Op jacht naar investeringsvastgoed? Niet zonder gameplan!

De kogel is door de kerk: jij bent van plan om te investeren in vastgoed. Meer mensen dan ooit zijn op zoek naar een woning en jij weet welke mooie financiële opportuniteiten dat met zich meebrengt. Maar voordat je aan jouw zoektocht naar het geschikte investeringsvastgoed begint, geven wij je nog graag een aantal tips en adviezen mee ter voorbereiding.

Met dank aan de 21^e eeuw

Meer dan twee decennia ver in de 21^e eeuw is de tendens in onze Belgische maatschappij glashelder: we zijn met meer singles en kleine gezinnen dan ooit tevoren. Dat heeft een duidelijke impact op de woningmarkt, want hoe versnipperder we leven, hoe versnipperder we ook wonen.

Logischerwijs boomt de vraag naar woningen vandaag, zeker binnen het segment van kleinere huizen en appartementen. Ontwikkelingen die volop in de kaart spelen van investeerders in vastgoed. En dit terwijl de traditionele sterktes van vastgoedinvesteringen, zoals hun stabiele (meer)waarde – zelfs in tijden van inflatie en crisis – behouden zijn gebleven.

Heb jij concrete plannen om jouw allereerste investeringsvastgoed op de kop te tikken? Met de volgende 7 tips leg je alvast de ideale basis.

1.     Verhuren of verkopen?

Ben je van plan om een pand zelf te verhuren of wil je vastgoed doorverkopen met forse meerwaarde na een (grondige) renovatie? Met andere woorden: investeer je op de lange termijn of ga je voor regelmatige huurinkomsten op korte termijn?

Het eerste scenario brengt uiteraard iets meer risico’s en inspanningen over een langere periode met zich mee. De juiste verbouwskills en/of professionele connecties én een verantwoord plan van aanpak zijn hier van cruciaal belang. Kies je voor de verhuur van een appartement of huis, dan kies je voor iets meer zekerheid, al zal je als verhuurder altijd een oogje in het zeil moeten houden (zie verder).

2.     Onderzoek de markt

Er bestaan verschillende types van investeringsvastgoed. Naast residentiële woningen kan je ook investeren in commercieel vastgoed (kantoren, winkels, horeca…), studentenkoten, een tweede verblijf in het buitenland, kortetermijnverhuur (Airbnb, vakantiewoning,…) een garage, noem maar op.

Leg je oor te luister in de markt, bijvoorbeeld bij mede-investeerders. Houd hierbij niet alleen de huidige marktprijzen in de gaten, maar probeer ook de langetermijntrends zo goed mogelijk in te schatten in de regio waar je wilt kopen. Want uiteindelijk wil je een maximaal rendement uit je vastgoedinvestering halen, toch?

• Welke wijken zijn in opkomst of riskeren net in verval te geraken?
• Wat zijn de minimale woonvereisten van toekomstige huurders of kopers (bv. bewoonbare oppervlakte, comforteisen,…)?
• Waar is de vraag naar huurwoningen het grootst?
• …

Door de koop- of verhuurmarkt beter te leren begrijpen – inclusief de regelgevingen errond – maak je straks een betere inschatting van de potentiële (meer)waarde van je investering.

4.     Scout de locatie

Locatie is veelbepalend in vastgoed. Zelfs een pand in een minder goede staat kan waardevol zijn als het zich op een gouden locatie bevindt. Ga op zoek naar die verborgen parel en kijk hierbij naar factoren zoals de nabijheid van openbaar vervoer, scholen, werkgelegenheid, snelwegen, enzovoort.

Ook de toekomstige plannen van de stad of gemeente kunnen een rol spelen in de waardestijging van het pand. Een praatje slaan met de echte locals kan dus van goudwaarde zijn.

5.     Inspecteer iedere vierkante centimeter van het pand

Het grootste werk zit erop. Na het uitgebreid vooronderzoek kan de echte zoektocht beginnen. Mogelijk heb je al snel een aantal kanshebbers op het oog, bijvoorbeeld na een uitgebreide search tussen het investeringsvastgoed op Immoweb?

Maar voordat je een bod doet, is het belangrijk om de huidige staat van het pand te (laten) beoordelen.

• Is er sprake van structurele problemen?
• Wat is de staat van het dak, de leidingen, de elektriciteit,…?
• Wat kost het je om de woning te laten voldoen aan de huidige energetische eisen?

Renovatiekosten kunnen zeer onvoorspelbaar zijn. Onverwachte meerkosten zie je als investeerder liefst niet opduiken. Zorg er dus voor dat je perfect weet waar je mee te maken hebt, voordat je naar de bank trekt. Bijvoorbeeld door een energieaudit op je woning te laten uitvoeren.

6.     Stel een waterdichte financiële planning op

Een gedetailleerde financiële planning is essentieel bij vastgoedinvesteringen, zowel op vlak van uitgaven als van inkomsten.

Breng voor je bezoekje aan de bank alle te verwachten kosten in kaart, inclusief de aankoopprijs, notariskosten, belastingen, renovatiekosten en eventuele kosten voor onderhoud. Houd ook rekening met onvoorziene kosten. Een gezonde buffer is altijd een goed plan.

Om jouw investeringsplannen bij de bank de beste slaagkansen te geven, heb je er ook baat bij om de potentiële opbrengsten zo correct mogelijk in te schatten:

• Bij verhuur: wat is een realistische maandelijkse huurprijs?
• Bij verkoop: wat is de geschatte meerwaarde van de woning aan het eind van de rit?
• Wat is de jaarlijkse fiscale impact op jouw investering?
• …

6.     Vergelijk je financieringsopties

Afhankelijk van je financiële situatie en doelen, zal je beroep kunnen doen op verschillende financieringsopties. Je wilt bijvoorbeeld een huis kopen om weer te verhuren. Ga je dan voor een traditionele hypothecaire lening of voor een alternatieve vorm van financiering (wederopname van kapitaal, bulletkrediet,…)?

Vergelijk het aanbod van verschillende kredietverleners en ga te rade bij ervaringsdeskundigen, ook in je eigen kennissenkring.

7.     Woning verkoop- of verhuurklaar? Hier stopt het niet

Vastgoedinvesteringen vragen niet alleen om financiële inspanningen, maar ook om veel tijd en energie. Wens je jouw pand te renoveren om nadien weer te verkopen, dan is het aan jou om de woning – al dan niet met de hulp van een makelaar – op zo’n aantrekkelijk mogelijke manier aan je koperspubliek te presenteren.

Als verhuurder sta je dan weer in voor de goede afspraken met je huurders, voor herstellingen en voor de bijhorende administratie (huurcontract, plaatsbeschrijving,…). Hou je je hier liever niet mee bezig, dan kan je overwegen om een vastgoedbeheerder in te schakelen.