Appartement kopen om te verhuren: meer dan een financiële investering

Een appartement kopen om te verhuren, steeds meer mensen zijn gewonnen voor het idee. Nieuwbouwappartementen schieten massaal uit de grond en in vergelijking met het traditionele spaarboekje leveren ze vandaag een (veel) hoger rendement op. Maar wat komt er zoal kijken bij een dergelijke investering?

Rendement in theorie vs. rendement in de praktijk

Een nettorendement van 2%, 3% of 4% op een investering: ervaren beleggers kunnen er zich iets heel concreet bij voorstellen. Wie voor het eerst een tweede woning, zoals een appartement, koopt voor verhuur, liggen de kaarten waarschijnlijk anders.

Zo dien je niet alleen rekening te houden met lening- en notariskosten, maar ook met btw, registratierechten, eventuele renovatiekosten en regelmatige onderhoudskosten. Geen eenvoudige rekenoefening, maar wel een heel belangrijke, wil je jouw rendement niet snel zien slinken.

Welke appartementen zijn in trek?

Wellicht heb je al een goed beeld van waar je precies een appartement wil kopen ter verhuur. Het loont zeker de moeite om de buurt of regio van naderbij te bestuderen. De locatie van een appartement is namelijk de belangrijkste pijler van de potentiële huurwaarde. Een stedelijke omgeving, dichtbij werkgelegenheid, openbaar vervoer en scholen, winkels en horeca: hiermee heb je alvast een groot deel van het goud in handen.

De rest van die goudwaarde komt van het appartement zelf. Nieuwbouwwoningen zijn voornamelijk in trek omdat ze gebouwd zijn volgens de moderne bouweisen. Ze zijn energie-efficiënt, duurzaam en vergen nauwelijks onderhoud tijdens de eerste tien à vijftien jaar. Het nadeel: voor je investering krijg je in verhouding minder vierkante meters in ruil. Al hoeft dat geen probleem te zijn. Niet alle huurders zijn namelijk op zoek naar een groot, luxueus appartement.

Een andere optie is kiezen voor een bestaand appartement. Qua vierkante meters krijg je wellicht meer waar voor je geld. Wel zullen de renovatie- en onderhoudskosten op korte termijn meer invloed op je rendement uitoefenen. Mits een slimme investering – en dankzij de 6% in plaats van 21% btw – kan je hier toch een heel goede zaak doen.

Investeer je in een bestaand appartement, dan zullen renovatie- en onderhoudskosten op korte termijn wellicht extra invloed op je rendement uitoefenen.

Wie is jouw potentiële huurder?

Een vraag waar je best niet te licht overheen gaat. Het aantal kamers, de afwerkingsgraad, de bewoonbare oppervlakte, de buurt… Het zijn een voor een factoren die de huurprijs – en dus ook je rendement – sterk bepalen. Je huurders zullen dus ook met deze maandelijkse huurprijs over de brug moeten kunnen komen.

Heb je dus een bepaalde doelgroep voor ogen die jij als de ideale bewoners van je appartement ziet? Hou hier dan zeker rekening mee in de keuze van appartementen die op je shortlist belanden.

Lees ook: Zet je huurwoning in de kijker met een goed zoekertje

Gezonde balans tussen lening en eigen middelen

Wie wil investeren in een appartement om te verhuren, kan je beroep doen op woonleningen met heel interessante rentevoeten. Vermijd echter om al je eieren in één mand te leggen. Naast je geleende middelen, heb je best ook voldoende eigen kapitaal aan de kant staan. Dit om onverwachte herstellingen of andere plotse, onvoorziene kosten op te vangen.

Je hoéft niet alles zelf te doen

Eens je het geschikte appartement hebt gekocht om te verhuren, is het tijd om op zoek te gaan naar geïnteresseerde huurders. Je kan ervoor kiezen om zelf op zoek te gaan, maar je kan ook de hulp inroepen van een makelaar of syndicus.

Als je beslist om alles zelf te regelen, hou er dan rekening mee dat je ook eventuele reparaties en onderhoudsmomenten dient in te plannen en op te volgen. Wil je dit liever uit handen geven, dan kan de makelaar of syndicus al deze taken op zich nemen. Tegen betaling natuurlijk, wat opnieuw invloed heeft op je uiteindelijke rendement.

Naast de appartementswet dien je je als eigenaar-verhuurder ook te houden aan de huidige (regionale) huurregelgeving.

De verplichte taken van een (mede-)eigenaar

Los van het financiële en praktische plaatje komen er ook een aantal juridische verplichtingen kijken eens je appartementseigenaar bent. Ook wanneer je dat appartement verhuurt.

Zo zal je volgens de appartementswet officieel de titel van mede-eigenaar dragen. Concreet betekent dit dat je verplicht deelneemt aan initiatieven zoals de Vereniging van Mede-Eigenaars en de Algemene Vergadering. Je zal mee moeten investeren in de goede staat van de gemeenschappelijke delen binnen het appartementsgebouw en hier mee de nodige beslissingen rond nemen.

Wat zegt de huurwet?

Tot slot dien je je als verhuurder ook te houden aan de huidige huurregelgeving. Daarin vind je antwoorden terug op vragen zoals:

• Welke huurformules bestaan er?
• Hoe zit het met de indexering van huurprijzen?
• Wat mag zeker niet ontbreken in je huurcontract?

Ieder gewest beschikt over zijn eigen regelgeving met betrekking tot het huren en verhuren van panden. Lees de huurwet erop na voor jouw regio:

• Vlaanderen
• Wallonië
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest