Verborgen gebreken in huis: dealbreaker of niet?

De handtekeningen zijn gezet: proficiat met de aankoop van je nieuwe woning! Maar na een paar maanden komt er een enorme vochtvlek tevoorschijn op de woonkamermuur. Mogelijk is er sprake van een verborgen gebrek in huis. Kan je de verkoper hier alsnog aansprakelijk voor stellen?

Wanneer een verborgen gebrek?

Belangrijk om weten: niet elk defect of gebrek in huis valt onder de noemer verborgen gebrek. Zo moet het gebrek in kwestie voldoen aan een aantal voorwaarden:

• Het moet de normale bewoonbaarheid van de woning in het gedrang brengen en een aanzienlijke invloed hebben op de waarde van de woning
• Het probleem mocht niet zichtbaar zijn tijdens het woningbezoek
• Het gebrek moest al bestaan – of zich op zijn minst al aan het vormen zijn – op het moment dat de woning officieel verkocht werd aan de nieuwe koper.

Wie moet met bewijzen komen en wanneer?

Het is aan de koper om te bewijzen dat er wel degelijk sprake is van verborgen gebreken in huis. Hoe sneller zo’n gebrek wordt aangekaart, hoe groter de kans op succes. Kom je bijvoorbeeld al na een week tot de conclusie dat de vloerverwarming weigert dienst te doen, dan is het in principe eenvoudiger te bewijzen dat er sprake is van een verborgen gebrek.

Maar hoe langer je als nieuwe eigenaar in de woning leeft, hoe moeilijker het zal zijn om te bewijzen dat de oorzaak van het gebrek niet bij jezelf ligt. Al plakt hier geen precieze termijn aan vast. Probeer ook nooit zelf het probleem aan te pakken. Het zal alleen maar de indruk wekken dat jij zelf een aandeel hebt in het gebrek.

Anders is het wanneer de verkoper van de woning een professionele partij is, zoals een makelaar of vastgoedkantoor. Zij worden geacht om zelf verborgen gebreken in de kiem te smoren en te herkennen. Bij dergelijke verkopen ligt de bewijslast dus bij de verkoper.

Belangrijk: niet elk defect of gebrek in huis valt onder de noemer verborgen gebrek.

Wanneer is een verborgen gebrek ernstig?

Bepaalde gebreken zijn zo ernstig dat ze mogelijk al maanden en zelfs jaren sluimeren en dat ze potentieel gevaarlijk zijn voor de bewoners van het huis. Voorbeelden hiervan zijn:

• Structurele problemen door slechte funderingen
• Verouderde waterleidingen met lekken tot gevolg
• Houtrot of asbest
• Verontreinigde ondergrond (bijvoorbeeld door stookolie of acute bodemvervuiling)

Maar zelfs in deze gevallen moet je als koper kunnen bewijzen dat er op het moment van het woningbezoek geen enkele schade zichtbaar was, zoals scheuren in de muur of vochtvlekken. En dat je jezelf ook voldoende hebt geïnformeerd over het pand.

Hoe meer informatie je dus op voorhand opvraagt over de woning, hoe beter je jezelf wapent tegen eventuele onaangename verrassingen achteraf. Neem ook ruim de tijd om de woning ter plaatse te bestuderen en neem voldoende foto’s.

Is de verkoper aansprakelijk voor het verborgen gebrek in huis?

Is er wel degelijk sprake van een ernstig verborgen gebrek, dan kan je eisen dat de verkoper de volledige aankoopprijs van de woning terugbetaalt – inclusief de kosten die gepaard gingen met de aankoop. Ook wanneer hij zelf niet op de hoogte bleek van de gebreken.

Als je de woning toch wenst te behouden, kan je met de hulp van een deskundige een deel van de verkoopsom proberen terug te vorderen, zodat je de nodige herstellingen kunt uitvoeren. Let wel: je kunt de verkoper nooit verplichten om zelf de herstellingen uit te voeren.

Wist de verkoper wel degelijk dat er zich gebreken in de woning schuilhielden en hield hij bewust de lippen op elkaar? Als koper kun je in dat geval een bijkomende schadevergoeding eisen.

De verkoper kan wel altijd een zogenaamd exoneratiebeding laten opnemen in de verkoopovereenkomst. Dit is een soort van vrijwaring waarmee hij zijn aansprakelijkheid kan beperken in geval van vastgestelde verborgen gebreken. Maar daar kan hij alleen gebruik van maken wanneer bewezen is dat hij daadwerkelijk niet op de hoogte was van de verborgen gebreken in het huis.

Is er wel degelijk sprake van een ernstig verborgen gebrek, dan kan je eisen dat de verkoper de volledige aankoopprijs van de woning terugbetaalt. Of een deel ervan om de schade te herstellen.

Verborgen gebrek officieel aankaarten: hoe ga je te werk?

De eerste stap voor jou als koper is de ingebrekestelling van de verkoper. Op deze manier breng je de andere partij officieel op de hoogte van het probleem. Daarna dien je een deskundige in te schakelen om de schade gedetailleerd in kaart te brengen.

Mogelijk zal de verkoper de verborgen gebreken erkennen en in onderling akkoord een oplossing proberen te vinden. Is dat niet het geval, dan is een bezoekje aan de rechtbank onvermijdelijk. Hoe sneller je als koper die stap zet en hoe meer de bewijzen in jouw voordeel zijn, hoe beter.  

Wat met de aansprakelijkheid van de aannemer of architect?

Tot slot nog dit: woningen jonger dan 10 jaar vallen nog onder de aansprakelijkheid voor aannemers en architecten. Hier vallen ernstige constructiefouten onder die de stabiliteit en dus ook de bewoonbaarheid van de woning in het gedrang brengen. Als koper van een woning jonger dan 10 jaar kan je hier dus nog beroep op doen tijdens de resterende termijn.