Huurcontract vroegtijdig beëindigen als verhuurder: wat zijn je rechten?

Je verhuurt al jarenlang een huis of appartement. Plots gebeurt er iets waardoor je toekomstige verhuurplannen er helemaal anders uitzien. Je moet het huurcontract met je huurder vroegtijdig beëindigen. Kan dat zomaar? Wat zijn jouw rechten als verhuurder en wanneer is je huurder in zijn recht?

De 3 meest voorkomende situaties

Er bestaan meerdere scenario’s waarin je als verhuurder het heft in handen mag nemen om een vroegtijdige beëindiging van het huurcontract af te dwingen. De meest voorkomende redenen zijn:

1.     Jij (of een familielid) wordt zelf bewoner

Wil je zelf in de woning gaan wonen of deze ter beschikking stellen aan een dochter, zus of neef? Dan mag je het contract opzeggen, mits je de wettelijke opzegtermijnen en eventuele bijkomende voorwaarden respecteert. Wanneer er een familielid bij betrokken is, moet de persoon in kwestie in Vlaanderen bijvoorbeeld binnen het jaar na de opzeg van de huurovereenkomst én voor minstens twee jaar de woning betrekken.

Bovendien moet je als verhuurder kunnen aantonen dat je de woning effectief zelf in gebruik neemt of een bewijs van verwantschap kunnen voorleggen.

2.     Er zijn grote renovatiewerken op til

Ook bij grote renovaties die de huurwoning tijdelijk onbewoonbaar maken, mag je het contract vroegtijdig beëindigen. Denk aan een ingrijpende gevel- en dakrenovatie met het oog op een betere EPC-score. De specifieke spelregels over wat mag en niet mag binnen de verhuurcontext verschillen per gewest in ons land. Zorg er dus voor dat je renovatieplannen en kostenramingen duidelijk op papier staan.

Natuurlijk moet je ook concrete afspraken met de huidige huurders maken en hen voldoende informeren. Wat ben je precies van plan? Waarom zijn de renovatiewerken absoluut nodig? Hoe lang zouden ze duren? Kunnen de huurders na de renovatiewerken eventueel meteen terug verder huren?

3.     Je huurder volgt de regels niet

Betaalt de huurder zijn maandelijks huurgeld niet (meer) of maakt hij het te bont en veroorzaakt hij schade aan de woning? Of zorgt hij voor aanhoudende overlast bij zijn buren en directe omgeving? Dan kan dit een reden zijn om het contract vroegtijdig te beëindigen.

Idem als hij bewust vooraf misleidende informatie heeft gegeven. Een potentieel scenario: de huurwoning wordt niet gebruikt waarvoor die bestemd is. De huurder gebruikt bijvoorbeeld het pand commercieel, terwijl het alleen toegestaan is om het gebouw residentieel in te vullen. Bij dergelijke situaties komen helaas vaak extra juridische stappen kijken.

Wat zeggen de (ver)huurregels in jouw regio?

Opgelet: ieder gewest in ons land hanteert zijn eigen huurwetgeving, waardoor bepaalde regels, maar ook bijhorende voorwaarden, kunnen verschillen. Meer gedetailleerde info vind je terug op de websites van jouw gewestelijke overheid:
Vlaanderen

Wallonië

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Wanneer is een eenzijdig verbreken als verhuurder niet aan de orde?

In bepaalde gevallen kan je niet zonder omwegen vroegtijdig het huurcontract beëindigen als verhuurder en zal je – in het beste geval – een onderling akkoord moeten vinden. Zo niet, blijft de huurder in z’n recht. Voorbeelden hiervan zijn:

Het verkopen van de huurwoning

Je wilt de huurwoning verkopen aan een potentiële koper die een interessant bod uitbrengt. Of je huidige huurders doen een voorstel om je woning over te kopen. Wat de spelregels hierrond zijn voor huurder en verhuurder, lees je hier.

Persoonlijke meningsverschillen

Er komt sleet op de relatie tussen huurder en verhuurder, maar puur omwille van persoonlijke meningsverschillen. Er is dus geen sprake van onrechtmatig gedrag of contractbreuk.

Discriminatie van de huurder

Aspecten als nationaliteit, afkomst, gender… mogen en kunnen geen rol spelen in het vroegtijdig en eenzijdig verbreken van een huurcontract.

Overmacht

Bij uitzonderlijke situaties van overmacht, zoals ernstige schade aan de woning door een natuurramp of brand, is de woning vaak gewoon niet meer bewoonbaar. In dat geval zit er vaak niets anders op dan in onderling overleg het huurcontract te beëindigen.

Akkoord tussen huurder en verhuurder

Niet iedere verhuurder-huurder-relatie hoeft puur zakelijk te zijn. Zo is het perfect mogelijk dat je een heel goede band hebt met een trouwe, langdurige huurder. En dat zijn of haar leven omwille van onverwacht jobverlies of een geweldige opportuniteit – bijvoorbeeld in het buitenland – er plots helemaal anders zal uitzien. Als beide partijen akkoord gaan, kan een huurcontract op elk moment in onderling overleg stopgezet worden. De voorwaarden en afspraken hierrond – bijvoorbeeld rond eventuele compensaties of termijnen – zet je natuurlijk best zwart op wit om eventuele discussie achteraf te vermijden.

Nog een paar tips voor een heldere communicatie

Goede afspraken maken goede vrienden, luidt het gezegde. Vrienden hoef je niet per se te worden met je huurder, maar een goede vertrouwensband is veel waard. En dat geldt voor beide partijen. Hoe doe je als verhuurder jouw duit in het zakje?

1.     Respecteer de opzegtermijnen

Hou je strikt aan de wettelijke termijnen en procedures om juridische problemen te vermijden.

2.     Wees transparant

Communiceer duidelijk met je huurder over de reden van opzegging en de bijbehorende voorwaarden.

3.     Documenteer je plannen

Bewaar bewijsstukken, zoals renovatieplannen of verklaringen van eigen gebruik, om je positie te versterken.

4.     Overweeg bemiddeling

Komt het toch tot een conflict? Bemiddeling kan vaak een snellere en goedkopere oplossing bieden dan een gerechtelijke procedure.