Faillissement aannemer: wat kun je ertegen beginnen?

Sinds 2020 gaat het aantal bouwbedrijven dat op de fles gaat jaar na jaar in stijgende lijn. De bouwsector is dus allesbehalve immuun voor financiële tegenslagen. Hoe wapen je je als (ver)bouwer tegen een (dreigend) faillissement van je aannemer? En is dat zelfs mogelijk?

Omarm de droom, maar wees op je hoede

Bij het bouwen of renoveren van een woning wordt er volop gedroomd, en terecht. Maar hoe voorkom je dat de droom een nachtmerrie wordt? Veel zaken heb je als (ver)bouwer zelf in de hand. Dat geldt helaas niet voor de financiële gezondheid van je aannemer(s).

Wat doe je als je aannemer failliet gaat of op de rand van bankroet balanceert? Een volledige terugbetaling is wellicht een utopie, maar je kan je wel maximaal wapenen om de schade te beperken. Laten we de stappen doorlopen die je kunt ondernemen om je project en je investering te beschermen.

1.    Controleer de financiële status van je aannemer

Als particuliere (ver)bouwer kan je zelf online nagaan of een aannemer kampt met een kwalijke reputatie of zelfs schulden. Zo bestaan er verschillende online platformen die je een beter zicht kunnen bieden op het bouwbedrijf in kwestie, zoals bouwcommunities of discussiefora.

Maar de meest objectieve informatie en gegevens zul je wellicht terugvinden op websites van overkoepelende bouworganisaties zoals Construction Quality en Build Your Home van Embuild, waar je alleen schuldenvrije aannemers terugvindt.

Nog meer zekerheid nodig? Duik in een van de databases die gelinkt zijn aan officiële Belgische overheidsinstanties en een gedetailleerd overzicht bezorgen van de economische activiteiten van de aannemer in kwestie. Tot een overzicht van de jaarrekening toe. Zo kun je onder meer terecht op:

• De Kruispuntbank van Ondernemingen (FOD Economie)
• De Check Inhoudingsplicht (FOD Financiën / Rijksdienst voor Sociale Zekerheid)
• De Balanscentrale (Nationale Bank van België)

2.    Vermijd grote voorschotten

Hoewel je niet kan voorkomen dat een bouwbedrijf het faillissement aanvraagt, kan je er wel alles aan doen om een aantal financiële voorzorgen te nemen tijdens je (ver)bouwproces.

Zo zal een aannemer die niet in al te beste financiële papieren zit, je waarschijnlijk vragen om grote voorschotten op tafel te leggen. Op dat moment mag er gerust al een alarmbelletje afgaan. Ga zeker niet zomaar hierin mee.

3.    Doe beroep op de wet-Breyne

Wie beslist om in zee te gaan met een sleutel-op-de-deur-bedrijf of een aannemer die de volledige (coördinatie van de) bouwwerken voor zijn rekening neemt, geniet bijkomende bescherming dankzij de wet-Breyne. Tot zelfs een gegarandeerde vergoeding bij een faillissement van de aannemer.

Voor erkende aannemers (de meerderheid) gebeurt dit in de vorm van een waarborg van 5% op het totale bedrag van de werken. Voor niet-erkende aannemers loopt het te recupereren bedrag op tot de volle 100%. Lapte de aannemer in kwestie de wet aan zijn laars, dan kan je hem hiervoor laten vervolgen.  

En wat als het ondenkbare toch gebeurt?

Hoe goed je jouw voorbereidend werk ook gedaan hebt, soms wordt je aannemer alsnog slachtoffer van de soms harde financiële realiteit. Wat kan je in dat geval nog doen als (ver)bouwer?

Weet dat in dit geval een curator wordt aangesteld. Wanneer een bedrijf failliet gaat, zijn er namelijk meerdere schuldeisers in het spel, die bovendien vaak voorrang zullen krijgen. Dat bemoeilijkt de zaken, want wat blijft er aan het eind van de rit nog over om aan jou uit te betalen?

In de praktijk kunnen er zich verschillende scenario’s afspelen.

Je hebt nog niets betaald

Je hebt een samenwerkingscontract ondertekend met je aannemer, maar hebt gelukkig nog geen betalingen gedaan. In dat geval zal je contact moeten opnemen met de aangestelde curator die op zijn beurt aan jou moet bevestigen of het contract officieel ontbonden kan worden. Want de samenwerking loopt gewoon nog door op dat moment. Van zodra dit gebeurd is, kan je een nieuwe aannemer aanstellen. Doe je dit niet, loop je het risico dat je de curator een schadevergoeding schuldig bent.

Je hebt wel al (een voorschot) betaald

Ook in dit geval zal je in contact moeten geraken met de curator. In de eerste plaats om te bevestigen dat de samenwerking juridisch daadwerkelijk ontbonden is. Anderzijds om een eindafrekening te bepalen op basis van de waarde van het pand op dat moment. Hiervoor zal ook je architect aangesproken worden.

Daarnaast is het belangrijk om je schuldvordering officieel in te dienen in het geval je te veel hebt betaald in vergelijking met wat er al is uitgevoerd qua werken. Maar zoals we hierboven al stelden: de kans dat je jouw geld alsnog terugziet, is helaas klein.

En ook het omgekeerde is waar: heb je te weinig voorschot betaald ten opzichte van de waarde van de al uitgevoerde werken, dan zal je dit bedrag moeten bijstorten op de faillissementsrekening van de curator.

Belangrijk: van zodra een bedrijf of aannemer failliet gaat en er dienen alsnog betalingen te gebeuren – bijvoorbeeld voor correct uitgevoerde werken – dan moeten die rechtstreeks aan de curator gebeuren.

Zijn er een aantal kleinere werken niet of onvolledig uitgevoerd na betalen, dan kan je mits het voorleggen van de nodige bewijzen een minnelijke regeling proberen te treffen met de curator over het nog verschuldigde bedrag. Of je kan proberen te regelen dat de curator zelf iemand aanstelt om de overige werken uit te voeren.

Bij grotere gebreken heb je minder geluk, want je kan niet meer beroep doen op de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer aangezien hij zijn activiteiten niet meer kan verderzetten. In dat geval kan je mogelijk nog beroep doen op een fabrieksgarantie bij de leverancier. Al is de kans op succes hier ook niet altijd groot.

Conclusie? Maak goed je huiswerk

Een failliete aannemer, niemand wil het meemaken. Met de juiste voorkennis en de gepaste voorbereiding vooraf kan je de schade mogelijk beperken en je bouw- of renovatieproject met een andere professional alsnog tot een goed einde brengen.