Welke verplichtingen heeft de eigenaar bij een verkoop?

Kan een nieuwe eigenaar een lopend huurcontract verbreken?

Als je een appartement verkoopt dat verhuurd wordt (of als jij de huurder bent), zijn er twee mogelijkheden: ofwel heeft het huurcontract een bepaalde datum, ofwel niet. 

Het huurcontract heeft een bepaalde datum in de volgende gevallen: 

1. het huurcontract is geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën, 

2. een van de huurders of de eigenaar is overleden in de loop van het contract,  

3. het huurcontract is het voorwerp van een vonnis of een authentieke akte opgesteld door een notaris.

Situatie 1: het huurcontract heeft een bepaalde datum 

Indien er een bepaalde datum op het huurcontract staat, worden de rechten en plichten van de vorige eigenaar overgedragen aan de nieuwe eigenaar.  

Het ondertekende contract tussen de twee partijen blijft dus gelden. Dat wil natuurlijk ook zeggen dat de nieuwe eigenaar de bepalingen in dat contract moet respecteren als hij het wil verbreken. 

Situatie 2: het huurcontract heeft geen bepaalde datum 

Als er geen bepaalde datum op het huurcontract staat, wordt de situatie ingewikkelder. Zit de huurder al langer dan zes maanden in de woning, dan mag de nieuwe eigenaar het contract op ieder moment verbreken op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van minstens zes maanden geeft. Dit recht komt toe aan de koper op voorwaarde dat hij er gebruik van maakt binnen de eerste zes maanden na ondertekening van de verkoopakte. 

Als de huurder daarentegen minder dan zes maanden in het huis of appartement woont, dan mag de nieuwe eigenaar het huurcontract op ieder moment ontbinden (zonder financiële compensatie of opzeggingstermijn).  

Om dergelijke situaties te voorkomen, is het dus belangrijk dat de huurder ervoor zorgt dat zijn huurcontract geregistreerd is, vooral omdat dit wettelijk verplicht is voor de eigenaar. 

Hoe zit het met het voorkooprecht van de huurder? 

Sommige huurovereenkomsten bevatten een clausule over het voorkooprecht: het recht van een huurder om een bod uit te brengen op het eigendom voordat het te koop komt te staan. Toch is dat niet wettelijk verplicht in België. 

Niettemin is de eigenaar verplicht om de huurder in te lichten over de verkoop van het eigendom voordat het op de markt komt als het onroerend goed zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevindt. Dat is niet het geval in Vlaanderen en Wallonië; maar we raden je toch aan om transparant te zijn tegen je huurders zodat je gemakkelijker een verkoopbord kunt hangen of bezichtigingen kunt organiseren. 

De verplichtingen van de eigenaar jegens de koper 

Bovenop de juridische verplichtingen jegens de huurder, heeft de eigenaar-verkoper natuurlijk ook verplichtingen jegens de koper. Hij moet die laatste bijvoorbeeld zo goed mogelijk inlichten over alle eigenschappen van het eigendom. Hij wordt geacht de koper alle juridische documenten in verband met zijn eigendom te verstrekken, zoals de eigendomsakte en de plannen van de woning.

Het is cruciaal dat alle informatie gedeeld wordt: als er na de verkoop verborgen gebreken opduiken, kan de vorige eigenaar aansprakelijk gesteld en juridisch vervolgd worden. De koper heeft het recht om de geschiedenis van het eigendom te kennen, inclusief de belangrijkste herstellingen die zijn uitgevoerd, de vroegere en huidige problemen, en alle andere details die zijn aankoopbeslissing zouden kunnen beïnvloeden.  

Deze documenten mag je alvast niet vergeten in België:  

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom; 
• het energieprestatiecertificaat (EPC); 
• het keuringsattest van de elektrische installatie; 
• het conformiteitsattest van de aardgasinstallatie; 
• het keuringsattest van de privéwaterafvoer; 
• de eigendomsakte; 
• de bouwvergunning en -plannen; 
• de notulen van de laatste algemene vergadering van mede-eigenaars (voor mede-eigendommen); 
• het asbestrapport; 
• de facturen van grote werken aan het eigendom.