Construire sa maison : quelles sont les étapes préliminaires ?

Construire une maison nécessite une certaine anticipation. Budget, choix d’un terrain et d’un professionnel, conception des plans et permis d’urbanisme, toutes ces opérations se succéderont à un rythme soutenu avant le premier coup de pelle.

Construire une maison est le projet d’une vie… Pour cette raison, aucune étape ne devra être prise à la légère même si le processus n’omettra pas la dimension « plaisir »… Pour y parvenir, l’anticipation sera votre plus fidèle compagnon. Le premier élément à prendre en considération sera, sans grande surprise, le budget. C’est en effet lui qui définira l’ensemble du projet. La première étape est donc de le définir afin de connaître la fourchette de prix envisageable.

Pour rappel, votre budget global comprendra le coût total du terrain et de la maison, la TVA de 21%, l’architecte (± 5%, mais il est parfois compris dans le coût d’une maison clé-sur-porte), des coûts divers tels que les raccordements, les abords, certains systèmes ou accessoires annexes (alarme, terrasse, abri de jardin, piscine…)

Comment calculer son budget ?

Plusieurs éléments seront pris en considération par la banque avant de contracter un crédit. Tout d’abord, les fonds propres (c’est-à-dire l’argent dont on dispose, que celui-ci provienne de l’épargne, d’un héritage, ou encore d’un don parental, par exemple). Le deuxième élément reprend les revenus, c’est-à-dire le salaire, ou encore le revenu immobilier d’un bien dont on serait déjà propriétaire (pour les cas les plus courants). Vient ensuite la capacité d’emprunt. Celle-ci est en général calculée sur base des premiers éléments (fonds propres et revenus). L’emprunt doit rester équilibré car la banque évite de prendre des risques. Ainsi, si vous arrivez à financer les deux tiers de votre bien en fonds propres, la banque sera beaucoup plus encline à vous prêter le troisième tiers car en cas de revente forcée, elle récupèrera immédiatement sa mise. De nos jours, il n’est par contre plus possible d’emprunter 100% du prix de vente d’un bien. Il y a donc lieu de se montrer prévoyant si l’on envisage de devenir propriétaire.

Trouver un terrain

Dénicher un terrain est aujourd’hui une entreprise complexe. La difficulté à trouver une parcelle est surtout liée à son emplacement : si Bruxelles et le Brabant wallon sont déjà très construits (et que les terrains y sont donc rares et chers), les autres provinces wallonnes demeurent à ce jour plus ou moins épargnées. Outre le fait de mettre la main sur une parcelle, celle-ci devra être, dans l’idéal, bien localisée, au calme, correctement exposée, avec des prescriptions urbanistiques pas trop restrictives (si vous voulez une maison ultra contemporaine, par exemple, assurez-vous à l’avance que c’est possible, sinon la déception risque d’être cuisante.) La nature du terrain peut aussi entraîner des frais supplémentaires (terrassement, mise à niveau du sol…)  Enfin, la qualité du sol peut exiger un certain type de fondations (par exemple sur pilotis si le sol est trop humide) et faire grimper le prix global… Pour éviter ce genre de (mauvaise) surprise, le mieux est de réaliser un sondage de terrain.

Comment dénicher un constructeur de qualité ?

Lorsque vous partez à la recherche du « bon » constructeur, renseignez-vous sur son histoire, sa situation financière, sa réputation… N’hésitez pas à aller interroger des propriétaires qui ont construit avec la firme envisagée, et vérifiez que cette dernière respecte bien la loi Breyne. Celle-ci protège les maîtres d’ouvrage au niveau des prix, des délais, elle définit la réception provisoire et définitive en bonne et due forme, assure des clauses de pénalité en cas de retard…

Fixez ensuite rendez-vous à un conseiller en construction afin de prendre la température de l’entreprise. Vous sentez-vous en confiance, compris, écouté ? Le conseiller en construction sait-il de quoi il parle, vous semble-t-il fiable et professionnel ? Vous conseille-t-il de façon personnalisée par rapport à ce que vous souhaitez ? Autant de questions essentielles pour savoir si vous avez sonné à la bonne porte…

La visite des maisons témoins peut aussi s’avérer enrichissante. Ces dernières témoignent en effet du savoir-faire de l’entreprise. Elles constituent par ailleurs une bonne source d’information, permettent de se faire une idée des surfaces, de la circulation, des matériaux et du type de façade souhaité. Enfin, ne ratez pas non plus les journées portes-ouvertes qui permettent de rencontrer les différents protagonistes (maîtres d’ouvrage et conseillers) afin de vous immerger dans la culture d’entreprise de la firme que vous convoitez.

Réaliser les plans

Les plans d’architecte permettent de représenter graphiquement et techniquement un bâtiment, en prenant en compte les besoins et désirs du maître d’ouvrage (le client), afin de mettre en évidence les caractéristiques du projet.

Au fur et à mesure que le projet avance, les plans de l’architecte seront de plus en plus précis, du croquis à main levée aux plans techniques, en passant par les plans “standards” (plans de niveau, de masse, d’élévation, de coupe…) Les plans 3D deviennent par ailleurs de plus en plus fréquents.

Dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme pour un projet de construction, de rénovation ou d’extension d’un bâtiment, sachez que les plans d’architecte seront obligatoirement joints au dossier.

Le permis d’urbanisme

Autrefois appelé « permis de bâtir », le permis d’urbanisme est obligatoire lorsqu’on souhaite construire. En général, l’architecte constitue le dossier pour la demande de permis et s’occupe de son introduction auprès de la commune.

Les délais varient d’une demande à l’autre, mais concrètement, le collège des bourgmestres et échevins a, une fois le dossier complet – il a d’ailleurs 45 jours pour réagir sur sa complétude – 75 jours pour se prononcer lorsqu’il s’agit d’une demande « simple ». Sinon les délais peuvent varier entre 90 et 160 jours.

Si, in fine, l’administration refuse la demande de permis, vous pourrez introduire un recours interne à l’administration régionale (Région bruxelloise ou wallonne). Le gouvernement régional réalisera alors le même examen du dossier, puis statuera et la Région délivrera ou non le permis. À noter qu’il existe un délai de 30 jours à dater de la réception de la décision de refus pour introduire un recours auprès de la Région.