Huurindexatie (tijdelijk) on hold? Dit zijn de spelregels

Niet renoveren? Dat betekent mogelijk niet indexeren. In een notendop is dit wat verhuurders van energieverslindende woningen binnenkort te wachten staat. Althans het komende jaar, want het gaat om een (voorlopig?) tijdelijke maatregel. Wat zijn de nieuwe spelregels rond de huurindexatie? En wat betekent dit voor huurder en verhuurder?

Hoe werkte het tot nu?

Eén keer per jaar mag de verhuurder van een woning of appartement de huurprijs aanpassen. Aangezien het leven meestal duurder wordt, zal ook de huurprijs eerder de hoogte ingaan.

Met hoeveel euro de huurprijs precies de hoogte ingaat? Dit wordt berekend via een vaste formule die gebaseerd is op de gezondheidsindex. En die wordt op zijn beurt berekend op basis van de prijzen van een vaste korf producten en diensten uit het gemiddelde dagelijkse leven van de Belg.

Renovatienood breekt wet

Zowel de regeringen in Wallonië als in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben onlangs tijdelijke maatregelen genomen. Heeft de huurwoning een te lage energiescore, dan mag de huurindexatie slechts gedeeltelijk of zelfs helemaal niet plaatsvinden. De maatregelen lopen een jaar lang. Beide gewesten volgen hierbij het voorbeeld van Vlaanderen, dat recent ook een tijdelijke indexbeperking doorvoerde voor energieverslindende huurwoningen.

De redenering achter deze breed gedragen beslissing: huurders mogen niet twee keer gestraft worden. Enerzijds betalen ze al hoge energierekeningen, anderzijds gaat hun huurprijs elk jaar omhoog. Deze maatregelen moeten huurders bovendien stimuleren om hun huurwoningen snel en gericht energiezuiniger te maken.

Zowel Vlaanderen, Wallonië als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest houden een jaar lang (gedeeltelijk) de huurindexatie tegen van woningen met een pover energielabel.

Concreet in de praktijk

Hoe zien de verschillende maatregelen er per gewest in de praktijk uit, naargelang de verschillende energielabels?

Voor Wallonië:

• A, B en C: 100% huurindexatie toegestaan
• D: 75% indexatie
• E: 50% indexatie
• F en G: geen indexatie mogelijk

Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

• A, B, C en D: 100% huurindexatie toegestaan
• E: 50% indexatie
• F en G: geen indexatie mogelijk

Voor Vlaanderen

• A, B en C: 100% huurindexatie toegestaan
• D: 50% indexatie
• E en F: geen indexatie mogelijk
• Label G bestaat niet in Vlaanderen

Dat het beperken of zelfs het volledige verbieden van de huurindexatie welgekomen is voor een groot deel van de huurders in ons land, blijkt uit de volgende cijfers. In Brussel betrekt maar liefst 65% van de huurders een woning met een energiescore E of lager. In Wallonië is er sprake van 75% van alle huurders met een woning met energielabel D of lager.

Tijdelijk (of niet?)

In Vlaanderen is er sprake van een eenmalige tijdelijke maatregel en bedraagt de looptijd 1 jaar: van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023.

In Wallonië – waar de maatregelen lopen van november 2022 tot en met oktober 2023 – gingen er al stemmen op over een eventuele verlenging van de maatregelen. En in Brussel werd er al teleurgesteld gereageerd op de te korte looptijd van de maatregelen gezien de grote renovatienood. Afwachten wat de toekomst brengt, dus.

De meest rendabele huurwoning is nog altijd een energiezuinige woning. Want daar valt simpelweg de grootse besparing te rapen.

Bijkomende bescherming voor de huurder

Merken huurders op dat de verhuurder toch een indexering van de huurprijzen toepaste die niet overeenstemt met het energielabel van de woning? Dan mogen zij uiteraard weigeren om hiermee akkoord te gaan.

Het zou bovendien niet de bedoeling zijn dat verhuurders na het stopzetten van de maatregelen de misgelopen huurgelden alsnog kunnen recupereren door een hogere huur te vragen dan toegelaten.

Tot slot zal elke verhuurder met een ontoereikend energielabel sowieso één keer zijn huurindexatie gedeeltelijk of helemaal zien wegvallen. Is de indexering net voor het ingaan van de maatregelen doorgevoerd en is de woning niet in orde, dan zal de verhuurder dus het jaar nadien de index (gedeeltelijk) links moeten laten liggen. Tenzij hij natuurlijk tijdig de nodige energetische verbeteringen heeft doorgevoerd.

Wat bij een verbeterde energiescore?

Wat gebeurt er van zodra de verhuurder het komende jaar een hogere energiescore weet te verwerven voor zijn huurwoning? In principe mag hij de bijhorende indexatie meteen doorvoeren.

In Vlaanderen en Brussel mogen verhuurders hoe dan ook maar één keer per jaar een indexatie doorvoeren. Wie naargelang de regels al een indexatie van 50% doorrekende, mag na het verbeteren van zijn woning – en vanaf dan bijvoorbeeld recht heeft op 100% indexatie – dus niet nog eens een verhoging doorvoeren. In Wallonië mogen verhuurders de verhoging sowieso pas doorvoeren een jaar na de laatste verhoging van de huurprijs.