Vastgoedkoopkracht daalt tot 103 m² voor gemiddeld Belgisch huishouden

De vastgoedkoopkracht van een Belgisch huishouden[1] bedraagt vandaag gemiddeld 103 m². Dat is 3% minder dan bij de start van 2023, toen de vastgoedkoopkracht dankzij de loonindexering een sprong maakte tot 106 m². Dat berekende het vastgoedplatform Immoweb in haar Prijsmeter. Daarnaast ziet Immoweb een stijging op twee snelheden in de grote steden en de gebieden daarbuiten. Zo noteerde Gent in de eerste zes maanden een prijsstijging van 1,4%, terwijl vastgoed in Oost-Vlaanderen met gemiddeld 4,1% in waarde steeg. In Wallonië zagen de provincies Namen en Henegouwen dan weer een prijsstijging, terwijl de prijzen in de steden Namen en Bergen daalden.

De vastgoedkoopkracht van het gemiddelde Belgische huishouden ging dit jaar in dalende lijn. Nochtans zag die de vastgoedkoopkracht in januari dankzij de loonindexering stijgen met rond 10% tot 106 m². Vandaag bedraagt de koopkracht nog 103 m², dat is een daling van 3%. “De combinatie van de stijgende rente en een vastgoedmarkt die goed standhoudt, zorgen ervoor dat de vastgoedkoopkracht verder daalt. Toch zorgt de loonindexering ervoor dat de vastgoedkoopkracht op hetzelfde niveau blijft als twaalf maanden terug, hoewel de gemiddelde interestvoet vandaag 0,7 procentpunt hoger ligt”, zegt Piet Derriks, managing director van Immoweb.

In Vlaanderen bedraagt de gemiddelde vastgoedkoopkracht op die manier vandaag 99 m², terwijl die in Wallonië maar liefst 137 m² bedraagt. Dat valt te verklaren door de grotere betaalbaarheid van het vastgoed. In Brussel kan een gemiddeld huishouden namelijk slechts 56 m² woning kopen.

De vastgoedkoopkracht berekent Immoweb op basis van het aantal vierkante meter dat een Belgisch huishouden (gedefinieerd als 2 volwassenen die getrouwd zijn of wettelijk samenwonen) met een mediaan inkomen kan verwerven door op dat moment een hypothecair krediet aan te gaan. “In deze berekening baseren we ons op de aanname dat een eigen inbreng moet worden betaald van 10% van de waarde van het onroerend goed en bijhorende transactiekosten zoals registratierechten en notariskosten uit het eigen vermogen”, verduidelijkt Piet Derriks.

Stijging vastgoedprijzen blijft maar aanhouden: +1,7% op drie maanden tijd

Ondanks de steeds verder dalende vastgoedkoopkracht, houden ook de vastgoedprijzen in het tweede kwartaal goed stand. Die kenden de afgelopen drie maanden een stijging van 1,7%, waardoor je vandaag 2.288 €/m² betaalt. De stijging loopt gelijk op in Vlaanderen (+1,9%) en Wallonië (+1,7%), hoewel de m²-prijzen daar verder uit elkaar liggen met respectievelijk 2.419 €/m² en 1.720 €/m².

In Brussel betaal je dan weer 3.327 €/m², hoewel de stijging van de vastgoedprijzen er de afgelopen drie maanden vertraagde (0,9%). “We zien in dat opzicht een trend bevestigd, want in de eerste zes maanden stegen de Brusselse vastgoedprijzen met 1,3%. De afgelopen twaalf maanden bedroeg die stijging zelfs maar 1,6%, terwijl de stijgingen in Vlaanderen (+4%) en Wallonië (+3,1%) veel meer uitgesproken waren”, vertelt Piet Derriks. “Brussel is met voorsprong de duurste regio wat vastgoed betreft. Om die reden is het ook de regio die het gevoeligst is voor de stijgende interestvoeten. Banken zijn geneigd om de voorkeur te geven aan het verlenen van leningen met een veiliger kredietnemersprofiel.”

Voor één vierkante meter appartement (3.015 euro) betaal je in ons land bovendien beduidend meer dan één vierkante meter van een huis (1.999 euro).

Piet Derriks: “De prijs per m², berekend door het wetenschappelijke team van Immoweb, maakt het mogelijk om prijs van een standaard woning op verschillende locaties te vergelijken aan de hand van een gemakkelijk te begrijpen gemeenschappelijke indicator. Bovendien worden onze data iedere maand bijgewerkt, waardoor we een erg accuraat prijsoverzicht kunnen maken voor verschillende locaties en doorheen de tijd.”

