Le pouvoir d’achat immobilier des ménages belges moyens chute à 103 m²

Le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage belge[1] s’élève aujourd’hui en moyenne à 103 m². C’est 3 % de moins qu’au début de l’année 2023, où le pouvoir d’achat immobilier avait atteint 106 m² grâce à l’indexation des salaires. C’est ce qu’a calculé la plateforme immobilière Immoweb dans son nouvel indice des prix. Immoweb observe également une augmentation à deux vitesses entre les grandes villes et les zones périphériques. Ainsi, Gand a enregistré une hausse des prix de 1,4 % au cours des six premiers mois, tandis que l’immobilier en Flandre-Orientale a gagné en valeur 4,1 % en moyenne. En ce qui concerne la Wallonie, les provinces de Namur et du Hainaut ont également connu une augmentation, tandis que les villes de Namur et Mons ont enregistré une baisse des prix.

Le pouvoir d’achat immobilier du ménage belge moyen a diminué depuis le début de l’année 2023. Cependant, il avait connu une augmentation d’environ 10 % pour atteindre 106 m² en janvier grâce à l’indexation des salaires. Actuellement, le pouvoir d’achat moyen se situe à 103 m² dans tout le pays, ce qui représente une baisse de 3 % par rapport à janvier. Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb, explique : “Cette baisse mensuelle du pouvoir d’achat immobilier est le résultat de la combinaison de taux d’intérêt plus élevés et des prix qui continuent d’augmenter. Malgré cela, l’indexation des salaires permet de maintenir le pouvoir d’achat immobilier au même niveau qu’il y a 12 mois, bien que le taux d’intérêt moyen soit actuellement supérieur de 0,7 point de pourcentage.

En Flandre, le pouvoir d’achat immobilier moyen est aujourd’hui de 99 m², tandis qu’en Wallonie, il atteint 137 m². Cela s’explique par le caractère plus abordable de l’immobilier en relation aux salaires de ces régions. À Bruxelles, un ménage moyen ne peut acheter que 56 m².

Immoweb calcule le pouvoir d’achat immobilier sur la base du nombre de mètres carrés qu’un ménage belge (défini comme 2 adultes mariés ou cohabitants légaux) avec un revenu médian peut acquérir en contractant un prêt hypothécaire à ce moment-là. “Le calcul repose sur l’hypothèse qu’un apport personnel de 10 % sur la valeur du bien, ainsi que les coûts de transaction (droits d’enregistrement, frais de notaire) doivent être payés en fonds propres. “, précise Piet Derriks.

La hausse des prix persiste : +1,7 % en trois mois

Malgré la perte de pouvoir d’achat continue, les prix de l’immobilier ont également résisté au deuxième trimestre. Une augmentation de 1,7 % a été enregistrée au cours des trois derniers mois, ce qui signifie qu’aujourd’hui, le prix moyen en Belgique s’élève à 2 288 €/m². La hausse des prix est similaire en Flandre (+1,9%) et en Wallonie (+1,7%), bien que les prix au mètre carré diffèrent fortement, atteignant respectivement 2 419 €/m² et 1 720 €/m².

En revanche, à Bruxelles, où le prix au mètre carré est plus élevé – à 3 327 € – la hausse des prix de l’immobilier a été plus modérée au cours des trois derniers mois, avec une augmentation de 0,9 %. “Nous constatons une tendance confirmée dans ce sens, puisque au cours des six premiers mois, les prix de l’immobilier à Bruxelles ont augmenté de 1,3 %. Sur les 12 derniers mois, cette augmentation n’a été que de 1,6 %, tandis que les hausses en Flandre (+4 %) et en Wallonie (+3,1 %) ont été beaucoup plus marquées”, explique Piet Derriks. Bruxelles est la région la plus exposée aux restrictions de crédits.

De plus, en moyenne, pour un mètre carré d’appartement (3 015 €), vous payez beaucoup plus cher dans notre pays qu’un mètre carré de maison (1 999 €).

Piet Derriks : “Le prix au mètre carré, calculé par l’équipe scientifique d’Immoweb, offre la possibilité de comparer facilement les prix des biens immobiliers standard situés dans des endroits différents grâce à un indicateur commun. De plus, nous mettons à jour nos données chaque mois, ce qui nous permet de fournir une image très précise et actualisée des prix sur le marché.”

