Een woning erven: wat mag en wat moet?

Een woning erven, is vaak niet enkel een emotioneel proces, maar ook een administratieve uitdaging. Je moet namelijk rekening houden met een aantal verplichtingen en keuzes. Wat gebeurt er met de woning? Wat zijn je rechten en plichten? En wat als je de erfenis helemaal niet wilt? In deze blog bieden we je de antwoorden om je doorheen dit proces te begeleiden.

1. De eerste stappen nadat je een woning erft

Van zodra je officieel erfgenaam bent en een woning zal erven, moet je een aantal administratieve zaken in orde brengen. Wacht hier trouwens niet te lang mee, want voor sommige zaken krijg je maar een bepaalde termijn.

Controleer of er een testament bestaat

Een erfenis verloopt steeds volgens het erfrecht (zie verder), tenzij er een testament is opgemaakt met specifieke bepalingen over wie de woning erft en onder welke voorwaarden. In dat geval moet je het testament laten registreren bij een notaris. Is er geen testament opgemaakt? Dan wordt de woning verdeeld volgens de wettelijke erfregels.

Laat een verklaring van erfrecht opstellen

Om toegang te krijgen tot de woning en de administratie van de overledene, heb je een verklaring van erfrecht nodig. Dit document bevestigt wie de erfgenamen zijn en heb je nodig om bankrekeningen te deblokkeren en eventuele lopende contracten op naam van de erfgenaam te zetten. Deze verklaring van erfrecht laat je opstellen door een notaris of door een registratiekantoor van de FOD Financiën.

Beheer de lopende kosten en contracten

Een woning brengt ook heel wat kosten met zich mee. Denk maar aan de onroerende voorheffing, energiekosten, nutsvoorzieningen, de brandverzekering en eventuele lopende hypotheken of leningen. Je past deze contracten best zo snel mogelijk aan of je zegt ze op, afhankelijk van wat je met de woning wil doen natuurlijk.

2. Erfbelasting: wat moet je weten?

In België moet je als erfgenaam erfbelasting betalen op de woning die je erft. In Brussel en Wallonië wordt deze erfbelasting ook wel de successierechten genoemd. Het bedrag van deze belasting hangt af van:

• De regio waarin de overledene officieel gedomicilieerd was (Vlaanderen, Brussel of Wallonië)
• De graad van verwantschap tussen de overledene en de erfgenaam
• De waarde van de woning

Hoe wordt de erfbelasting berekend?

De erfbelasting wordt berekend op basis van de waarde van de woning. Dit kan gaan om de werkelijke verkoopprijs van zodra je de woning verkoopt of je laat de woning schatten door een erkend expert of notaris.

In sommige situaties heb je recht op een vermindering of vrijstelling van erfbelasting. Bijvoorbeeld, als je de woning verhuurt via een sociaal verhuurkantoor of als je bepaalde energiebesparende renovaties uitvoert.

Wanneer en hoe moet je erfbelasting betalen?

Je moet de erfbelasting binnen een bepaalde termijn na het overlijden aangeven en betalen. Deze termijn varieert naargelang de regio en bedraagt doorgaans enkele maanden. Let wel op: bij een laattijdige aangifte of betaling riskeer je boetes en interesten. Een notaris of fiscaal expert kan je helpen bij het opmaken van de aangifte en het inschatten van de erfbelasting.

3. Wat kan je doen met een geërfde woning?

Eens de woning officieel van jou (of van mede-erfgenamen) is, heb je drie opties:

• De woning zelf behouden en bewonen

Wil je zelf in de woning gaan wonen? Dan moet je rekening houden met renovatiekosten en lopende lasten. Je kan hiervoor altijd een hypothecaire lening afsluiten om de eventuele erfbelasting en renovaties te financieren.

• De woning verhuren

Een andere optie is de woning verhuren. Dit kan een interessante manier zijn om extra inkomsten te genereren en de erfbelasting te financieren. Let er wel op dat de woning in goede staat moet zijn en voldoet aan de wettelijke normen. Daarnaast ben jij ook verantwoordelijk voor de huurcontracten en het algemene beheer van de woning.

• De woning verkopen

Wil je de woning niet zelf houden of verhuren? Dan kan je ze verkopen. Hou hierbij wel rekening met:

• Mede-erfgenamen: Als er meerdere erfgenamen zijn, moeten alle partijen akkoord gaan met de verkoop.
• Verkoopwaarde: Een schatting door een vastgoedmakelaar of notaris helpt je om de juiste verkoopprijs te bepalen.
• Belasting op meerwaarde: Als je de woning binnen vijf jaar verkoopt, ben je mogelijk meerwaardebelasting verschuldigd.

4. Kan je de erfenis van een huis ook weigeren?

Absoluut, je bent helemaal niet verplicht om een erfenis te aanvaarden. Soms is het zelfs verstandiger om een erfenis te weigeren. Bijvoorbeeld als er schulden of hoge kosten aan de woning verbonden zijn. Deze ‘verwerping van de erfenis’ moet officieel gebeuren via een notaris of de rechtbank. In dat geval gaat de woning naar de volgende erfgenamen in lijn, bijvoorbeeld je kinderen, broers of zussen. Maar ook zij kunnen op hun beurt weigeren natuurlijk.

Wat gebeurt er met de woning als niemand de erfenis aanvaardt?

Als alle erfgenamen weigeren, wordt de nalatenschap ‘vervreemdbaar’ verklaard en uiteindelijk door de overheid verkocht. De opbrengst wordt eerst gebruikt om eventuele schulden te betalen. Blijft er toch iets over, dan kunnen erfgenamen zich later nog aanmelden om dit bedrag op te eisen.