Slechte EPC-waarde, geen woonlening?

“Het is niet de bedoeling dat een woning met een slechte EPC-waarde tot geweigerde woonleningen leidt.” Zo klonk het medio 2022 bij de Nationale Bank. Maar in de praktijk zouden er vandaag toch een aantal banken zijn die de EPC-score effectief als maatstaf zien voor het al dan niet toekennen van een woonlening. Wat betekent dit voor potentiële kopers?

Wat is een (slechte) EPC-waarde?

De EPC-waarde of EPC-score lees je af van het energieprestatiecertificaat. Iedere woning die vandaag in ons land wordt verkocht of verhuurd, moet gekoppeld zijn aan zo’n certificaat. Hierop zie je hoeveel energie een woning verbruikt per vierkante meter vloeroppervlak.

De energieprestaties van de woning worden uiteindelijk in een label gegoten. Hoe lager de EPC-waarde, hoe groener het label is. Hoe hoger je gaat, hoe roder het kleurtje wordt.

Zowel de gebouwschil als de gebruikte verwarmingstechnieken en bouwmaterialen, maar ook de woningoppervlakte en het bouwjaar van de woning dragen bij tot de energiescore. Met andere woorden: een pover geïsoleerde woning met verouderde ramen en verwarmingsinstallatie is in principe een vogel voor de EPC-kat.

Almaar belangrijker bij leningaanvragen

Energiezuiniger wonen is een van de speerpunten richting een klimaatneutraler Europa. Het is dus niet verwonderlijk dat ook in ons land de overheden (toekomstige) woningeigenaars stimuleren om hun woningen energetisch te renoveren. Met alle bijhorende premies van dien, die ook op hun beurt gekoppeld kunnen zijn aan de EPC-score van de woning.  

Maar ook de banken lijken een almaar grotere rol te spelen in het hele renovatieverhaal. Zo berichtten een aantal Franstalige media eind 2022 dat verschillende banken aan de hand van het energieprestatiecertificaat beslissen in welke mate ze nog een hypothecaire lening toekennen aan geïnteresseerde kopers.

Kort samengevat: wie een woning met een te slechte EPC-waarde op het oog heeft, zou wel eens tegen een njet aan kunnen lopen bij de bank. Al klinkt het formeel nog steeds dat dit absoluut niet de bedoeling mag zijn. Potentiële kopers zouden nog helemaal in staat moeten zijn om te lenen voor de aankoop van een woning met een E-, F- of zelfs een G-label (enkel in Wallonië en Brussel).

Waarom twijfelen de banken dan?

Aan elke lening die de bank toekent voor het afbetalen van een woning, hangt een bepaald risico vast:

• Is de waarde van de te kopen woning wel in verhouding met het aangevraagde leningbedrag? Een verplichte schatting moet een dergelijke situatie vermijden.
• Kan de koper zijn lening wel netjes afbetalen per maand, zeker gezien de golvende energietarieven?
• Verliest het gebouw niet te zeer in waarde als de bewoners niet voldoende investeren in het (energiezuinig) renoveren van de woning?

Om de risico’s voor zichzelf zoveel mogelijk te beperken, moeten ze dus de nodige garanties kunnen krijgen van de lenende partij.

Wat zijn de gevolgen voor de koper?

Als de banken effectief terughoudender worden om een woonlening toe te kennen omwille van een slechte EPC-waarde, dan kan dat grote gevolgen hebben voor de potentiële koper.

Zo zou een bank kunnen beslissen om de renovatiekosten meteen bij te tellen bovenop de aankoopprijs van de woning. Kan je de bank overtuigen dat je de maandelijkse afbetalingskosten zonder problemen kunt dragen, dan is de lening een feit.

Een andere mogelijke situatie: wie meer dan een bepaald percentage – bijvoorbeeld 90% – van het totale aankoopbedrag van de woning wil lenen, kan verplicht worden om binnen een bepaalde tijd zijn woning energetisch te renoveren.

Hoeveel deze extra kosten ongeveer bedragen, kan flink verschillen afhankelijk van het vastgestelde energielabel. Dezelfde Franstalige bronnen hebben het over een renovatiekost van om en bij de 20.000 euro tot zelfs 60.000 euro.

Onderschrift: Een mogelijk scenario: een bank zou kunnen beslissen om de renovatiekosten meteen bij te tellen bovenop de aankoopprijs van de woning. Hierdoor zou een lening duurder worden.

Komt het ooit zover?

Zullen banken straks massaal EPC-waardes als maatstaf hanteren voor het toekennen of weigeren van woonleningen? Zo snel lijkt het alleszins niet te lopen.

Ieder gewest in ons land geeft om te beginnen al haar eigen invulling aan de energielabels. Bovendien gaat mogelijk niet iedere energie-expert of auditeur even nauwkeurig om met de metingen. Kortom, er bestaat nog geen eenduidig, nationaal kader rond het hele EPC-gebeuren.

Langs de andere kant is de Nationale Bank niet geneigd om de leningbedragen te verhogen, zodat mensen eenvoudiger voor de aankoop én de renovatie van de woning kunnen lenen. Zij vrezen namelijk dat dit het risico op wanbetalingen alleen maar zal verhogen.

Hoe dan ook, het energieprestatiecertificaat zal een almaar grotere rol spelen de komende jaren, zowel in Vlaanderen, Wallonië als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Als toekomstige koper komt het er dus meer dan ooit op aan om je zo goed mogelijk op voorhand te informeren over het totale financiële plaatje.