Tragere groei in grote steden

De evolutie in Brussel ligt in lijn met wat er in andere grote steden gebeurt. Daar ziet Immoweb dat de prijzen dit jaar nog maar erg licht stegen, terwijl de stijgingen in de bijhorende provincies veel meer uitgesproken waren. Zo stegen de prijzen in Gent dit jaar slechtst met 1,4%, terwijl de provincie Oost-Vlaanderen een prijsstijging kende van 4,1%. Aan Waalse kant zie je eenzelfde evolutie. Daar kenden Bergen en Namen de eerste zes maanden van dit jaar een prijsdaling van respectievelijk -2,5% en -3,8% terwijl Henegouwen (+3%) en de provincie Namen (+1,4%) net een stijging kenden. De uitzondering op de regel is weliswaar Antwerpen stad (+2,7%) waar de prijsstijging die in de provincie (+2,2%) overtreft.[2]

Piet Derriks ziet een mogelijke verklaring in een stedelijke huizenmarkt die onder druk staat van stijgende rentetarieven en kredietbeperkingen. “Traditiegetrouw zijn de m²-prijzen in de grote steden bij de hoogste van het land, vooral in vergelijking met hun buitenwijken. In combinatie met de stijgende rentes kan dit een verklaring zijn voor een tragere prijsstijging in de stadskernen, omdat de betaalbaarheid mogelijk onder druk komt te staan. In Brussel zie je namelijk dat de gemiddelde vastgoedkoopkracht slechts 56 m² bedraagt.”

Ontdek de nieuwe vastgoedprijzen in detail op de Prijsmap van Immoweb.

[1] gedefinieerd als 2 volwassenen die getrouwd zijn of wettelijk samenwonen
[2] de vergelijking wordt gemaakt voor 8 van de 10 Belgische provincies

Methodologie
De vastgoedkoopkracht verwijst naar het aantal vierkante meter dat een Belgisch huishouden (2 gehuwde personen of wettelijk samenwonenden) met een mediaan inkomen kan verwerven door een vastgoedlening aan te gaan. De berekening is gebaseerd op de veronderstelling dat een eigen bijdrage van 10% van de waarde van het onroerend goed en transactiekosten (registratierechten, notariskosten) uit eigen middelen moeten worden betaald. De schuldcapaciteit is berekend op basis van een woonlast van 35% van het netto belastbaar inkomen na belasting (Statbel 2020[3]) over een looptijd van 20 jaar bij een gemiddelde leenrente volgens Immotheker Finotheker (Quotiteit: 81-100). De vastgoedkoopkracht is berekend aan de hand van de marktprijzen voor onroerend goed van Immoweb op 1 juli 2023.
De Immoweb Prijsmeter biedt een objectief startpunt om de markttendens te begrijpen, te anticiperen op de ontwikkelingen en weloverwogen beslissingen te nemen. De Prijsmeter wordt driemaandelijks bijgewerkt op basis van de meest recente gegevens die de afgelopen maanden zijn verzameld. Hij geeft dus zo goed mogelijk de werkelijke tendens op de vastgoedmarkt weer.

Informatiebronnen
Immoweb baseert zich op de zoekertjes die vastgoedkantoren, eigenaars en notarissen op zijn platform publiceren. De vastgoedzoekertjes op het platform verwijzen naar de marktprijs en niet naar de verkoopprijs.

De Immoweb vastgoedindex
Dit zijn indexcijfers van de evolutie van de vastgoedprijzen voor alle segmenten van de Belgische markt: België, Brussel, Vlaanderen en Wallonië. Bij de laatste twee wordt een onderverdeling gemaakt tussen stad en platteland. Of een gemeente in stedelijk of landelijk gebied ligt, wordt bepaald volgens de criteria van Eurostat, op basis van de bevolkingsdichtheid. Zo is een gemeente stedelijk als ze deel uitmaakt van een gebied met een bevolkingsdichtheid van meer dan 1500 inwoners/km² en met ten minste 50.000 inwoners. Een gemeente is landelijk als ze niet in een gebied ligt met een bevolkingsdichtheid van ten minste 300 inwoners/km². Om de realiteit van elk van deze markten zo goed mogelijk weer te geven, zijn de gegevens van huizen en appartementen gebundeld in de indexcijfers.

[3] De inkomsten voor 2020 zijn aangepast met de jaarlijkse inflatie (op basis van de gezondheidsindex) om de inkomsten in 2023 te ramen.

Over Immoweb
Al meer dan 25 jaar is Immoweb het grootste digitale vastgoedportaal in België waar kopers en verkopers, huurders en verhuurders elkaar vinden. Immoweb is de eerste halte voor elke Belg die droomt van vastgoed: elke dag vind je bijna 150.000 eigendommen te koop of te huur. Immoweb biedt het meest volledige aanbod vastgoed: huizen, appartementen, bouwgronden, garages, kantoren, winkels en industriële panden, van nieuwbouw tot uitzonderlijke historische panden. Dankzij onze gratis schattingstool weten eigenaars snel hoeveel hun vastgoed waard is. Kopers kunnen in één klik een simulatie voor een hypotheek krijgen via ons geïntegreerde leningaanbod, huurders en eigenaars van een woning kunnen zich verzekeren via Immoweb Protect.

Volg ons nieuws en inzichten over de vastgoedmarkt op blog.immoweb.be.

Over de AVIV Group
De AVIV Group is een van de grootste digitale vastgoedtechbedrijven ter wereld en een dochteronderneming van Axel Springer. AVIV’s unieke portefeuillie van toonaangevende merken omvat verschillende van Europa’s bekendste vastgoedzoekertjessites: Groupe SeLoger en Meilleurs Agents (Frankrijk), Immowelt Group (Duitsland), Immoweb (België) en Yad2 (Israël) die samen meer dan 1.500 mensen tewerkstellen. De AVIV-groep heeft ook belangen in bedrijven als Homeday en Zumper.