Ralentissement de la croissance dans les grandes villes

L’évolution à Bruxelles est conforme à ce qui se passe dans les autres grandes villes. Immoweb y constate que les prix dans les grandes villes n’ont que très légèrement augmenté cette année, alors que les hausses dans les provinces associées ont été beaucoup plus prononcées. Ainsi, c’est à Gand que les prix ont le moins augmenté cette année, de 1,4 %, tandis que la province de Flandre-Orientale a connu une hausse de 4,1 %. Du côté wallon, on observe la même évolution. Mons et Namur ont enregistré une baisse des prix de respectivement -2,5 % et -3,8 % au cours des six premiers mois de cette année, tandis que le Hainaut (+3 %) et la province de Namur (+1,4 %) ont connu une hausse. L’exception à la règle est Anvers (+2,7 %) où la hausse des prix a été supérieure à celle de la province (+2,2 %).[2]

Piet Derriks voit une explication possible dans un marché du logement urbain soumis à la pression de la hausse des taux d’intérêt et des restrictions de crédit. Il explique : “Traditionnellement, les prix au mètre carré dans les grandes villes sont parmi les plus élevés du pays, surtout en comparaison avec leurs périphéries. En combinaison avec la hausse des taux d’intérêt, cela pourrait expliquer le ralentissement de la croissance des prix dans les centres urbains, car l’accessibilité au logement pourrait être mise sous pression et les acheteurs pourraient être amenés à revoir leurs projets d’achat. Ils pourraient envisager d’abandonner le projet, de modifier la taille et les caractéristiques du logement, ou de reconsidérer la localisation en se tournant vers la périphérie”. En effet, à Bruxelles, par exemple, le pouvoir d’achat immobilier moyen est limité à seulement 56 m².

Découvrez les nouveaux prix de l’immobilier en détail sur la Carte des Prix d’Immoweb.

[1] défini comme 2 adultes mariés ou cohabitant légaux
[2] la comparaison est faite pour 8 des 10 provinces belges

---

Méthodologie
Le Pouvoir d’achat immobilier désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage belge (2 personnes mariées ou cohabitants légaux) disposant d’un revenu médian par le biais du crédit immobilier. Le calcul repose sur l’hypothèse qu’un apport personnel de 10 % sur la valeur du bien, ainsi que les coûts de transaction (droits d’enregistrement, frais de notaire) doivent être payés en fonds propres. La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’effort de 35 % du revenu net imposable après impôt (Statbel 2020[3]) sur une durée de 20 ans à un taux d’emprunt moyen selon Immotheker Finotheker (Quotité 81-100). Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché d’Immoweb au 1er juillet 2023.

L’indice des prix d’Immoweb apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il sera actualisé tous les trois mois à partir des dernières données collectées sur les mois écoulés. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les sources d’informations
Immoweb s’appuie sur les annonces publiées sur la plateforme par les agences, les propriétaires et les notaires. Les annonces immobilières de la plateforme font référence au prix de commercialisation et non au prix de vente.

Les Indicateurs Immobiliers d’Immoweb
Ce sont des indicateurs d’évolution des prix de l’immobilier pour l’ensemble des segments du marché belge: Belgique, Bruxelles, Flandre et Wallonie, avec une déclinaison urbaine et rurale pour les deux derniers. La classification des communes comme urbaines et rurales est celle produite par Eurostat et se base sur la densité : une commune est urbaine si elle fait partie d’un territoire présentant une densité supérieure à 1 500 hab/km² et regroupant au moins 50 000 habitants, une commune est rurale si elle ne fait pas partie d’un territoire ayant une densité d’au moins 300 hab/km². Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, les indices ciblent les maisons et appartements ensemble.

[3] Les revenus de 2020 ont été ajustés par l’inflation annuelle (sur la base de l’indice santé) afin d’estimer les revenus en 2023.

À propos d’Immoweb
Depuis plus de 25 ans, Immoweb est le plus grand site immobilier en ligne de Belgique où acheteurs et vendeurs, locataires et propriétaires peuvent se rencontrer. Immoweb est un passage incontournable pour tout Belge qui rêve d’immobilier : chaque jour, vous y trouverez près de 150 000 propriétés à vendre ou à louer. Immoweb propose la gamme la plus complète de biens immobiliers : maisons, appartements, terrains à bâtir, garages, bureaux, commerces et locaux industriels, allant des constructions neuves aux bâtiments historiques exceptionnels. Grâce à notre outil d’estimation gratuit, les propriétaires peuvent rapidement connaître la valeur de leur bien. De plus, les acheteurs peuvent obtenir une simulation de prêt hypothécaire en un clic grâce à notre offre de prêt intégrée et autant les locataires que les propriétaires peuvent s’assurer via Immoweb Protect.
Suivez notre actualité et nos réflexions sur le marché immobilier sur blog.immoweb.be.

À propos du groupe AVIV
Le groupe AVIV, filiale d’Axel Springer, est l’une des plus grandes entreprises de services immobiliers numériques au monde. Le portefeuille unique de marques de renom d’AVIV comprend certains des sites web d’annonces immobilières les plus connus : le Groupe SeLoger, Meilleurs Agents (France), Immowelt Group (Allemagne), Immoweb (Belgique) et Yad2 (Israël) qui comptent ensemble plus de 1 500 employés. Le Groupe AVIV détient également des parts dans des sociétés telles que Homeday ou Zumper.