Acheter un appartement : quels sont vos droits et obligations ?

Un groupe d’occupants d’un immeuble à appartements constitue en soi un microcosme. Qui n’implique pas que des obligations réciproques sociales, mais aussi financières. Pour créer et conserver une bonne entente au sein de ce groupe, vous tombez, en tant que propriétaire ou bailleur d’un appartement, sous le coup de la loi relative à la copropriété (aussi appelée loi relative aux appartements). Outre une série d’obligations, celle-ci vous offre aussi des garanties lorsque vous achetez un appartement.

Acheter un appartement  = co(!)-habiter

Que vous emménagiez dans l’appartement que vous venez d’acquérir ou que vous voyiez plutôt celui-ci comme un investissement pour le futur : vous ne faites pas qu’acheter la superficie derrière la porte de votre appartement. Votre nouvelle habitation implique aussi toute une série de responsabilités.

Car au sein de l’immeuble à appartements vivent ensemble différents profils d’occupants. D’une part, des personnes qui sont propriétaires de leur appartement, mais aussi des locataires. Autrement dit, des personnes avec des priorités et des budgets différents.

Ainsi le bailleur d’un appartement situé au rez-de-chaussée ne jugera probablement pas nécessaire de réparer une fuite en toiture. Pour le locataire ou propriétaire de l’appartement situé sous les combles, ce genre de réparation s’avèrera urgente.

Privatives vs communes

La loi relative à la copropriété a été créée précisément pour mettre tout ce beau monde sur la même longueur d’onde. L’une des principales dispositions porte sur la différence entre parties privatives et parties communes. Ainsi en tant qu’acheteur-propriétaire ou acheteur-bailleur, vous serez partiellement responsable (financièrement) du bon état des parties communes, comme :

• Le hall d’entrée
• La cage d’escalier
• Les ascenseurs
• La toiture et la façade extérieure

Cela signifie-t-il par exemple que vous pouvez faire tout ce que vous voulez à l’intérieur de vos murs ? Pas nécessairement. Pour connaître précisément ce qui relève de ces parties privatives et communes, vous devez vous référer à l’acte dit de base de l’appartement en question.

En tant qu’acheteur-propriétaire ou acheteur-bailleur, vous serez aussi partiellement responsable (financièrement) du bon état des parties communes, comme le hall ou l’ascenseur.

Plus de surface = contribution plus élevée

Le montant de votre contribution dans ces parties communes dépend directement de la surface de votre propre logement que vous possédez de manière privative.

Sur la base de cette surface est notamment calculée votre part contributive dans les charges communes. Plus la surface de votre appartement est grande, plus votre part contributive est élevée. Mais aussi : plus votre voix est prépondérante dans les décisions relatives aux éventuelles réparations et autres investissements. Cette clé de répartition est aussi définie avec précision dans l’acte de base.

Assemblée générale annuelle

En effet, en tant que propriétaire d’un appartement, vous devez donc obligatoirement participer aux votes relatifs aux éventuels travaux de rénovation dans les parties communes. Mais aussi à propos des :

• Adaptations du règlement d’ordre intérieur (quid des ordures ménagères, des nuisances sonores, animaux domestiques… ?)
• Choix d’un nouveau syndic
• Gestion des ressources financières communes
• Éventuelles affaires judiciaires contre les copropriétaires ou tiers (p. ex. des entrepreneurs)

Cette assemblée générale a lieu en principe une fois par an, mais si des décisions urgentes s’imposent, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée. Comment s’organise précisément une telle assemblée est défini dans le règlement de copropriété de l’immeuble à appartements.

Quoi qu’il en soit, chaque décision est prise de manière collégiale. En termes juridiques : en tant qu’Association des Copropriétaires. Il ne s’agit pas d’une assemblée spéciale ni d’un groupe d’administrateurs, mais d’un statut officiel qui regroupe les différents propriétaires sous une seule personne juridique. Et qui lui confère de cette manière davantage de pouvoir afin de mieux gérer le bâtiment. Dans la pratique, la gestion est toujours confiée au syndic, qui intervient aussi comme porte-parole de tous les copropriétaires.

En tant que propriétaire d’un appartement, vous devez donc obligatoirement participer aux votes relatifs aux éventuels travaux de rénovation dans les parties communes. Mais aussi à propos notamment d’adaptations du règlement d’ordre intérieur.

Contribution obligatoire au fonds de réserve

La loi relative à la copropriété existe depuis 1920. Depuis lors, la loi a été actualisée en profondeur à trois reprises. Et ce, pour la dernière fois, en 2018, avec d’importants changements pour les acheteurs d’un appartement à l’heure actuelle :

• Une majorité des 2/3 (66,6%) reste nécessaire pour obtenir le feu vert pour des rénovations aux parties communes. Précédemment, cette majorité était de 3/4, soit 75%.
• Une majorité de 50 + 1% est nécessaire pour des rénovations conformes aux exigences légales minimales.
• La majorité des 4/5 (80%) est indispensable pour la démolition complète suivie de la reconstruction, alors qu’auparavant celles-ci requéraient l’unanimité parfaite.
• Chaque copropriété doit obligatoirement disposer d’un fonds de réserve, auquel chaque propriétaire contribue partiellement en vue de couvrir les éventuels frais ou travaux de rénovation imprévus.

Ces récentes modifications ont pour but de permettre une rénovation ou une destruction-reconstruction plus rapide et avec moins de démarches administratives d’immeubles à appartements vétustes ou devenus non conformes.

En tant que propriétaire d’un appartement, vous devez donc contribuer activement à la modernisation de votre immeuble à appartements. Mais tant pour le confort de l’occupant à long terme que pour le rendement des acheteurs-investisseurs, ces derniers changements sont positifs.

Dans quels cas êtes-vous considéré comme habitant dans un ‘appartement’ ?

Cette loi relative aux appartements – et les obligations qu’elle contient – est-elle aussi applicable aux maisons divisées en deux appartements sans partie commune ?

Dès qu’il est question de minimum deux propriétaires différents : c’est le cas en principe. Même si dans la pratique, c’est loin d’être toujours le cas. Souvent, les parties communes se limitent à un hall d’escalier ou un petit hall d’entrée partagés et de simples accords réciproques sont passés.

Pour permettre cette dérogation à la loi relative à la copropriété, chaque propriétaire au sein de l’immeuble doit quoi qu’il en soit y consentir et un notaire doit couler cette décision dans un acte officiel.

Encore un tout dernier conseil

Avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement, prenez bien le temps de vous informer. Consultez l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur, afin de savoir précisément comment y est rythmée la vie quotidienne. En cas de doute, vous pouvez toujours vous adresser au syndic, au promoteur immobilier ou à un agent officiel.