Appartement kopen: wat zijn jouw rechten en plichten?

Een groep van appartementsbewoners vormt een mini-samenleving op zichzelf. Met niet alleen sociale, maar ook financiële plichten naar elkaar toe. Om een goede huiselijke sfeer te creëren én te bewaren, val je als eigenaar of verhuurder van een appartement daarom onder de appartementswet. Maar naast een aantal verplichtingen, biedt deze wet je ook heel wat garanties wanneer je een appartement koopt.

Appartement kopen = samen (!) wonen

Of je nu meteen intrekt in jouw gekochte appartement of het pand eerder ziet als een investering voor de toekomst: je koopt niet alleen de ruimte achter jouw eigen appartementsdeur. Bij jouw nieuwe woning komen namelijk ook een aantal verantwoordelijkheden kijken.

Want binnen een appartementsomgeving leven verschillende types van bewoners samen. Enerzijds mensen die eigenaar zijn van hun gekochte appartement, maar ook huurders. Met andere woorden, mensen met verschillende budgetten en verschillende prioriteiten.

Zo zal een verhuurder met een appartement op het gelijkvloers het wellicht niet nodig vinden om een groot lek in het dak te laten herstellen. Voor de huurder of eigenaar van het appartement net onder het dak zal zo’n herstelling wel heel dringend zijn.

Privaat vs. gemeenschappelijk

Net om iedereen binnen het appartement op dezelfde lijn te krijgen, is de appartementswet in het leven geroepen. Eén van de belangrijkste bepalingen daarin is het verschil tussen private en gemeenschappelijke woondelen. Zo zal je als eigenaar-koper of als koper-verhuurder ook voor een stuk (financieel) mee verantwoordelijk zijn voor de goede staat van de gemeenschappelijke delen, zoals:

• De inkomhal
• De trappengang
• De liften
• Het dak en de buitengevel

Betekent dit dat je bijvoorbeeld zomaar alles mag doen met jouw binnenmuren? Niet per se. Wat er precies onder deze privatieve en gemeenschappelijk delen valt, kan je terugvinden in de zogenaamde basisakte van het appartement in kwestie.

Als eigenaar-koper of als koper-verhuurder zal je ook voor een stuk (financieel) mee verantwoordelijk zijn voor de goede staat van de gemeenschappelijke delen, zoals de gang of de lift.

Meer oppervlakte, meer bijdragen

Hoeveel je precies dient bij te dragen aan de gemeenschappelijk delen, hangt rechtstreeks vast aan de oppervlakte van jouw eigen, private appartementswoning.

Op basis van die oppervlakte wordt namelijk bepaald hoe groot jouw aandeel zal zijn binnen de gemeenschappelijke kosten. Hoe groter de oppervlakte van jouw appartement, hoe groter dat aandeel. Maar ook: hoe meer jouw stem doorweegt bij beslissingen rond eventuele herstellingen of andere investeringen. Ook deze verdeelsleutel wordt in detail toegelicht in de basisakte.

Jaarlijkse algemene vergadering

Inderdaad, als eigenaar van een appartement dien je dus verplicht mee te stemmen over eventuele renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen. Maar ook onder meer over:

• Aanpassingen in het huishoudelijk reglement (wat met het huisvuil, geluidsoverlast, huisdieren…?)
• De keuze van een nieuwe syndicus
• Het beheer van gemeenschappelijke financiële middelen
• Eventuele rechtszaken tegen mede-eigenaars of externen (bv. aannemers)

Zo’n algemene vergadering vindt in principe één keer per jaar plaats, maar in het geval van dringende beslissingen kan een bijzondere algemene vergadering samengeroepen worden. Hoe zo’n vergadering precies in zijn werk gaat, vind je terug in het reglement van de mede-eigendom van het appartementsgebouw.

Hoe dan ook, iedere beslissing neem je samen. In wettelijke termen: als de Vereniging van Mede-Eigenaars. Dit is geen aparte vergadering of bestuurdersgroep, maar een officieel statuut dat de verschillende eigenaars samenbrengt onder één juridisch persoon. En op deze manier meer slagkracht geeft om het gebouw beter te kunnen laten beheren. Het beheer in de praktijk gebeurt altijd door de syndicus, die ook als spreekbuis optreedt van alle mede-eigenaars.

Als eigenaar van een appartement dien je verplicht mee te stemmen over eventuele renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen. Maar ook onder meer over aanpassingen in het huishoudelijk reglement.

Verplichte bijdrage aan reservefonds

De appartementswet bestaat al sinds de jaren 1920. Sindsdien heeft de wet al drie keer een fikse update gekregen. Dat gebeurde voor het laatst in 2018, met daarin een aantal ingrijpende veranderingen voor kopers van een appartement vandaag:

• Er is nog maar een 2/3 (66,6%) meerderheid nodig voor groen licht bij renovaties aan gemeenschappelijke delen. Voordien was er nog een 3/4 of 75% meerderheid nodig
• Er is 50 + 1% meerderheid nodig voor renovaties conform de minimale wettelijke eisen
• Er is 4/5 (80%) meerderheid nodig voor de volledige afbraak en heropbouw in plaats van volledige unanimiteit voordien
• Ieder mede-eigendom moet verplicht beschikken over een reservefonds, waarbij iedere eigenaar voor een stuk mee instaat voor eventuele onverwachte kosten of renovatiewerken.

Deze nieuwste wijzigingen moeten het mogelijk maken om verouderde of niet-conforme appartementsgebouwen sneller en met minder administratieve rompslomp te renoveren of af te breken en herop te bouwen.

Als eigenaar van een appartement dien je dus actief bij te dragen aan de modernisering van je appartementsgebouw. Maar zowel voor het comfort van de bewoner op lange termijn als voor het rendement voor kopers-investeerders zijn deze ingrepen positief nieuws.

Vanaf wanneer woon je in een ‘appartement’?

Is deze appartementswet – met bijhorende plichten – ook van toepassing voor huizen onderverdeeld in twee appartementen zonder gemeenschappelijke delen?

Van zodra er sprake is van minstens twee verschillende eigenaars: in principe wel. Al is dit in de praktijk verre van altijd het geval. Zo is er vaak niet meer dan een gedeelde trappenhal of kleine inkomhal aanwezig en zijn er meestal onderling eenvoudige afspraken te maken.

Om het loskoppelen van de appartementswet mogelijk te maken, moet elke eigenaar binnen het gebouw hoe dan ook akkoord zijn én moet de notaris deze beslissing in een officiële akte gieten.

Nog een laatste tip

Voor je je aan de aankoop van een appartement waagt, neem de tijd om je voldoende in te lezen. Raadpleeg de basisakte en het huishoudelijk reglement, zodat je precies weet hoe het dagelijks leven er wordt georganiseerd. In geval van twijfel kan je je altijd richten tot de syndicus, de vastgoedontwikkelaar of tot een officiële makelaar.