situe aux alentours de 40 € et jusqu’à 250 € (4). Tout dépend de l’étude réalisée. Toutefois, si vous souhaitez obtenir un DDT complet, il vous en coûtera approximativement 300 € (là aussi, tout dépend de l’emplacement du bien immobilier et des caractéristiques de celui-ci).

La validité des diagnostics

Notez par exemple qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) coûte entre 100 et 250 €, et reste valable 10 ans.

La validité d’un diagnostic au plomb peut être illimitée, en l’absence de concentrations importantes (ou pour une concentration relevée inférieure à 1 mg par cm²). Sinon, sa durée de validité peut être rabaissée à 6 mois dans le cadre d’une location.

Vous savez tout ! Il ne vous reste plus qu’à prendre contact dès maintenant avec un professionnel du diagnostic immobilier, afin de commencer l’étude des caractéristiques de votre logement.

Veuillez noter toutefois que les prix indiqués pour les services d’un professionnel dépendent grandement de plusieurs paramètres – comme par exemple, l’emplacement géographique de votre bien immobilier, l’entreprise sollicitée ou encore la surface du logement et sa complexité.