À la recherche d’un investissement immobilier ? Pas sans un plan !

Les dés sont jetés : vous avez décidé d’investir dans l’immobilier. De plus en plus de gens recherchent actuellement une habitation et vous savez quelles opportunités financières l’achat d’une habitation peut représenter. Mais avant de partir à la recherche du bien d’investissement idéal, nous vous fournissons une série de conseils et recommandations en guise de préparation.

Merci au 21^e siècle

Contrairement au début du 21^e siècle, la tendance actuelle dans notre société belge est claire : il n’y a jamais eu autant de personnes célibataires et petits ménages. Cette tendance a clairement un impact sur le marché du logement, car plus notre vie est fractionnée, plus le logement l’est aussi.

L’effet logique est que la demande d’habitations est en plein boom surtout dans le segment des maisons et appartements de plus petite taille. Il s’agit d’évolutions qui n’ont pas échappé aux investisseurs immobiliers. Et ce, alors que les points forts traditionnels des investissements immobiliers, comme la stabilité de leur valeur (et plus-value) – demeurent, même en périodes d’inflation et de crise.

Vous avez un plan concret pour acheter votre tout premier bien d’investissement ? Les 7 astuces suivantes forment la base idéale de votre projet.

1.     Location ou vente ?

Vous avez l’intention de mettre en location un bien ou vous souhaitez simplement revendre votre bien avec une belle plus-value après une (importante) rénovation ? Autrement dit : vous avez choisi d’investir à long terme ou vous optez pour un revenu locatif régulier à court terme ?

Le premier scénario vous expose évidemment à davantage de risques et demande plus d’efforts sur une plus longue période. En rénovation, les connaissances et/ou contacts professionnels ainsi qu’un plan d’attaque rationnel revêtent une importance cruciale. Si vous optez pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison, vous optez pour davantage de sécurité, même si en tant que bailleur, vous devrez toujours garder un oeil vigilant (voir plus loin).

2.     Examinez le marché

Il existe divers types de biens d’investissement. Outre les biens résidentiels, vous pouvez aussi investir dans un immeuble commercial (bureaux, magasins, horeca…), des kots d’étudiants, une résidence secondaire à l’étranger, une location de courte durée (Airbnb, maison de vacances…), un garage, etc.

Tendez aussi l’oreille pour sonder le marché, par exemple auprès de collègues investisseurs. Ne considérez pas seulement les prix actuels du marché, mais essayez aussi d’évaluer au mieux les tendances à long terme dans la région où vous souhaitez acheter. Car il est évident que vous voulez tirer un rendement maximal de votre investissement immobilier, non ?

• Quels quartiers sont plus en vue et lesquels sont en voie de décrépitude ?
• Quelles sont les exigences de logement minimales des futurs locataires ou acheteurs (exemple : surface habitable, exigences en matière de confort…) ?
• Où la demande de logements locatifs est-elle la plus importante ?
• …

En apprenant à mieux connaître le marché de l’achat ou de la location –  mais aussi les réglementations qui les régissent – vous pourrez mieux évaluer la valeur (mais aussi la plus-value) potentielle de votre investissement.

3.     Étudiez la localisation

La localisation est un facteur extrêmement déterminant sur le marché de l’immobilier. Même un bien en moins bon état peut avoir de la valeur s’il est bien situé. Recherchez la perle rare et analysez les facteurs comme la proximité avec les transports en commun, établissements scolaires, possibilités d’emploi, axes routiers, etc.

Les futurs projets de la ville ou de la commune peuvent aussi jouer un rôle dans l’appréciation de l’immeuble. Une petite discussion avec les locaux peut donc s’avérer très enrichissante.

4.     Inspectez le moindre centimètre carré de l’immeuble

Le principal est fait. Après une analyse préalable approfondie, la véritable recherche peut commencer. Vous avez peut-être déjà pointé une série d’opportunités, par exemple au terme d’une recherche minutieuse parmi les biens d’investissement sur Immoweb ?

Mais avant de faire offre, il est important de (faire) évaluer l’état du bien.

• Présente-t-il des problèmes structurels ?
• Dans quel état sont le toit, les canalisations, l’installation électrique… ?
• Quel budget faut-il prévoir pour mettre l’habitation en conformité avec les exigences énergétiques actuelles ?

Les coûts de rénovation peuvent s’avérer très imprévisibles. Des coûts supplémentaires imprévus ne sont pas rares et vous voulez à tout prix les éviter en tant qu’investisseur. Veillez donc à être bien informé, avant de vous rendre à la banque. Par exemple en faisant réaliser un audit énergétique de votre habitation.

5.     Dressez un solide plan financier

Un plan financier détaillé est essentiel en cas d’investissement dans l’immobilier, tant au niveau des dépenses que des revenus.

Avant de vous rendre à la banque, évaluez correctement tous les coûts à prévoir, y compris le prix d’achat, les frais de notaire, les taxes, les coûts de rénovation et les frais éventuels d’entretien. Tenez compte également des coûts imprévus. Une réserve est toujours une bonne idée.

Pour donner à vos plans d’investissement toutes les chances d’aboutir auprès de la banque, vous avez aussi intérêt à évaluer au mieux les revenus potentiels :

• En cas de mise en location : quel est le loyer mensuel réaliste ?
• En cas de vente : quelle est la plus-value estimée de votre habitation au bout du compte ?
• Quel est l’impact fiscal global de votre investissement ?
• …

6.     Comparez les options de financement

En fonction de votre situation financière et de vos objectifs, différentes options de financement s’offrent à vous. Vous voulez par exemple acheter une maison en vue de la louer. Dans ce cas, allez-vous opter pour un prêt hypothécaire traditionnel ou une forme alternative de financement (reprise d’encours, crédit bullet…) ?

Comparez l’offre des différents organismes de prêt et demandez conseil auprès d’experts, mais aussi dans votre cercle de connaissances.

7.     Une habitation prête à vendre ou à louer ? La question ne s’arrête pas là

Les investissements immobiliers demandent non seulement des efforts financiers, mais aussi beaucoup de temps et d’énergie. Si vous voulez rénover votre bien pour ensuite le revendre, c’est à vous qu’il revient de présenter cette habitation sous son meilleur jour aux candidats acquéreurs, avec l’aide ou non d’un agent immobilier.

En tant que bailleur, vous êtes aussi responsable du bon déroulement des accords avec les locataires, des réparations et de l’administration qui en découle (contrat de bail, état des lieux…). Si vous préférez ne pas vous en charger, vous pouvez envisager de faire appel à un gestionnaire immobilier.