À quel abattement fiscal ai-je droit pour mon crédit hypothécaire ?

Depuis 2015, la déduction d'impôt sur les crédits immobiliers dépend des Régions en Belgique. Tentative d'éclairage sur une matière un peu complexe.

À la suite de la sixième réforme de l’État entrée en vigueur en 2014, la fiscalité immobilière est devenue une compétence régionale. Cela signifie que pour les investissements immobiliers effectués après le 1er janvier 2015, l’abattement fiscal dont peuvent bénéficier les propriétaires pour leur crédit immobilier dépend de la Région dans laquelle se trouve leur habitation.

Remarque : les chiffres dont il est question dans cet article s’appliquent uniquement aux crédits hypothécaires souscrits après 2020 (ils peuvent également évoluer par la suite).

Le Chèque Habitat, l’abattement fiscal wallon

Depuis 2016, la déduction d’impôt accordée aux propriétaires wallons est appelée “Chèque Habitat”. Convertible en crédit d’impôt, elle s’applique lors de l’exercice d’imposition qui suit la conclusion du crédit.

Cette abattement fiscal s’applique pour une durée de maximum 20 ans, quelle que soit la durée totale de remboursement du crédit.

Les conditions à remplir pour bénéficier du Chèque Habitat en Wallonie :

• Achat ou construction d’un bien immobilier sans être propriétaire d’un autre bien au préalable
• Vous devez occuper cette habitation
• L’achat doit faire l’objet d’un prêt immobilier avec inscription hypothécaire d’une durée d’au moins 10 ans
• Percevoir un revenu annuel net imposable ne dépassant pas 86.322 euros (montant applicable en 2020 concernant le revenu individuel, pas les revenus cumulés du ménage)

Prêt hypothécaire : quel est le montant déductible en Wallonie ?

Le montant du Chèque Habitat appliqué en Wallonie dépend de votre revenu net imposable. Si celui-ci ne dépasse pas 22.380 euros, une déduction d’impôt forfaitaire de 1.520 euros s’applique (avec une majoration de 125 euros par enfant à charge).

Remarque : dans un couple, l’abattement fiscal se calcule individuellement pour chacun des membres. 

Pour un revenu annuel net imposable compris entre 22.380 euros et 86.322 euros, un calcul simple permet de connaître le montant de votre avantage fiscal : il suffit de déduire 22.380 euros de votre revenu net imposable, de multiplier ce chiffre par 0,01275 et de déduire le montant obtenu des 1.520 euros de la déduction forfaitaire pour obtenir le montant de votre déduction.

Exemple : Un couple a 2 enfants. Marie a un revenu net imposable de 35.000 euros. Paul a un revenu net imposable de 21.500 euros. 

Déduction pour Marie

35.000 – 22.380 = 12.620 x 0,01275 = 160,91

1520 – 160,91 = 1.359.09 euros

Déduction pour Paul

Ses revenus ne dépassant pas 22.380 euros, Paul bénéficie de la déduction forfaitaire de 1520 euros

Total pour le couple : 1359.09 + 1520 + 250 (enfants à charge) = 3.129.09 euros

Remarque : après 10 ans, la valeur du chèque-habitat est automatiquement divisée par deux.

Puis-je bénéficier d’un abattement fiscal lié à mon crédit hypothécaire à Bruxelles ?

La Région de Bruxelles-Capitale a supprimé le bonus-logement pour les prêts hypothécaires conclus après le 1er janvier 2017. Si vous achetez une maison ou un appartement à Bruxelles, il n’est donc plus possible d’y bénéficier d’une déduction fiscale du crédit hypothécaire.

Un abattement sur les droits d’enregistrement à Bruxelles

Si aucune déduction de votre prêt hypothécaire n’est plus possible dans la capitale, la Région bruxelloise n’a cependant pas supprimé tous les incitants fiscaux en matière immobilière.

Depuis 2017, les premiers 175.000 euros du prix d’achat de votre habitation sont libres de droits d’enregistrement. Ceux-ci s’élèvent à 12,5 % du prix d’achat, ce qui représente une économie fiscale de 21.875 euros.

Remarque importante : si le prix d’achat est supérieur à 500.000 euros, aucune réduction des droits d’enregistrement ne s’applique.

Exemple : vous achetez une maison 499.999 euros, le montant des droits d’enregistrement sera de :

– 0 euro pour la tranche jusqu’à 175.000 euros

– 40.625 euros pour la tranche entre 175.000 et 499.999 euros

Si vous achetez votre maison 500.000 euros, le montant des droits d’enregistrement sera de 62.500 euros.

Franchir la barre des 500.000 euros représente donc une différence importante au niveau fiscal.

Puis-je bénéficier d’un abattement fiscal lié à mon crédit hypothécaire en Flandre ?

La Flandre accorde une déduction fiscale pour les crédits hypothécaires souscrits au plus tard le 31 décembre 2019 jusqu’à un plafond de 2.360 euros (avec 3 enfants à charge).

Pour les prêts hypothécaires enregistrés après le 1er janvier 2022, plus aucun avantage fiscal ne s’applique. La Région flamande a remplacé ce bonus par l’octroi d’un tarif réduit de 3 % de droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation (contre 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles), à condition de ne pas être plein propriétaire d’un autre bien.

Pour l’achat d’une maison de 500.000 euros en Flandre, vous paierez 15.000 euros de droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas dans le cas de l’achat d’une habitation neuve

Si vous achetez un bien neuf (aussi bien en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles), vous ne payez pas de droits d’enregistrement. Vous devez par contre vous acquitter d’une TVA de 21 %.

L’importance de connaître les implications fiscales d’un achat immobilier

Le régime fiscal auquel est soumis un bien immobilier dépend donc de plusieurs facteurs :

• Localisation
• Revenus des propriétaires
• Prix d’achat
• Année d’achat

Il convient donc d’évaluer le plus précisément possible votre situation fiscale après avoir acheté le bien de vos rêves. Cela vous permettra de connaître précisément le poids de votre investissement immobilier sur le budget du ménage.

Tenez compte également du revenu cadastral et du précompte immobilier qui s’appliquent à votre habitation

Bon à savoir : sous certaines conditions, les primes versées pour votre assurance solde restant dû peuvent également donner lieu à un abattement fiscal.