Responsabilité décennale de l’entrepreneur : êtes-vous bien protégé ?

Depuis le 1er juillet 2018, l’entrepreneur est tenu en Belgique de prendre une assurance au cas où il commettrait des erreurs de construction. Cette assurance garantit la responsabilité décennale de l’entrepreneur. Pour vous, bâtisseur ou rénovateur, elle représente une énorme tranquillité d’esprit. Quel en est précisément le principe  ?

Enfin un cadre légal

Si un gros problème est survenu lors de travaux de construction ou de rénovation, l’assurance responsabilité veille à vous fournir en tant que bâtisseur ou rénovateur, une assise juridique pour relever la tête.

Chaque partenaire de construction avec lequel vous collaborez ne dispose pas nécessairement de moyens financiers suffisants, même s’ils le laissent généralement transparaître. Sans cette assurance, vous risquez d’être abandonné à votre triste sort si un défaut doit être indemnisé et réparé.

Jusque la mi-année 2018, il n’existait encore aucun cadre clair et en tant que client d’un projet de construction, vous aviez moins de moyens à votre disposition pour engager la responsabilité de votre entrepreneur ou architecte en réparation du dommage. Des garanties que les entreprises de clé sur porte offraient en revanche depuis longtemps. La situation a évolué entre-temps.

Pas uniquement pour les entrepreneurs

La responsabilité décennale des entrepreneurs ne se limite pas aux seuls entrepreneurs de construction. Les architectes, promoteurs immobiliers, sous-traitants, ingénieurs en stabilité et sécurité et bureaux d’étude sont également tenus de s’assurer.

Attention : l’assurance obligatoire vaut uniquement pour les travaux réalisés au gros œuvre fermé (stabilité, structure de façade, portes et fenêtres, chape…) et projets dont le permis d’urbanisme est postérieur au 1er juillet 2018.

L’assurance responsabilité décennale ne se limite pas aux seuls entrepreneurs de construction.

Qu’englobe la responsabilité décennale de l’entrepreneur ?

Pour pouvoir prétendre à cette assurance responsabilité décennale en tant que bâtisseur ou rénovateur, il faut qu’une série d’éléments soient constatés. Car qui est responsable du défaut en question ? Et est-ce si évident à prouver ?

De plus, on opère une distinction entre les différents types de vices :

• Vices graves
• Vices cachés
• Vices légers

Vices graves

Il s’agit de vices qui mettent en péril la solidité, la stabilité et l’étanchéité à l’eau d’un bâtiment. Des vices qui peuvent entraîner la destruction du bâtiment à court ou long terme ou qui peuvent occasionner un dommage grave à l’habitation. Des fissures dans la façade à la suite d’erreurs dans les fondations, une construction de toiture défaillante ou d’importants problèmes d’humidité en sont des exemples.

Vices cachés

Dans ce cas, il est question de vices architecturaux graves qui n’ont pu être constatés pendant la réception provisoire ou définitive. Ce type de vices est difficile à définir et il est donc très important de collecter un maximum de matériel photographique pendant la ou les réceptions, de manière à disposer de suffisamment d’éléments probants en cas de problèmes ultérieurs.

Vices cachés légers

En cas de vices cachés légers, votre entrepreneur ou votre architecte peut aussi être amené à devoir se justifier. Ces vices ne mettent pas en péril la stabilité du bâtiment, mais si vous les aviez constatés avant la réception, vous n’auriez jamais donné votre feu vert. En voici quelques exemples : problèmes de condensation dans le vitrage de vos fenêtres, problèmes d’isolation phonique, carrelages muraux qui se détachent, un affaissement local dans le sol…

Quant au délai dans lequel le partenaire de la construction doit être tenu responsable, la réponse est encore floue. Celui qui exécute les travaux peut en effet faire inscrire au moyen d’une clause dans le contrat que la responsabilité de tels vices légers est inférieure à 10 ans.

Quoi qu’il en soit, vous avez intérêt à signaler toute forme de vice léger le plus rapidement possible. Vous êtes naturellement responsable de l’entretien et du maintien en état de votre habitation. Donc ici aussi, documentez le mieux possible votre habitation lors de la ou des réceptions.

En cas de vices cachés légers, votre entrepreneur ou votre architecte peut aussi être amené à devoir se justifier. Quant au délai, la question ne fait pas l’unanimité.

Qui constate le vice ?

Étant donné que chaque bâtisseur ou rénovateur n’est pas un professionnel capable de constater des vices de construction, vous devez solliciter l’intervention d’un expert. Celui-ci vérifiera si :

• tout a été installé selon les règles de l’art
• une erreur a été commise pendant la conception ou une étude
• le cahier des charges a bien été respecté
• des matériaux de qualité douteuse ont été utilisés

Faute prouvée et réparée ? Une possible nouvelle période de 10 ans

La responsabilité décennale de l’entrepreneur prend cours à partir de la réception provisoire ou définitive de votre nouvelle construction ou projet de rénovation. Si dans ces 10 années il a été question d’une erreur manifeste qui a été réparée entre-temps, la responsabilité décennale recommence éventuellement à 0 à partir de ce moment-là. Attention : c’est généralement le cas uniquement après de grosses interventions, comme d’importantes réparations à la toiture ou la façade.

Une habitation récemment construite ou rénovée en vue ?

La responsabilité décennale demeure suit l’habitation. Il revient au notaire de vérifier toutes les dispositions relatives à l’assurance et à l’habitation achetée, de vous informer et d’intégrer toutes ces informations dans le dossier de vente.