Infraction urbanistique lors de la vente d’une habitation : les (possibles) conséquences

Plus une habitation aura vu défiler des propriétaires au cours des années, plus le bâtiment aura subi des modifications. Mais il se peut que chacune des adaptations effectuées dans le passé ne soit pas totalement conforme à la réglementation. Si vous êtes vendeur d’une habitation, comment allez-vous gérer les (éventuelles) infractions urbanistiques ? Et qu’adviendra-t-il par exemple de constructions sans permis ?

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?

Pour certaines adaptations ou extensions de votre habitation, vous devez obligatoirement demander un permis d’urbanisme. Votre habitation doit en effet répondre à certaines règles. Les différentes régions (Wallonie, Flandre et Région de Bruxelles-Capitale) édictent les grandes lignes directrices, mais votre commune peut aussi décider d’imposer des règles supplémentaires.

Vous êtes vous-même propriétaire et vous vous apprêtez à enfreindre les règles. Si vous décidez d’entamer des travaux sans tenir compte des conditions en vigueur voire sans le moindre permis, vous commettez une infraction urbanistique.

Qu’entend-on par infraction urbanistique ?

Les infractions sont de différentes formes, dont :

• Le dépassement des dimensions ou de la superficie maximales d’un bâtiment (annexe)
• L’utilisation non autorisée de certains matériaux
• Un changement d’affectation, par exemple d’une habitation en un espace de bureau
• Le dépassement des limites de la parcelle
• Une dérogation aux prescriptions en vigueur pour l’élaboration de votre toiture, façade avant, carport…

De la réparation à la peine de prison

Celui qui se rend coupable d’une infraction urbanistique peut être poursuivi. Dans la pratique, trois grands scénarios sont possibles :

• Vous pouvez être contraint de supprimer les travaux, par exemple en rétablissant le bâtiment dans son état d’origine
• Il se peut aussi que vous deviez payer la plus-value que représentent les travaux
• Dans certains cas, une amende et même une peine d’emprisonnement (ou les deux) sont possibles

Troquer votre brique traditionnelle contre une façade jaune vif ? Il ne peut s’agir que d’une infraction urbanistique.

Et si vous n’avez jamais eu vent de l’infraction ?

Que pouvez-vous faire si vous avez acheté l’habitation il y a bien longtemps sans que le vendeur de l’époque vous ait informé de la présence d’une construction illicite ?

La bonne nouvelle c’est qu’une action en vue d’une sanction ou d’une réparation peut dans certains cas être prescrite. Ces délais varient d’une région à l’autre et il existe en outre plusieurs exceptions en la matière.

La mauvaise nouvelle c’est que l’infraction urbanistique subsiste. Autrement dit : vous décidez d’effectuer vous-même des adaptations à l’habitation ou de revendre l’habitation ? Dans ce cas, il y a de fortes chances que les acheteurs, le notaire ou la commune imposent les conditions du permis d’origine en plus de la situation actuelle de l’habitation.

Il en résulte que la vente potentielle va capoter ou que vous serez tenu de demander la régularisation de l’infraction urbanistique. Et que vous devrez en supporter les frais supplémentaires avec vos propres deniers.

De plus, il faut savoir qu’une infraction urbanistique se transmet à l’héritier légal par le jeu de la succession. Une raison supplémentaire pour régulariser la situation à temps.

Et si des constructions ne disposent pas de permis ?

Que se passe-t-il en cas de vente à un acheteur qui ignore qu’une construction ne dispose pas de permis ? Si l’acheteur le sait à temps et peut prouver que le vendeur a volontairement passé sous silence certains éléments, la vente peut être annulée ou une indemnité peut être imposée par voie judiciaire.

Si tant le vendeur que l’acheteur ignoraient initialement l’infraction urbanistique, la responsabilité finale repose sur ce dernier et c’est lui qui doit entreprendre une action.

Vous laissez l’infraction urbanistique en l’état ? Sachez que la vente risque de capoter.

Quelle est la meilleure stratégie en cas de vente ?

En tant que vendeur d’une habitation, vous avez donc intérêt à régulariser d’éventuelles infractions urbanistiques. Il se peut que vous parveniez à obtenir finalement un permis sans devoir effectuer d’importants et coûteux travaux de démolition.

Si des travaux d’adaptation sont imposés, vous pourrez peut-être examiner la façon d’effectuer ces travaux au meilleur rapport efficacité-prix. Un architecte ou un entrepreneur spécialisé est capable de vous fournir des conseils dans ce domaine.

Quoi qu’il en soit, il vaut mieux ne pas jouer avec le feu. Photos aériennes, Google Earth, drones… les autorités disposent d’un nombre croissant d’applications (détaillées) pour déceler d’éventuelles adaptations effectuées sans permis à votre habitation.

En résumé : passez de bons accords avec les acheteurs

Abattre un ancien abri de jardin ou démolir une véranda : il y a un monde de différence pour l’acheteur qui ignore l’existence d’une éventuelle infraction urbanistique.

Compte tenu des informations de plus en plus détaillées auxquelles ont accès les acheteurs, notaires et communes, il est pour les vendeurs plus que jamais important de bien communiquer avec les potentiels acheteurs sur la situation de l’habitation vis-à-vis de l’urbanisme. Et de trouver – en collaboration avec le notaire – une solution adaptée et contraignante juridiquement. Qui prend les coûts de régularisation à sa charge et qui s’occupe des travaux supplémentaires ? Une réduction du prix de vente est-elle envisageable ? Quelles clauses doivent être prévues ?

Si la nature de l’infraction urbanistique vous dépasse complètement, n’hésitez donc pas à faire intervenir les bons experts. La commune, le notaire, mais aussi des agents immobiliers ou des entreprises spécialisées dans la rénovation.

Qu’en est-il dans votre propre région ?

Comme nous l’avons déjà indiqué ci-dessus, la réglementation en matière de permis d’urbanisme – et les sanctions qui en résultent – varie d’une région à l’autre. Pour connaître les conditions actuelles applicables dans votre région, consultez les rubriques suivantes :

• En Wallonie
• En Flandre
• En Région de Bruxelles-Capitale