Waarde bouwgrond inschatten: de 5 grootste prijsbepalers

Wens je te investeren in een bouwgrond? Wat bepaalt de waarde van een bouwgrond en hoe plak je het juiste prijskaartje op een bouwperceel? In deze blog zetten we de belangrijkste prijsbepalers voor je op een rijtje.

1. De ligging

De ligging is ontegensprekelijk de grootste bepaler van de waarde van een bouwgrond. In 2021 kostte een vierkante meter bouwgrond in België gemiddeld 228 euro, volgens de cijfers van de Belgische notarissen.

Ga je de prijzen vergelijken tussen de verschillende gewesten, dan zal je zien dat deze sterk uiteenlopen. Zo betaalde je in 2021 gemiddeld 309 euro per m² in Vlaanderen, in Wallonië was dat amper 94 euro per m². In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telde je gemiddelde 227 euro per m² neer.

Maar ook tussen de verschillende provincies onderling binnen eenzelfde gewest kunnen de prijzen ver uit elkaar liggen. Het volstaat om Limburg (173 euro per m²) en West-Vlaanderen (381 euro per m²), of Namen (74 euro per m²) en Waals-Brabant (179 euro per m²) met elkaar te vergelijken. En zelfs tussen verschillende gemeenten kan het prijsverschil sterk oplopen.

Met andere woorden: de ligging van je bouwgrond zal meteen een heel grote impact hebben op de kostprijs en dus ook de waarde ervan. Bovengenoemde prijzen geven je alvast een goede, gemiddelde richtlijn van waar je je aan mag verwachten.

2. De dichte omgeving

Of je meer of minder kunt vragen dan de gemiddelde bouwgrondprijzen hangt ook voor een groot stuk af van hoe aantrekkelijk de nabije omgeving is.

Zo zal het voor jonge gezinnen belangrijk zijn dat er voldoende scholen en hobbymogelijkheden in de buurt zijn. En wie heeft er niet graag een bakker, supermarkt of parkje op wandel- of fietsafstand?

Andere factoren die de waarde van de bouwgrond de hoogte in kunnen doen laten schieten:

• Een snelweg, station of belangrijke bushalte in de nabijheid
• Een groene omgeving met weinig verkeer
• De oriëntatie van de bouwgrond: zuidelijk gerichte percelen blijven populair

Ook belangrijk om mee te nemen in jouw denkoefening: heeft de gemeente plannen om een bepaalde zone op te waarderen? Of liggen er net plannen op tafel om bijvoorbeeld winkelgelegenheid weg te halen? Het is zeker geen slecht idee om te informeren over eventuele grootschalige bouw- of herinrichtingsplannen in de nabije toekomst.

Of je meer of minder kunt vragen dan de gemiddelde bouwgrondprijzen hangt ook voor een groot stuk af van hoe aantrekkelijk de nabije omgeving is.

3. De grootte van de bouwgrond

Hoe groter de oppervlakte van de bouwgrond, hoe meer jouw bouwgrond vanzelfsprekend waard is. Bovendien worden bouwgronden almaar schaarser.

Tegelijkertijd hou je er als verkoper best rekening mee dat de bouwbudgetten kleiner zijn dan vroeger. Voor 250.000 euro moeten bouwers vandaag tevreden zijn met heel wat minder vierkante meters dan tien en zelfs vijf jaar geleden.

Het is dus best mogelijk dat je voor een bouwgrond van 8 are heel wat langer moet wachten op een geschikte koper dan wanneer je een grond van 3, 4 of 5 are in de aanbieding hebt.

4. De vorm van je bouwgrond

In de regel scoren rechthoekige bouwpercelen het best in de kopersmarkt, omdat dergelijke bouwgronden minder beperkingen opleggen aan een woningontwerp. Daar waar een trapeziumvormige tuin – die smaller of breder wordt naar achteren toe – meer originaliteit en dus ook budget kan vereisen, ook naar de tuinindeling toe.

Ook hellende of oneffen percelen kunnen minder aantrekkelijk zijn voor de potentiële koper. Misschien zijn er bijkomende funderingswerken nodig en zal een koper beter moeten nadenken over de opbouw en indeling van zijn woning. Met opnieuw hogere bouwkosten tot gevolg.

Een vlakke, voorspelbare vorm van bouwgrond is met andere woorden de meest betrouwbare investering.

Hellende of oneffen percelen kunnen minder aantrekkelijk zijn voor een potentiële koper.

5. De toekomstplannen

Vandaag staat een bouwgrond mogelijk te koop met als doel om een gezinswoning neer te zetten. Maar in de loop van de jaren wordt het misschien wel mogelijk om het perceel te bebouwen met appartementen. In dat geval is jouw initiële investering plots fors in waarde gestegen.

Een scenario om rekening mee te houden, zeker aangezien er almaar meer in de hoogte gebouwd moet worden, zeker dichter bij stedelijke kernen.  

Geen addertjes onder het gras?

Hoe hoger de bijkomende kosten voor de koper van een bouwgrond met het oog op de bouwwerken, hoe lager de potentiële waarde van de bouwgrond.

Als investeerder in een bouwgrond verzamel je dus best zoveel mogelijk informatie over het perceel in kwestie:

• Zijn alle nutsvoorzieningen aanwezig om de toekomstige woning op aan te sluiten?
• Is de draagkracht van de bouwgrond voldoende om op te bouwen?
• Is de stedenbouwkundige vergunning in orde?
• Ligt de woning in een overstromingsgevoelig gebied?
• Rusten er erfdienstbaarheden op (een deel van) het perceel?
• Is er sprake van bodemvervuiling?

Niet 100% zeker over de waarde van de bouwgrond?

Investeren in een veelbelovende bouwgrond is de eerste stap naar een mooi spaarpotje op lange termijn. Wil je helemaal zeker dat je de juiste keuze maakt, dan kan je altijd de hulp inschakelen van een erkend makelaar.

Hij of zij snort alle informatie omtrent de bouwgrond op en is bekend met de gangbare prijzen binnen de gemeente en regio. Daartegenover staat weliswaar een commissie, maar in ruil hoef je zelf niet op informatieronde te trekken. Bovendien kan een makelaar ook aansprakelijk gesteld worden als er sprake is van onjuiste informatie.

Vergeet de registratierechten niet

Tot slot: bij de aankoop van een bouwgrond komen registratierechten kijken. In Vlaanderen is dat 12% op de totale aankoopprijs, in Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat 12,5%. Deze kosten kan je natuurlijk proberen te recupereren bij de verkoop van de bouwgrond.